【目錄】
土地法
- 土地依其使用，分為左列各類。建築用地、直接生產用地、交通水利用地、其他。（土地法第 2 條）
- 鹽地屬於直接生產用地。
- 都市計畫鹽地：鹽田區。非都市：鹽業用地。
- 荒地稅：私有荒地，經限期強制使用，而逾期未使用者，應於依法使用前加征荒地稅。前項荒地稅，不得少於應征之地價稅，不得超過應繳地價稅之 3 倍。
- 空地稅：規定地方政府可以對未開發的私有空地加徵空地稅，加徵倍數是地價稅基本稅額的 2 至 5 倍。採累進的地價稅率由 10‰ 到 55‰，因此空地稅率等於最低是 2%， 最高可到 27.5%。
- 土地改良物：建改（附著於土地之建物或工事）、農改（附著於土地農作物及其他植物與水利土攘改良）。（第 5 條）
- 土地改良物：包括建築物、工事。改良景觀或促進土地利用。
- 建物所有權第一次登記法令補充規定：無牆之鋼架建物、游泳池、加油站、高架道路下里民中心。
- 基地改良（整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路）、農地改良（耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農路、灌溉、排水、防風、防砂及堤防）、其他。（土地徵收條例第 32 條）
- 土地改良補償：徵收土地公告前。已領有建照或合法改良土地。依規定停止。支付土地改良補償費。（第 33 條）
- 領取程序：申請驗證，併用雜項執照->完工隔天10天複勘->實地勘查->發給證明->地政、稅捐機關。
- 領取人：地主/使用人（證明書、同意書）。
- 中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。（第 10 條）
- 私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明為其原有者，仍回復其所有權。（第 12 條）
- 立法目的：依憲法第 15 條，國家應該保障人民的財產權。依憲法第 143 條第 1 項也規定，人民依法取得土地所有權，就應該受法律保護，所以必須要是符合特定條件的浮覆地才會產生土地法第 12 條的效果，並依照土地法第 10 條第 2 項直接變成國有土地，並非所有土地被淹沒都會失去所有權。依土地法第 12 條，基於浮覆地已經失去原本的利用效益，而水道、湖澤具有公用性質，其產生的公共利益，可以使私人對土地所有權因此消滅。消滅指的並不是物質上的消失，未來土地如果回復原狀時，原本的土地所有權人還是可以透過行政程序，取回對土地使用、收益、處分等權利。
- 土地所有權回復分成以下見解：
- 自動回復說（司法實務見解）：土地回復原狀時當然回復，無待申請地政機關之核准。
- 核准回復說（行政實務見解）：原所有權人須向政府機關申報並證明為其原有，經政府機關核准後，始回復其所有權但回復，請求權時間以水道區域線公告後起算。
- 但兩個見解完全不相同，可以「檢討修正現行相關函釋」及「增訂查明原地籍及公告列冊管理等相關程序」來做修訂。
- 不得私有土地：海岸一定限度內之土地。天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。公共交通道路。礦泉地。瀑布地。公共需用之水源地。名勝古蹟。其他。（第 14 條）
- 前項土地已成為私有者，得依法徵收之。
- 符合下列情形之一者，不受第一項第九款規定之限制：
- 日據時期原屬私有，臺灣光復後登記為公有，依法得贈與移轉為私有之名勝古蹟。
- 公營事業機構及行政法人，有經營或使用古蹟土地需要，並經中央文化主管機關認定古蹟土地移轉為其所有可助於古蹟保存及維護。
- 人民生存權、工作權、財產權，應予保障。國家對於私人財富及私營事業，認為有妨害國計民生平衡發展者，應以法律限制之。不得私有土地，與國家領土之安全防衛、交通運輸、生命賴以維生水源息息相關。
- 不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地。前六種均是直接生產用地，涉及國計民生，被外國人把持，不行。（第 17 條）
- 前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起 3 年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第 73-1 條相關規定。
- 前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。
- 外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。（第 18 條）
- 外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制︰住宅。營業處所、辦公場所、商店及工廠。教堂。醫院。外僑子弟學校。使領館及公益團體之會所。墳場。有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。（第 19 條）
- 外國人取得土地：申請地方政府核准。土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。（第 20 條）
- 准駁：受理後 14 日內為之，並於核准後報請中央地政機關備查。
- 前條第一項第八款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。
- 外國人依前條第一項第八款規定取得土地，應依核定期限及用途使用，因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期；其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標售。
- 外國人租賃或購買之土地，經登記後，依法令之所定，享受權利，負擔義務。（第 24 條）
- 非公用土地：非經民意代表同意，並經行政院核准，不得處分、設定負擔或超過十年期間。（第 25 條）
- 立法目的：是為了監督行政機關對於公有土地之管理、利用，以維護國家利益。
- 例外情形：
- 依平均地權條例第 7 條，政府依法照價收買、區段徵收或因土地重劃而取得之土地，得隨時公開出售，不受土地法第 25 條之限制。
- 依國土計畫法第 29 條，申請人於前項公共設施用地上興建公共設施時，不適用土地法第 25 條規定。
- 依都市計畫法第 84 條，依本法規定所為區段徵收之土地，於開發整理後，依其核准之計畫再行出售時，得不受土地法第 25 條規定之限制。
- 依都市更新條例第 46 條，公有土地及建築物，除另有合理之利用計畫，確無法併同實施都市更新事業者外，於舉辦都市更新事業時，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第 25 條限制。
- 依住宅法第 58 條，主管機關依本法就公有土地及建築物所為之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第 25 條限制。
- 立法目的：因為共有人眾多，造成意見更多，政府為了促進不動產流通，故制定多數決來決定土地、建物的處分、變更、設定權利的走向。（第 34-1 條）
- 物權：讓使用權和所有權合一。債權：減少共有人數，簡化法律關係。土地法第34-1條：債權。只能主張損害賠償。
- 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 ⅔ 者，其人數不予計算。
- 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
- 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後 15 日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
- 土地法第 34 條之 1 執行要點第 3 點第 2 項立法目的：當共有人等於受讓人時，可能出現狀況：密謀合議。侵害他共有人權益。該共有人之應有部分實際未處分，竟然可就未同意處分共有人之應有部分，強制處分，並參與其價格之決定。以上情形會出現以下狀況：利害衝突。失去公平情形。妨害他共有人之優先承購權。最後，修法增訂「共有人除行使優先購買權外，不得為受讓人」。
- 是否有變更行為？
- 本案例：甲、乙、丙三人分別共有一塊地，應有部分均等，甲乙同意把該地作為鄰地的興建農舍的地，而出具同意書。
- 出具同意書，亦即，共有農地的變更行為。
- 依釋字第 562 號解釋，土地法第 34-1 條第一項立法目的，兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。
- 依土地法第 34-1 條執行要點第 3 條，處分以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割；所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限。
- 亦即，甲乙同意出具同意書，已是變更行為，也影響到丙了。
- 以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割。
- 新增分別共有和公同共有，明確計算同意人數方式。
- 部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。
- 書面通知：
- 應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址。
- 如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。
- 但他共有人已遷出國外或無戶籍者，依第四款第二目或第三目規定辦理。
- 無法送達的情況：
- 他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第五十條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。
- 不能以書面通知而以公告代替者，以下列情形為限：
- 他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。
- 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
- 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
- 公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經 20 日發生通知效力。
- 通知或公告之內容應記明：
- 土地或建物標示。
- 處分、變更或設定方式。
- 價金分配。
- 償付方法及期限。
- 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。
- 數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。
- 他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告之對象。
- 委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。
- 土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。（第 37 條）
- 依本法所為之登記，有絕對效力。絕對效力是信賴登記的善意第三人給予最大保護。（第 43 條）
- 已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因，得重新實施地籍測量。（第 46-1 條）
- 目的：台灣的地籍原圖是於第二次世界大戰時炸燬，目前本市各地政事務所使用之地籍圖，大部分是由日據時期依據地籍原圖描繪裱裝而成之副圖。
- 原圖不堪使用。
- 現在使用情形與地籍圖不同。
- 當時技術及設備所限。
- 程序：劃定重測地區、地籍調查、地籍測量、成果檢核、異動整理及造冊、繪製公告圖、公告通知、異議處理、土地標示變更登記、複製地籍圖。
- 重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依左列順序逕行施測：鄰地界址。現使用人之指界。參照舊地籍圖。地方習慣。（第 46-2 條）
- 土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，準用第 59 條第二項規定處理之。
- 重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為 30 日。土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。（第 46-3 條）
- 地籍重測錯誤處理情形：
- 地籍圖重測結果辦理土地標示變更登記完竣後，發現原重測成果錯誤，依第 232 條辦理重測成果更正，並於辦竣土地標示更正登記後，以書面通知土地所有權人及他項權利人更正結果者，免依土地法第 46-3 條規定辦理。（地籍測量實施規則第 201-3 條）
- 前項土地所有權人或他項權利人如對更正結果有異議，除依本規則申請複丈外，得訴請法院裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理。
- 依，已辦地籍測量之地區，發現錯誤，除有下列情形之一者，得由登記機關逕行辦理更正外，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理：（地籍重測實施規則第 232 條）
- 原測量錯誤純係技術引起。
- 抄錄錯誤。
- 前項第一款所稱原測量錯誤純係技術引起，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；第二款所稱抄錄錯誤，指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對。
- 重測後土地面積減少原因：測量技術及儀器精進。人為、天然地形變遷。土地複丈時誤差之配賦。圖紙破舊、伸縮。
- 現行法律並無補償措施，但若是重測前土地面積，因測量、計算、抄錄錯誤之情形，導致重測後面積減少，得依稅捐稽徵法第 28 條規定，向稅捐稽徵機關申請退還溢繳之稅額。
- 申報人發現後，可主動向地政申請改正，而不是地政發覺或是別人檢舉，則不用罰。
- 更正檢附文件：實價登錄更正申報內容申請書。申報書。買賣契約書影本。買賣雙方身分證明文件影本。
- 虛偽登記：因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由地政受損害責任。但歸責受害人，不在此限。（第 68 條）
- 地政須負責原因：登記錯誤、登記遺漏、虛偽登記。
- 虛偽登記：登記人員知悉、故意、不知。
- 登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。（第 69 條）
- 土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。前項聲請，應於土地權利變更後 1 個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，6 個月內為之。聲請逾期者，每逾 1 個月得處應納登記費額 1 倍之罰鍰。但最高不得超過 20 倍。（第 73 條）
- 逾期未辦不動產繼承登記，行政介入，讓繼承人聲請繼承登記，促進土地利用。（第 73-1 條）
- 繼承日逾期一年未登記，公告3個月，逾期未登記，地政列冊。
- 列冊管理15年。
- 逾期未聲請，移請國有財產署。
- 繼承人占有或第三人占有無合法使用權，標售後喪失占有權利。
- 租賃超過5年，標售後5年後。
- 標售公告3個月。
- 優購權：繼承人、合法使用人、其他共有人。決標後30日。
- 所得價款：國庫專戶。繼承人按應繼分領取。10年後無人領取，歸國庫。
- 未標出->定期標售->-20%減標->五次流標->國有。
- 未標出價款：10年內領取。第五次底價，按應繼分發。公告90天。
- 預告登記：請求權人為保全對他人土地或建物權利之請求權人，經登記名義人同意，向地政申辦之限制登記。（第 79-1 條）
- 請求範圍：移轉或使消滅、內容或次序變更、附條件或期限請求權。
- 效力：未塗銷前，登記名義人處分，對所登記的請求權有妨礙者無效。因徵收、法院判決、強制執行，無排除效力。
- 凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。土地建築改良物價值不及所占地基申報地價 20% 者，視為空地。（第 87 條）
- 得收回房屋理由，收回自住或重新建築、轉租於他人、積欠二個月租金以上、違反法令、違反租賃契約、損壞而不賠償。（第 100 條）
- 收回自住提出證明。正當、客觀理由。包括自行經商。
- 建物壽命、原屋況。自住、合建、他人重建。
- 得收回基地，年限屆滿、違反基地法令、轉租、欠租二個月租金、違反租賃契約。（第 103 條）
- 基地違反法令：土地使用分區管制、刑法、特別法。
- 轉租基地：全部或一部分轉租他人。
- 基地出賣時，地上權人、典權人、承租人有依同樣條件優購權。房屋出賣，基地所有權人有優購權。（第 104 條）
- 為了產權合一，利於土地利用。優購權人主張，是屬於形成權。出賣人與第三人買賣契約屬於無效且塗銷。物權。十日不表示，視為放棄。
- 物權效力：要是先沒有通知優先購買權人，那優先購買權人可以主張買賣無效，並且塗銷原登記。
- 土地法104&107
- 民法426-2：出租人出賣基地，承租人有。承租人出賣房屋，基地主有。
- 民法919：出典人出賣，典權人有。
- 耕地375：耕地出賣或出典，承租人有。
- 農重15：耕地出賣，承租人有。
- 地清12：地上權人/典權人/永佃權/農育權、基地/耕地承租人。
- 債權效力：如果優先購買權是債權效力，要是先沒有通知優先購買權人，那優先購買權人只能損害賠償。債權優購權：共有人出賣應有部分（15天）、土地徵收，變更使用目的（10天）、未辦繼承（30天）。
- 土地法34-1、73-1、219：他共有人、繼承人/合法使用人/其他共有人、原地主/繼承人。
- 土地徵收條例59：原地主/繼承人。
- 民法8-5第三款：分離出賣，專有部分無基地或應有部分不足。
- 民法8-5第五款：基地無專有。
- 土地徵收條例第64條：無法標示或位置，原地主/繼承人有。
- 農重5：他共有人、毗連耕地之現耕所有權人。
- 農村土地重劃：重劃區內土地所有權人或該重劃核定時已設籍者。
- 文資32：主管機關。
- 地清12：共有土地之他共有人、本條例施行前已占有達 10 年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，代為標售有優先購買權。
- 出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。（第 107 條）
- 依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之。承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄其耕作權利時。出租人收回自耕時。耕地依法變更其使用時。違反民法第 432 條及第 462 條第二項之規定時。違反第 108 條之規定時。地租積欠達 2 年之總額時。（第 114 條）
- 收回自耕之耕地再出租時，原承租人有優先承租之權，自收回自耕之日起未滿一年而再出租時，原承租人得以原租用條件承租。（第 117 條）
- 承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。前項耕作權不得轉讓。但繼承或贈與於得為繼承之人，不在此限。第一項墾竣土地，得由該管直轄市或縣（市）政府酌予免納土地稅 2 年至 8 年。（第 133 條）
- 私有土地經徵收後，有左列情形之一者，原土地所有權人得於徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起 5 年內，向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請照徵收價額收回其土地︰徵收補償發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者。未依核准徵收原定興辦事業使用者。（第 219 條）
- 係因可歸責於原土地所有權人或使用人者，不得聲請收回土地。
- 私有土地經依徵收計畫使用後，經過都市計畫變更原使用目的，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所有權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後 10 日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
- 比較土地法第 219 條和土地徵收條例第 9 條
- 收回權申請時效：
- 土地法：徵收補償發給完竣屆滿一年之次日起 5 年內。
- 土地徵收條例：徵收公告之日起 20 年內。
- 主管機關：
- 土地法：直轄市或縣（市）地政機關。
- 土地徵收條例：直轄市或縣（市）主管機關。
- 擁有收回權要件：
- 土地法：2 項。
- 徵收補償發給完竣屆滿 1 年，未依徵收計畫開始使用者。
- 未依核准徵收原定興辦事業使用者。
- 土地徵收條例：3 項。
- 徵收補償費發給完竣屆滿 3 年，未依徵收計畫開始使用者。
- 未依核准徵收原定興辦事業使用者。
- 依原徵收計畫開始使用後未滿 5 年，不繼續依原徵收計畫使用者。
- 土地法：2 項。
- 返還土地要件：
- 土地法：6 個月內繳清原受領之徵收價額。
- 土地徵收條例：6 個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償。
- 私有土地經徵收並於補償費發給完竣之次日起，直轄市或縣（市）地政機關應每年通知及公告原土地所有權人或其繼承人土地使用情形，至其申請收回土地之請求權時效完成或依徵收計畫完成使用止。（第 219-1 條）
- 未依前項規定通知及公告而有前條第一項各款情形之一者，原土地所有權人或其繼承人得於徵收計畫使用期限屆滿之次日起 10 年內，申請收回土地。
- 形式審查：法定程序形式要件合規。但權利義務，發生原因與事實狀態，不管。管轄權、登記規費、文件齊全、表格填寫、其他。
- 實質審查：先形式審查，在權利關係真偽核對。申請人、代理人、權利人、義務人資格、不動產狀態、登記請求、法律行為、法律事實、其他。
- 特別法>普通法。（土地法是民法的特別法，但又是平均地權條例、土地徵收條例特別法）後法>前法。
- 民生主義的重要思想，是由國家規定：
- 土地法。
- 土地使用法。
- 土地徵收法。
- 地價稅法。
地主估價他所有的土地的價格，呈報政府，國家就價徵稅，並於必要時依所報價收買該幅土地；同時，自報價後土地所增加的價值歸諸公有（漲價歸公）。平均地權旨在調和自由主義經濟制度所採行的土地私有制度及社會主義經濟制度所採行的土地公有制度，防止土地集中在少數人的身上。土地所有權分兩級，國家擁有上級所有權，人民擁有下級所有權，且無論是政府或是人民都沒有絕對之土地所有權。
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國土計畫法
- 立法目的：確保國土安全及國家永續發展，促進國土資源合理配置，以有效保育自然環境、滿足經濟及社會文化需要，提升生活環境品質。
- 土地政策：處理土地管理、土地分配、土地利用等問題，所擬定方針或欲達成目標。
- 土地法治：落實土地政策，利用立法方式，獲得明確之法令依據，行政機關執行政策於法有據，人民受應有約束與保障。
- 土地行政：行政機關依法規定，執行土地相關措施，以達成土地法制規定，土地政策目標。
- 編定適當使用地：
- 直轄市、縣（市）國土計畫公告實施後，應由各該主管機關依各級國土計畫國土功能分區之劃設內容，製作以下事項，並實施管制。
- 國土功能分區圖。
- 編定適當使用地。
- 國土功能分區及其分類之土地使用原則如下：
- 國土保育地區：
- 第一類：維護自然環境狀態，並禁止或限制其他使用。
- 第二類：儘量維護自然環境狀態，允許有條件使用。
- 其他必要之分類：按環境資源特性給予不同程度之使用管制。
- 海洋資源地區：
- 第一類：供維護海域公共安全及公共福址，或符合海域管理之有條件排他性使用，並禁止或限制其他使用。
- 第二類：供海域公共通行或公共水域使用之相容使用。
- 其他必要之分類：其他尚未規劃或使用者，按海洋資源條件，給予不同程度之使用管制。
- 農業發展地區：
- 第一類：供農業生產及其必要之產銷設施使用，並禁止或限制其他使用。
- 第二類：供農業生產及其產業價值鏈發展所需設施使用，並依其產業特性給予不同程度之使用管制、禁止或限制其他使用。
- 其他必要之分類：按農業資源條件給予不同程度之使用管制。
- 城鄉發展地區：
- 國土保育地區：
- 第一類：供較高強度之居住、產業或其他城鄉發展活動使用。
- 第二類：供較低強度之居住、產業或其他城鄉發展活動使用。
- 其他必要之分類：按城鄉發展情形給予不同程度之使用管制。
- 使用地類別編定：
- 國土功能分區及其分類之使用地類別編定、變更、規模、可建築用地及其強度、應經申請同意使用項目、條件、程序、免經申請同意使用項目、禁止或限制使用及其他應遵行之土地使用管制事項之規則，由中央主管機關定之。
- 屬都市計畫或國家公園計畫者，仍依都市計畫法、國家公園法及其相關法規實施管制。
- 屬區域計畫法，則廢止，變成都市計畫法、國家公園法、國土計畫法共同管理三部土地使用管制。
- 國土計畫法將四大國土功能分區劃分成 19 種分類，例如：
- 國土保育地區第 1、2、3、4 類。
- 海洋資源地區第 1-1、1-2、1-3、2、3 類。
- 農業發展地區第 1、2、3、4、5 類。
- 城鄉發展地區第 1、2-1、2-2、2-3、3 類。
- 編定適當使用地 v.s. 使用地類別編定：國土計畫法因為會取代區域計畫法，因此，最終目的是把四大國土功能分區劃分出來。區域計畫是第一級環境敏感地區→11 種使用分區→19 種使用地→容許使用項目。而國土計畫法，國土功能分區分類→有「使用許可既有權利保障」的使用地→容許使用項目。
- 國土容許使用程序：在土地使用上，分成「未符合國土功能分區及其分類之指導」、「符合國土功能分區及其分類之指導，不涉及變更功能分區」。分成以下分類：
- 非屬「一定規模以上」或「性質特殊」土地使用：免經／應經申請同意。
- 屬「一定規模以上」或「性質特殊」之土地使用：應申請「使用許可」。
- 未符合國土功能分區及其分類之指導：不得開發利用。
- 免經申請同意使用：無須向國土計畫主管機關提出申請，即能進行土地使用。其他目的事業主管機關有應申請事項規定者，仍應按目的事業主管機關法令規定辦理。
- 屬符合國土功能分區性質者。
- 屬既有使用地容許使用項目者。
- 應經申請同意使用：免經同意和應經同意原則互相衝突時，應經同意優於免經同意。
- 屬公共設施或公用事業者。
- 屬建築物或設施項目，且經會商有關機關審認應經過申請程序者。
- 不允許使用
- 許可使用
- 使用許可用地：經核定使用許可計畫範圍內，且非屬應移轉登記為公有之公共設施土地，編定為該類用地。
- 公共設施用地：核定使用許可計畫範圍內，屬應移轉登記為公有之公共設施土地。
- 農地權意義：中央政府推行「國土計畫法」，立法目的是建立合理的土地使用秩序，透過妥善規劃使每筆土地發揮最大效用，同時兼顧國家經濟發展與環境永續。而在地方政府則是要實施國土計畫法時，提出農地權，這混合「農業權」、「農業發展權」，主張「國土計畫法」對農業發展地區的規範構成特別犧牲，因此要求補償。
- 農業權是農民從事農業生產的基本權益，像是農地的使用權、農業生產的權利，以及獲得合理農業收益的權利等，都是「農業權」涵蓋範疇，例如：政府執行農業政策，包含改善農業生產環境、提供農民福利補貼，到強化農業生產效率等。
- 農業發展權則是在討論土地未來可能的開發權利。例如：現在有一塊優良農地，而這塊地根據「國土計畫法」中被劃為農業發展地區，若採用農業發展權移轉制度，地主可以選擇將這塊農地的「未來開發權利」賣給建商，而建商購買這個權利後，則可以在其他地區，如都市計畫區內，獲得額外的開發容積。如此一來，具有開發潛力但因農業用途等因素無法開發的土地，就可以將其開發權利轉移到其他可以開發的地區。如果農業發展權移轉，一旦土地的發展權被移出，該地塊將永久限制為農業使用，完全喪失未來變更使用的可能性，這種一次性的決定可能導致土地使用缺乏因應未來發展需求的彈性，反而違背了維護農業權的初衷。
- 國土功能分區原則：「區域計畫法」所規範的非都市土地，約占全國土地 77%。因為國土計畫法上路後，區域計畫法將廢止，影響最大的就是國土面積占比最大的非都市土地，這也成為各方討論跟爭議的焦點。在國土計畫法，分成國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區。而在「農業發展地區」是依據農業生產環境、維持糧食安全功能及曾經投資建設重大農業改良設施之情形加以劃設，並按農地生產資源條件，予以分類：
- 農一：
- 具優良農業生產環境。
- 維持糧食安全功能。
- 曾經投資建設重大農業改良設施之地區。
- 土地面積完整達 25 公頃，農業使用面積達 80% 之地區。
- 原依區域計畫法劃定之特定專用區仍須供農業使用之土地。
- 農業經營專區、農產專業區、集團產區、養殖漁業生產區、直轄市、縣（市）政府依據地方農業發展需要擬劃設為農業發展地區第一類者。
- 農二：
- 具良好農業生產環境。
- 糧食生產功能。
- 為促進農業發展多元化之地區。
- 不符合農業發展地區第一類條件。
- 符合條件，但面積規模未達 25 公頃或農業生產使用面積比例未達 80% 之地區。
- 其他必要之分類。
- 劃入農一的相應措施
- 農業部的推疊式給付措施：
- 農地對地給付：照顧土地所有權人權益。
- 確保糧食安全給付：穩定國內糧食安全生產。
- 生態環境給付：引導農業與生態永續共存。
- 環境部的農業碳權：
- 溫室氣體增量抵換：農業部與環境部攜手合作，於 2023 年於該機制下新增納入以生物質燃料取代燃煤燃油、汰換漁船集魚燈為 LED 集魚燈、汰換老舊農機為電動農機、汰換傳統養殖水車為節能水車等農業場域可操作項目。農業部並以「購買電動型 / 高效節能型優於燃油型、汰舊換新優於純新購」原則。
- 溫室氣體自願減量專案。
- 財政部的稅賦減免：
- 田賦從 1987 年停徵。
- 無地價稅、土地增值稅、贈與稅、遺產稅。
- 區域計畫法及國土計畫法土地管制原則：
- 區域計畫法是國土計畫法一旦施行後，就要廢除的法律。因此，下面以區域計畫法稱為舊制，而國土計畫法為新制。
- 舊制：依區域計畫法施行細則第 11 條，非都市土地劃分 11 個使用分區，例如：特定農業區、一般農業區等。依區域計畫法施行細則第 13 條，再分為 19 種土地用地，例如：甲種建築用地、農牧用地。
- 新制：依國土計畫法第 20 條，各國土功能分區及其分類之劃設成 4 類地區，例如：農業發展地區。
- 土地管制差異：
- 舊制：是個別許可開發批准制，雖有區域計畫主導，但會有農地零星流失。
- 新制：是劃定為「農業發展地區」後，主要功能農業生產。一般農民若想蓋農舍，只要遵行現行法令即可，例如：農業用地興建農舍辦法。
- 國土計畫法對農地價格可能產生影響及原因：
- 分類在農 1、農 2、農 3：持平或下降價格影響原因：只要符合農業用地興建農舍辦法，一般農民想蓋農舍沒有影響。違規風險成本增加：非農用違規風險成本，抑制投機客。
- 分類在農 4、農 5：上漲或抗跌價格影響原因：稀少的農地開發權利。投機轉化為計畫保障。
- 城鄉發展地區應以集約發展、成長管理為原則，創造寧適和諧之生活環境及有效率之生產環境確保完整之配套公共設施。
- 成長管理意義：指為確保國家永續發展、提升環境品質、促進經濟發展及維護社會公義之目標，考量自然環境容受力，公共設施服務水準與財務成本、使用權利義務及損益公平性之均衡，規範城鄉發展之總量及型態，並訂定未來發展地區之適當區位及時程，以促進國土有效利用之使用管理政策及作法。
- 指政府利用種種傳統及改良的技術、工具、計畫與方案，企圖指導地方上的土地使用型態，包括土地開發的態度、區位、速度及性質。
- 成長管理理念發展歷程：由一開始的成長控制時期（1950-1975 年）保護自然資源，進行總量管制、分期分區等，1975-2000 年綜合規劃期，環境與經濟發展並重，1999- 至今則是聰明成長期，開發活動引入地方指定的緊密成長地區，有新都市主義，鼓勵商店、辦公大樓、住宅、學校及相關公共設施能位於鄰里社區步行可及的區位，或是 T.O.D 模式，以步行、大眾運輸導向為主的都市發展型態，2012 年以後則是進入永續成長時期。
- 以國土計畫法，是以土地使用管制、使用許可制、回饋與負擔來達到永續發展目標。
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區域計畫法
- 區域計畫公告實施後，不屬第 11 條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。
- 與土地登記之關係：（第 8 條）
- 都市土地，指依法發布都市計畫範圍內之土地。
- 非都市土地，指都市土地以外之土地。
- 土地謄本看到使用分區會顯示：
- 非都市土地：特定農業區、一般農業區等 19 種類別。
- 如顯示空白，有以下兩種情形：
- 土地是都市土地，因為都市計畫發布後，計畫內的土地已依都市計畫法規定重新給新的身分，並依規不在土地登記謄本上登載，此時使用分區證明要向區公所或本府都發局申請。
- 非都市土地：特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區。
- 非都市土地依其使用分區之性質：甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。
- 非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰
- 甲種建築用地︰建蔽率 60%。容積率 240%。
- 乙種建築用地︰建蔽率 60%。容積率 240%。
- 丙種建築用地︰建蔽率 40%。容積率 120%。
- 丁種建築用地︰建蔽率 70%。容積率 300%。
- 窯業用地︰建蔽率 60%。容積率 120%。
- 交通用地︰建蔽率 40%。容積率 120%。
- 遊憩用地︰建蔽率 40%。容積率 120%。
- 殯葬用地︰建蔽率 40%。容積率 120%。
- 特定目的事業用地︰建蔽率 60%。容積率 180%。
- 土地使用編定立法目的：區域計畫主要功能：促進土地及天然資源之保育利用。兼顧農業與工業發展所需用地。防止自然災害。此項功能，有賴土地使用計畫及土地使用管制事項之貫徹實施，始能充分發揮。區域計畫之土地分區使用計畫及土地使用管制事項，難據以認定每宗土地適當之使用，尚須進一步按鄉鎮縣轄市區製定非都市土地使用分區圖，編定各種使用地。
- 土地使用編定法律性質
- 依區域計畫法第 4 條，區域計畫之主管機關︰中央為內政部；直轄市為直轄市政府；縣（市）為縣（市）政府。
- 亦即，地方政府是區域計畫法有指導土地種類編定，等於是職權內對外拘束力的行為。
- 個案情形：
- 地主甲於收到 A 縣政府通知後，知道其地被劃定為山坡地保育區，並編定為國土保安用地。
- 此項情形屬於區域計畫法第 15 條，對地主限制土地使用方式，屬於行政處分。
- 甲的救濟方式
- 提起訴願：
- 行政訴訟：依行政訴訟法第 4 條，人民因中央或地方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益，經依訴願法提起訴願而不服其決定，或提起訴願逾 3 個月不為決定，或延長訴願決定期間逾 2 個月不為決定者，得向行政法院提起撤銷訴訟。
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農村社區土地重劃條例
- 立法目的：辦理農村社區土地重劃，以促進農村社區土地合理利用，改善生活環境。
- 農村地區定義：依農村社區土地重劃條例第 3 條，依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。
- 重劃負擔規定：
- 直轄市或縣（市）主管機關應於辦理重劃流程：
- 調查各宗土地之位置、交通及利用情形。
- 斟酌重劃後各宗土地利用價值。
- 相互比較估計重劃前後地價。
- 提經地價評議委員會評定後。
- 算出為計算公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。
- 行政業務費及規劃設計費：政府負擔。工程費：政府與土地所有權人分擔，其分擔之比例由行政院定之。
- 重劃區內規劃之道路、溝渠、電信電力地下化、下水道、廣場、活動中心、綠地及重劃區內土地所有權人認為為達現代化生活機能必要之其他公共設施用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記土地等四項土地抵充外，其不足土地及拆遷補償費與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔。
- 抵價地：前二項土地所有權人之負擔，以重劃區內未建築土地按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。
- 抵價地：合計面積以不超過各該重劃區總面積 35% 為限。但經重劃區內私有土地所有權人過半數，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者，不在此限。
- 重劃區內重劃前經編定為建築用地以外之土地，應提供負擔至少 40% 土地，其超過依前項折價抵付共同負擔土地部分，準用第 29 條規定處理。
- 鄉村區、農村聚落較容易獲得土地所有權人的同意
- 鄉村區、農村聚落：因土地重劃、地籍整理後，地主可得到產權清楚，有道路並且完整土地，可以讓髒亂社區可以改善，所以容易取得地主同意。
- 原住民聚落：受制於傳統習性及相關法令約束，不易取得同意。
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都市更新建築容積獎勵辦法
- 都市更新條例立法目的：
- 促進都市土地有計畫之再開發利用。
- 復甦都市機能。
- 改善居住環境與景觀。
- 增進公共利益。
- 為了鼓勵民間參與公共建設，政府給予容積獎勵，達成互惠效果，因而訂立都更、危老容積獎勵辦法。
- 正面影響：促進土地開發、增加開放空間、增加公共空間、減輕政府財政負擔。
- 負面影響：容積獎勵的替代效果、增加外部性，降低公共設施服務水準、社會不公平的情形、都市發展的紊亂。
- 更新範圍面積之建築容積獎勵：含一個以上完整計畫街廓或土地面積達一定規模以上者，依下列規定給予獎勵容積：（都市更新建築容積獎勵辦法第 15 條）
- 含一個以上完整計畫街廓：基準容積 5%。
- 土地面積達 3,000 平方公尺以上未滿 10,000 平方公尺：基準容積 5% ；每增加 100 平方公尺，另給予基準容積 0.3%。
- 土地面積達 10,000 平方公尺以上：基準容積 30%。
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都市計畫容積移轉
- 立法目的：
- 均攤土地發展利益與發展限制之成本。
- 改善都市景觀。
- 增進都市土地有效利用。
- 輔助公共設施保留地的取得。
- 促進具有紀念性或藝術價值建築的保存維護。
- 什麼是土地使用型態
- 都市計畫法：依都市計畫法第 32 條，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
- 台北市土地使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、農業區、保護區、河川區、保存區、特定專用區。
- 區域計畫法：依區域計畫法施行細則第 11 條，非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區。
- 依上述兩點，台灣是用土地分區來規劃土地使用型態。
- 容積移轉機制對於土地使用型態的影響
- 優點：
- 政府：
- 用無償取得私有既成道路用地、取得公設保留地。
- 文化資產保存。
- 都市更新與活化。
- 建商：平衡以高價取得土地成本之財務，提高開發意願。
- 人民：無實質收益。
- 政府：
- 缺點：
- 政府：無法取得較完整土地以供開發運用。
- 高密度集中發展。
- 都市計畫失衡。
- 形成容積市場與炒作。
- 排擠其他需求
- 人民：
- 徵收補償時程太長，以低於公告土地現值價格出售。
- 生活品質下降。
- 政府：無法取得較完整土地以供開發運用。
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【大法官釋憲】
【延伸閱讀】政府自己沒做事 我 1 年就聲請回收土地啊
【延伸閱讀】土地徵收收回權聲請釋憲 土地法修法
- 釋字第 562 號
- 釋字第 773 號
- 釋字第 813 號：因定著於其土地上之建造物及附屬設施，被登錄為歷史建築，致其就該土地原得行使之使用、收益、處分等權能受到限制，究其性質，屬國家依法行使公權力，致人民財產權遭受逾越其社會責任所應忍受範圍之損失，而形成個人之特別犧牲，國家應予相當補償。
- 特別犧牲：
- 沒有容忍的社會義務。
- 事由：因為合法公權力剝奪或限制所有權所造成的損失，而地主並沒有容忍的社會義務。
- 補償：相當補償。沒有明文規定，得適用文化資產保存法第 20 條第四項，建造物經列為暫定古蹟，致權利人之財產受有損失者，主管機關應給與合理補償；其補償金額以協議定之。如果協議不成，由法院按個案予以認定。
- 例子：釋字第 813 號。
- 一般犧牲：
- 有容忍義務的犧牲。
- 事由：所有權的社會義務。
- 補償：不必補償。
- 例子：以土地使用分區管制為例，被劃為保護區土地的建蔽率、容積率通常會低於商業區或住宅區土地的建蔽率、容積率，此時保護區土地的人民利用土地時雖然受到限制的程度較高（使用強度較低），但因為土地本身性質較為敏感，社會義務負擔理應較高，所以沒超過容忍限度。
- 特別犧牲：
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