土地登記流程

土地登記應備文件

1. 登記申請書。（第 34 條）
2. 原因證明文件。
3. 權狀。
4. 申請人身份證明。
5. 其他中央地政機關規定應提出之證明文件。

自然人應備文件

1. 建物所有權第一次登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
     • 建物測量成果圖。
     • 登記清冊（補登附屬建物或共有部分檢附）。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 使用執照或依法得免發使用執照之證件，有下列情形者，並應附其他相關文件：
       • 區分所有建物申請登記時，應檢具專有部分、共有部分標示之詳細圖說，並提出全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
       • 區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。
       • 區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
       • 申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。
     • 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：
       • 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
       • 門牌編釘證明。
       • 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
       • 繳納水費或電費憑證。
       • 未實施建築管理地區建物完工證明書。
       • 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
       • 其他足資證明之文件。
       • 建物與基地非屬同一人所有者，並附使用基地之證明文件。
2. 買賣登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
     • 土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書正、副本（貼印花的是正本）。
   • 土地、建物所有權狀。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
     • 所有權人如在國外，應檢附下列身分證明文件：
       • 授權書：由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。
     • 出賣人身分證明文件：除檢附國內親友（即被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢附所有權人（即授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 義務人印鑑證明。
     • 土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書第 2 聯（黏貼於副本上）。
     • 不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）。
3. 繼承登記：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件：
  • 被繼承人死亡記事之戶籍謄本。
• 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
• 申請人身分證明：
  • 繼承人現在戶籍謄本。
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
  • 繼承系統表。
    • 如有人拋棄才要檢附：
      • 繼承權拋棄書（繼承開始於民國 74 年 6 月 4 日以前者檢附，拋棄繼承者應親自到場核對身分，未能親自到場核對身分者應檢附印鑑證明）。
      • 法院核准拋棄繼承備查文件。（繼承開始於民國 74 年 6 月 4 日以後者檢附）
  • 遺產稅繳清/免稅證明書/不計入遺產總額證明書/同意移轉證明書。
  • 遺產分割協議書及立協議書人之印鑑證明。
  • 監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利：法院許可之證明文件。
  • 分割繼承時，繼承人中有未成年人或受監護宣告之人，繼承人間利益相反或依法不得代理：法院選任特別代理人之證明文件。

4. 遺贈登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記清冊。
   • 登記原因證明文件：
     • 遺贈人遺囑。
   • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 繼承人印鑑證明。
     • 土地增值稅繳（免）納證明文件。
5. 贈與登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
     • 贈與移轉契約書。
   • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 義務人印鑑證明。
     • 贈與稅繳清/免稅證明書/不計入贈與總額證明書/同意移轉證明書。
     • 土地增值稅及契稅繳（免）納或其他證明文件。
     • 監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利：法院許可之證明文件。
     • 義務人為財團法人、祭祀公業法人：主管機關核准或同意備查之證明文件。
6. 預告登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記清冊。
   • 原因證明文件：
     • 登記名義人之同意書。
   • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 登記名義人之印鑑證明。
7. 他項權利塗銷：
   • 土地登記申請書。
   • 登記清冊。
   • 登記原因證明文件：
     • 塗銷他項權利之證明文件。
   • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 義務人印鑑證明。
8. 塗銷預告登記：
   • 土地登記申請書。
   • 登記清冊。
   • 登記原因證明：
     • 原預告登記請求權人塗銷同意書。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
     • 原預告登記請求權人之印鑑證明。
9. 交換：
   • 土地登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
     • 所有權交換移轉契約書。
   • 土地、建物所有權狀。
   • 申請人身分證明文件：
     • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
     • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
     • 義務人印鑑證明。
     • 停車位交換：他項權利人承諾書或同意書。
     • 土地增值稅繳（免）稅證明書/查無欠稅。
     • 契稅繳契稅繳款書 稅證明書/查無欠稅。
     • 視同贈與：贈與稅稅繳（免）稅證明書。
     • 監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利：法院許可之證明文件。
     • 義務人為財團法人、祭祀公業法人：主管機關核准或同意備查之證明文件。
10. 設定抵押權：
    • 土地登記申請書。
    • 登記原因證明文件：
      • 抵押權設定契約書正、副本。
    • 土地、建物所有權狀。
    • 申請人身分證明：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構，義務人為自然人，免附印鑑證明）。
11. 土地合併：
    • 土地複丈及標示變更登記申請書。
    • 土地所有權狀。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 全部所有權人協議書（所有權人不同時檢附）。
      • 合併前後取得價值差額計算表：
        • 合併後應有持分部分之價值差額在 1 平方公尺之當期公告土地現值以上，應提出移轉現值申報及印鑑證明。
      • 土地所有權人與抵押權人之抵押權利範圍協議書（設有抵押權者需檢附，但抵押權內容完全一致，未涉權利範圍縮減者，得免附）。
      • 典權人或耕作權人同意書（設有典權或耕作權者檢附）。
      • 他項權利人印鑑證明（他項權利人未能親自到場核對身分時檢附，且所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前 1 年以後核發者為限）。
      • 土地使用分區證明。
12. 地籍清理得標：
    • 土地登記申請書。
    • 登記清冊。
    • 登記原因證明文件：
      • 產權移轉證明書。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
13. 拍定買賣應備文件：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件：
  • 產權移轉證明書。
• 申請人身分證明文件：
  • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
  • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
  • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

14. 申請農育權應備文件：

• 土地登記申請書。
• 原因證明文件：
  • 農育權設定契約書正副本。
• 土地所有權狀。
• 申請人身分證明文件。
• 其他中央：
  • 義務人印鑑證明、農育權位置勘測圖。

15. 時效取得土地所有權，只限定未經地政總登記的土地。
    • 已登記土地，不能主張時效取得土地所有權，僅能主張時效取得他項權利，如：地上權、不動產役權、農育權。

• 時效取得所有權要件：
  • 和平、公然、繼續占有：
    • 善意：依民法第 770 條，以所有之意思，10 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
    • 非善意：依民法第 769 條，以所有之意思，20 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
• 時效取得所有權文件：
  • 土地登記申請書。
  • 登記清冊。
  • 登記原因證明文件：
    • 主觀：以行使地上權意思而占有之證明文件。
    • 客觀：
      • 占有土地四鄰證明。
      • 其他足資證明開始占有開始至申請登記時繼續占有事實之文件。
  • 申請人身分證明。
  • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
    • 占有範圍位置圖。
• 公告期限：30 天，並同時通知土地所有權人。
• 發現異議時：土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第 59 條第二項規定處理。

16. 申請水道浮覆地所有權回復登記應備文件：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件：
  • 複丈成果圖（水道浮覆地已公告地籍圖及建立標示部可免附）。
• 原滅失土地所有權證明文件，如所有權狀（土地登記證）或登記簿謄本。
• 申請人身分證明文件：
  • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
  • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
  • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
  • 繼承人：
    • 繼承系統表。
    • 繼承人現在戶籍謄本。
    • 載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本。
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

17. 土地共有物使用登記：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊。
• 登記原因證明文件：
  • 法院裁定書及裁定確定證明書。
  • 或共有人協議書。
• 土地所有權狀。
• 申請人身分證明文件：
  • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
  • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
  • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
  • 立協議書人印鑑證明。

18. 更名登記：

• 土地登記申請書。
• 登記清冊。
• 申請人身分證明文件：
  • 自然人：戶籍謄本有更名記事。
  • 法人：法人登記證明文件、其代表人之資格證明、更名記事證明文件。
  • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本、更名記事證明文件。
• 土地及建物所有權狀或他項權利證明書。
• 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
  • 權利人普通章。

19. 信託登記：
    • 土地登記申請書。
    • 登記原因證明文件：
      • 信託契約書/遺囑。
    • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 義務人（委託人）印鑑證明。
      • 他益信託：贈與稅繳清（免）税證明書/不計入贈與總額證明書/同意移轉證明書。
      • 遺囑信託：遺產稅繳清（免）稅證明/不計入遺產總額證明書/同意移轉證明書。
      • 監護人代理受監護人或受監護宣告之人處分土地權利：法院許可之證明文件。
      • 委託人為財團法人、祭祀公業法人：主管機關核准或同意證明文件。
20. 受託人變更登記：
    • 土地登記申請書。
    • 登記原因證明文件：
      • 信託契約書/遺囑。
    • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 義務人（舊委託人）印鑑證明。
21. 信託歸屬登記：
    • 土地登記申請書。
    • 登記原因證明文件：（擇一即可）
      • 信託行為所定事由發生：委託人死亡記事之戶籍謄本。
      • 信託目的已完成。
      • 因信託目的不能完成。
    • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 義務人印鑑證明。
      • 土地增值稅繳（免）稅證明書。
      • 契稅繳（免）稅證明書。
22. 塗銷信託登記：
    • 土地登記申請書。
    • 登記原因證明文件：（擇一即可）
      • 信託目的完成/雙方同意終止：塗銷信託同意書。
      • 符合信託關係消滅之事由：信託關係消滅證明文件。
    • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
    • 申請人身分證明文件：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 義務人（委託人）印鑑證明。
23. 塗銷所有權登記：
    • 土地登記申請書。
    • 登記清冊。
    • 身分證明文件。
    • 法院民事判決及判決確定證明書正、影本。
24. 拋棄公同共有：
    • 土地登記申請書。
    • 登記清冊。
    • 登記原因證明：
      • 拋棄所有權同意（切結）書。
    • 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
    • 申請人身分證明：
      • 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
      • 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
      • 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
    • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
      • 拋棄人印鑑證明。
      • 建管單位所核發之非法定空地證明文件。

法人應備文件

1. 財團法人申請土地登記應備文件：
   • 登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
     • 買賣/贈與/設定其他土地權利：公定契約書。
     • 或法院判決確定書。
   • 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明：（第 42 條）
     • 法人為權利人：
       • 法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人為權利人：
       • 法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
     • 法人為義務人：
       • 另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。
       • 義務人為財團法人或祭祀公業法人者，應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
2. 贈與財團法人：
   • 登記申請書。
   • 登記原因證明文件：公定契約書。
   • 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明：（第 42 條）
     • 法人為權利人：
       • 法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
     • 公司法人為權利人：
       • 法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
     • 法人為義務人：
       • 另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。
       • 義務人為財團法人或祭祀公業法人者，應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
     • 土地增值稅免稅證明書。
     • 不計入贈與總額證明書。
3. 自己土地賣給自己公司：
   • 土地登記申請書。
   • 登記原因證明文件：
   • 土地、建物所有權狀。
   • 申請人身分證明文件。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
     • 有限公司：
       • 僅置董事一人：由全體股東之同意另推選有行為能力之股東代表公司。
         • 申請登記：檢附該同意推選之證明文件。
       • 僅置董事二人以上：特定其中一人為董事長者，由其餘之董事代表公司。
         • 申請登記：檢附董事之證明文件。
       • 一人組成之有限公司：依公司法規定增加股東，再由全體股東同意另推選有行為能力之股東代表公司。
         • 申請登記：檢附該同意推選之證明文件。
     • 股份有限公司：應由監察人為公司之代表。監察人有數人時，得由其中一人單獨代表公司。
       • 申請登記：檢附監察人之證明文件。

寺廟應備文件

1. 寺廟在未完成法人登記，設定地上權登記：（第 104 條）
   • 登記申請書。
     • 法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利者，得提出協議書。
     • 籌備人公推之代表人名義申請登記。
     • 代表人應表明身分及承受原因。
     • 登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄：註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
     • 協議書：記明於登記完畢後，法人或寺廟未核准設立或登記者，其土地依下列方式之一處理：
       • 申請更名登記為已登記之代表人所有。
       • 申請更名登記為籌備人全體共有。
   • 登記原因證明文件：公定契約書。
   • 已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明。
   • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
2. 法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，其代表人變更：

• 已依第一項辦理登記之土地，應由該法人或寺廟籌備人之全體出具新協議書，辦理更名登記。

登記費及書狀費

1. 繼承登記費用：

• 登記費：
  • 土地：申報地價 1‰ 計收。
  • 建物：稅捐機關核定繳（免）納遺產稅之價值 1‰ 計收。
• 書狀費：80 元。

1. 申請土地共有物使用登記費用：

• 登記費：免費。
• 書狀費：每份 80 元。

2. 水道浮覆地所有權回復登記費用：

• 登記費：申報地價或權利價值 2‰。
• 書狀費：80 元。

3. 農育權價值不明的處理方式：

• 登記費：權利價值 1‰ 計收。
• 依土地登記規則第 49 條第 2 項，申請地上權、永佃權、不動產役權、耕作權或農育權之設定或移轉登記，其權利價值不明者，應由申請人：
  • 申請書適當欄內自行加註。
  • 再依法計收登記費。

4. 權利價值低於該權利標的物之土地申報地價的處理方式

• 依土地登記規則第 49 條第 3 項，前二項權利價值低於各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值 4% 時：
  • 以各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值 4% 為其 1 年之權利價值，按存續之年期計算。
  • 未定期限者，以 7 年計算之價值標準計收登記費。