【代書101】土地法第 34-1 條執行要點多數決作法變得更細緻

資料來源：內政部製圖人：黃昭慈

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【目錄】

前言
第 3 條明確排除交換和受讓人
第 4 條加註轉載利於實務登記
第 7 條新增分別共有和公同共有明確計算同意人數方式
第 8 條確實踐行通知程序
第 10 條修正放棄優先購買權切結方式
第 12 條數個標的併同出售之優先購買權行使原則
第 13 條優先購買權處理
第 14 條明定地政機關應駁回情形
參考資料
延伸閱讀

【前言】

先前講了市地重劃、區段徵收，接下來來講土地法，是代書比較會碰到的土地法第 34-1 條，並且考試也很愛考的，有很多共有人，但是又想賣土地的解法，就是利用多數決的方法。

土地法第 34-1 條的修法是立法院修的，土地法第三十四條之一執行要點，是行政機關內政部針對行政規則的修法，在 2023 年修正，但在 2024 年 1 月 1 日生效，所以今年（2024）代書考試應該會有所著墨。

修正前後對照表，在這裡觀看。

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第 3 條明確排除交換和受讓人

本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為、交換所有權及共有物分割;所定變更，以有償或不影響他共有人之利益為限;所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。

考量多數共有人代理少數共有人約定以土地或建物所有權相互交換，交換位置及條件等決定難謂合理，且未設有優先購買權之平衡機制之函釋，因此將「交換所有權」排除適用。

另外，為了避免密謀合議，侵害少數人權利，因此訂定「前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人」。亦即，多數決處分只能賣給第三人，共有人只能依同樣條件主張優先購買，不能作為買受人。

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第 4 條加註轉載利於實務登記

依本法條第一項設定之地上權或典權，應於土地登記簿其他登記事項欄註記「本地上權或典權係依土地法第三十四條之一規定設定」。

前項註記，於辦理地上權讓與或典權轉典時，應予轉載。

這條是因應第 12 條修正，新增的條文，因為地上權人、典權人是依土地法第 104 條的物權效力而優先，為了利於登記實務作業，可以避免無法辨識共有人的優先購買權。

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第 7 條新增分別共有和公同共有明確計算同意人數方式

本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。

前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比例視為不明，推定為均等。

分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已符合本法條第一項規定，且另有分別共有之共有人同意者，於計算共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意之人數及其潛在應有部分併入計算。同意之分別共有人與公同共有人有部分相同者，不重複計算該同意人數。

這條新增分別共有、公同共有併存，且同意之分別共有人與公同共有人部分相同之土地或建物同意處分人數之計算方式。

例如：共有人 A 應有部分三分之二，其餘應有部分三分之一由 A、B、C 三人繼承為公同共有（潛在應有部分各九分之一）之情形，如經公同共有人 A、B 二人同意，而得依本法條第一項規定處分其公同共有之潛在應有部分，且 A 也同意處分全部共有物者，則合併計算後之同意人數為二人（A、B），同意之應有部分（含潛在應有部分）為九分之八；又如公同共有之應有部分僅有 A 同意處分，因未達本法條第一項規定之比例，則其公同共有之人數及潛在應有部分將不予併入計算。

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第 8 條確實踐行通知程序

本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：

部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。
書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍者，依第四款第二目或第三目規定辦理。
他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第 50 條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。
不能以書面通知而以公告代替者，以下列情形為限：

他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。
他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。

5. 公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經 20 日發生通知效力。

6. 通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。

7. 他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告之對象。

8. 委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。

地址通知，明確指示原則上是戶籍地址或法人、團體的事務所或營業所，如果不能知悉，要在登記書上記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任」。如果是公告代替通知，要 20 日才發生效力。

第 6 項是因應第 12 條修正而延生出來，數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。

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第 10 條修正放棄優先購買權切結方式

部分共有人依第八點第三款、前點第一款或第二款規定應於登記申請書適當欄記明之事項，得以附具切結書方式為之。

考量相關書表之簽名或所蓋用印章，於共有人數過多時，衍生登記申請書欄位可能不足之爭議，所以明定記明事項得以附具切結書方式之彈性作法。

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第 12 條數個標的併同出售之優先購買權行使原則

部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。

前項情形，於數宗土地或建物併同出賣，他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。但有下列情形之一者，不在此限：

部分共有人表示使用上具不可分性並經法院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。
依法令規定應併同移轉。

多人主張優先購買權時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。

部分共有人依本法條第一項規定設定地上權或典權後出賣土地，他共有人仍有第一項優先購買權之適用。

這條修訂是因應多數決並併同其他土地或建物共同出售，他共有人是對共有土地有優先購買權，還是要將併同其他土地或建物共同承購，如果是後者，那就變相更嚴苛的法令。因此，這條明定是要共有部分有優先購買權。

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第 13 條優先購買權處理

本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：

他共有人於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人者，他共有人無本法條優先購買權之適用。
區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。
本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。
本法條之優先購買權與土地法第 104 條、第 107 條或民法物權編施行法第 8-5 條第 3 項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地法第 104 條、第 107 條或民法物權編施行法第 8-5 條第 3 項規定。但與民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項規定之優先購買權競合時，優先適用本法條之優先購買權。
共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。
權利人持執行法院或行政執行分署依強制執行法或主管機關依法辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。
土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比例計算之。
優先購買權人已放棄或視為放棄優先購買權者，出賣人應依土地登記規則第 97 條第 1 項規定附具切結書之規定辦理，切結書內容應包括通知方式、優先購買權人主張情形並由出賣人記明「如有不實願負法律責任」，不適用同條項於登記申請書適當欄記明之方式。