製圖人：黃昭慈
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【目錄】
【前言】
本來今年（2025）4/30 國土計畫要實施，「國土計畫功能分區」會替代「區域計畫法」的實施，但在在去年年底〈立院三讀國土計畫法 全面實施再延後6年〉，也就是 6 年後才實施。
其實，國土計畫法不會更動現行農地權利與管理規定，現有權利均將維持不變，也就是蓋農舍還是依照農業用地興建農舍辦法實施。上路後更放寬農地可以作農業的產、製、儲、銷等設施，讓實際務農者能獲得更多照顧。
【延伸閱讀】買農地可以蓋農舍嗎？或是資材室嗎？
在這之前一定有人想要把農地轉建地，想說價錢賣比較高，所以這篇來看看如何農地轉建地。
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非都市農業用地變建地
1974 年，區域計畫法已發佈。
依區域計畫法第 15 條，區域計畫公告實施後，不屬第 11 條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。
也就是農地是依地方政府當時的使用現況來編定，除非有變更才會再變。
依非都市土地使用管制規則第 35 條，毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，合於下列各款規定之一者，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地︰
- 為各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地或都市計畫住宅區、商業區、工業區所包圍，且其面積未超過 0.12 公頃（363 坪）。
- 道路、水溝所包圍或為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地所包圍，且其面積未超過 0.12 公頃（363 坪）。
- 凹入各種建築用地或建築使用之特定目的事業用地，其面積未超過 0.12 公頃，且缺口寬度未超過 20 公尺。
- 對邊為各種建築用地、作建築使用之特定目的事業用地、都市計畫住宅區、商業區、工業區或道路、水溝等，所夾狹長之土地，其平均寬度未超過 10 公尺，於變更後不致妨礙鄰近農業生產環境。
- 面積未超過 0.012 公頃，且鄰接無相同使用地類別。
前項第一款至第三款、第五款土地面積因地形坵塊完整需要，得為 10% 以內之增加。
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非都市農業用地如何無痛變建地？
這是新竹市地政局公布的，如果大部分面積作農業使用，小部分土地有建築物作住家使用，並領有使用執照，因此在編定當時就會編為山坡地保育區農牧用地，但現今若其建築物仍然存在，就可檢具編定當時合法房屋的證明文件（如水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明等）。
經審核無誤後，即可申請更正編定，並將分割出檢附非都市土地公告編定前或實施建管前的合法房屋證明文件。
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都市計畫農業區變更建地
依都市計畫法臺灣省施行細則第 30 條，農業區土地在都市計畫發布前地目已列為建地、編定為可供興建住宅使用之建地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：
- 建築物簷高是不得超過 14 公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於 60%，容積率不得大於 180%。
- 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
- 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
都市計畫農業區是可以變建地的，但有條件限制。
依都市計畫農業區變更使用審議規範第 12 條規定：都市計畫農業區申請變更使用的土地，應以鄰近已發展地區或規劃為發展者優先，且土地面積應符合下列規定：
- 直轄市計畫、省轄市計畫及縣轄市計畫地區：不得小於 3 公頃。
- 鄉街計畫、鎮計畫及特定區計畫地區：不得小於 5 公頃。
倘若要申請的事業計劃已經主管機關同意或申請變更，但土地的四周因為有以下情形無法拓展，就不受前項面積規定的限制：
- 為河川、湖泊或山崖等自然地形阻隔者。
- 為 8 公尺以上之既成或計畫道路、或其他人為重大設施阻隔者。
- 為已發展或規劃為發展區所包圍者。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 農地變更將終結！地政處：符合3條件可無痛變建地
- 立院三讀國土計畫法 全面實施再延後6年
- 〈中央通訊社〉內政部：國土計畫法杜絕土地炒作 延期上路非好解方
- 2024農地變更建地的好處、法規、流程、常見QA，所有細節一次看！
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