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【目錄】
【前言】
最近看到〈基地硬生生切一半 新北投最狠「都更孤島」成形〉新聞，其實在台北市都更危老重建蠻多的，之後應該會出現蠻多都更孤島的案例，或者雖然未來符合都更變多，但成功案例比例越來約少。
也許現在建商是放棄溝通或受夠被勒索，寧願把基地切一半，也不願意放棄往前飛的機會，所以來看都更的難處吧。
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危老 v.s. 都更
適用對象：
| 危老 | 都更 |
| 1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。 2. 結構安全性能評估結果未達最低等級。 3. 屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。 4. 得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。 | 1. 經劃定或變更應實施更新之地區。 2. 依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元。 |
程序差異：
| 危老 | 都更 |
| 擬具重建計畫，經全體同意後，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，即依建築法令規定申請建築執照。 | 經事業計畫、權利變換計畫之申請、審議，其中還包括要舉辦公聽會、聽證會，程序較為冗長。 |
稅負減免：
| 危老 | 都更 | |
| 地價稅 | 重建後減半徵收 2 年 | 都更後減半徵收 2 年 |
| 土地增值稅 | 無減免 | 減免 |
| 契稅 | 無減免 | 減免 |
| 房屋稅 | 重建後減半徵收 2 年。 如果重建後 2 年內無移轉，延長減半徵收，最高可到 10 年。 | 都更後減半徵收 2 年 |
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都更步驟
都更有三種形式，公辦、民辦、自辦都更，分別是政府、建商、地主所主導的，中途要面臨跟建商「協議合建」、「權利變換」的流程。
都更三大階段：事業概要（擬都市更新資料，面積及地主人數 ≧ ½ ）→都市更新事業計畫（地主 ≧ ¾ 、公展 30 天、協議合建/權利變換）→權利變換計畫。
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權利變換 v.s. 協議合建
權利變換：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金，類似立體的市地重劃，只要取得大多數權利人之同意即可實施。
協議合建：由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。
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都更難處
- 分屋條件一變再變
都更與危老推動最大阻礙，在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係，其中又以營建成本大幅提高，導致估價與共同負擔比例無從精確計算，另一方面，房價大幅飆漲，也是都更戶不願簽立同意書之一大主因。
當景氣變動，估價很容易引起爭議，此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要，但是實價登錄又常因隱藏不實交易價格問題，尤其是在景氣下行階段，建商為去化餘屋的讓利做法，例如退佣、贈送車位、裝潢、家電等。
因此，都讓估價平添不少不確定性，這往往也讓想要重建的民眾難以驟下定決心簽訂同意書。
- 溝通再溝通
以溝通障礙而言，例如建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞，愈是老舊社區愈難溝通，尤其容積獎勵額度名詞太專業，一般民眾聽不懂，更何況最後實際建築總面積還得經過都更審議委員會審議才能定案，而這些都是有待加強宣導溝通的一大重要關鍵議題。
另外，「一坪換一坪加一個停車位，不必出錢」以及依「戶數」或「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知，也都是不少都更戶長期存在的一大心結，而這些錯誤認知，以訛傳訛結果，導致原本好事一樁，卻一再延宕，更讓整合機構或危老推動師白忙一場。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 基地硬生生切一半 新北投最狠「都更孤島」成形
- 〈台北市都更處〉危老重建與都更重建差別為何?
- 〈台北市地政局〉共好的力量─北市地政三帖 加速都更添助力
- 臺北市都市更新處受理民間辦理都市更新審查相關作業流程
- 都更流程總整理》一篇文搞懂都更實施方式、流程、條件與獎勵補助類型
- 都市更新地方稅的優惠為何？
- 權利變換和一般合建有何不同？
- 推動危老都更難度大 12 大痛點一次看
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