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【問題】
依所得稅法之規定，課徵房地合一所得稅時，有關土地漲價總數額減除之上限及土地增值稅是否可列為成本費用，其相關規定及立法原由為何？又個人未依規定申報或無正當理由申報之成交價偏低者、未提示原始取得成本及未提示費用者，稽徵機關得如何逕予核定？
（歷屆試題可在考選部查詢下載。）
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【答案】
依所得稅法及施行細則，說明如下：
房地合一稅的立法目的
希望能抑制短期炒作不動產、落實居住正義，並防杜規避稅負及維護租稅公平。房地合一稅 2.0 又進階對「短期套利者課重稅」、「法人比照個人課稅」、「擴大房地課稅範圍」、「土地漲價總數額設上限」、「五種交易不受影響」、「施行日期」修法。
針對有關土地漲價總數額減除之上限立法目的，房地合一 1.0 的版本，計算房地交易所得可減除土地漲價總數額，有少數民眾藉由高報土地移轉現值，墊高土地漲價總數額，以減少交易所得，規避 35%、45% 的所得稅負。
房地合一 2.0 版本的修法設立減除上限，可以防堵高報土地移轉現值來增加可減除的土地漲價總數額，規避房地交易所得稅負。
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房地合一稅稅額
- 房地合一稅額 =（房地收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額）X 稅率
- 修法前：
土地漲價總數額 = 「交易當年度公告土地現值」或「申報移轉現值」- 前次移轉現值
- 修法後：
土地漲價總數額減除上限 = 交易當年度公告土地現值 – 前次移轉現值
| 個人 | 使用情形 | 持有土地、房屋時間 | 稅率 |
| 境內 | 自住 | 課稅所得超過 400 萬 | 10% |
| 非自住 | <2 年 | 45% | |
| >2 – 5 年 | 35% | ||
| 5 – 10 年 | 20% | ||
| >10 年 | 10% | ||
| 調職、非自願因素 | <5 年 | 20% | |
| 自建或合建 | 土地取得 5 年內，並銷售成功 | 20% | |
| 都更、危老重建 | 參與重建後取得房屋土地第一次移轉，持有 < 5 年 | 20% | |
| 境外 | 非自住 | <2 年 | 45% |
| >2 年 | 35% |
房地合一稅可扣除費用
- 個人因取得、改良及移轉其所交易房屋、土地而支付的費用，均可以自成交價額中減除，如：取得房屋土地達可供使用狀態前支付的必要費用的「仲介費」、「代書費」、「增置、改良、修繕費」，或土地稅法的土地增值稅。
計算方式如下：
- 個人出售房屋、土地，因遲延交付，依契約約定支付予承買人的違約金。
房地合一稅不可扣除費用
個人取得房屋、土地所有權後，所繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用房屋、土地期間的相對代價，不得列為費用減除。
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未依規定申報或無正當理由申報之成交價偏低者、未提示原始取得成本及未提示費用，如何處理？
未依規定申報
個人及營利事業交易 2016/1/1 以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得就是房地合一稅的課徵對象。
於房屋、土地完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內，填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件（有應納稅額者，一併檢附繳納收據），向戶籍所在地國稅局辦理申報。
未辦理申報的處罰如下：
- 行為罰：所得稅法第 108-2 條第 1 項，處以 3,000 元以上 30,000 元以下罰鍰。
- 漏稅罰：所得稅法第 108-2 條第 3 項，按補徵稅額處3倍以下罰鍰。
無正當理由申報成交價偏低
成交價偏低，可以從買方先下手，從「貸款」、「下次買賣的房地合一稅偏高」開始講，再來對買方、賣方說明「罰則」，讓買方和賣方知道實價登錄的重要性：
- 貸款成數：
- 如果買方是要向銀行申請貸款，成交價偏低會影響貸款額度，讓買方不要讓賣方低報成交價。
- 如果之後有要賣出，變成你下次的當初取得成本偏低，變成你的房地合一稅額變高：
- 房地合一稅額 =（房地收入 – 成本 – 費用 – 土地漲價總數額）X 稅率
- 因為當初取得成本比較低，但這會成現在買方變成下次的賣方，房地合一稅額變高。
- 如果賣方知道成本、費用有哪些可以列，應該可以稅額少非常多。
- 實價登錄不實：
- 依平均地權條例第 81-2 條，登錄不實第一次 3-15 萬罰鍰，屆期未改善，3-15 萬罰鍰，還是未改善，有 30-100 萬罰鍰。
- 依刑法第 214 條，明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處 3 年以下有期徒刑、拘役或 15,000 元以下罰金。
未提示原始成本
國稅局將依下列順序核認取得成本：
- 查得資料
- 如無查得成本資料，得以原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，並按政府發布的消費者物價指數調整後的金額
如果可查到資料，除已查得交易時之實際成交價額外，應參酌下列時價資料認定其成交價額：
- 金融機構貸款評定之價格
- 不動產估價師之估價資料
- 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價
- 法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格
- 報章雜誌所載市場價格
- 其他具參考性之時價資料
- 時價資料同時有數種者，得以其平均數認定
未提示費用
個人交易房屋、土地，應提示所支付取得、改良及移轉費用的證明文件供國稅局核認減除，未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額 3% 者，稽徵機關得按成交價額 3% 計算其費用，並以新臺幣 30 萬元為限。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 改革重點-房地合一
- 〈財政部國稅局〉「房地合一課徵所得稅制度2.0」疑義解答(Q&A)目錄
- 〈財政部北區國稅局新竹分局〉個人房地合一課徵所得稅制度(房地稅2.0)
- 個人交易房地合一稅課稅範圍之房地，未辦理申報會受罰！
- 【認識房貸成數】瞭解影響成數高低的5大原因，解析常見疑問
- 自作聰明卻找來大麻煩，為何「省稅咖」絕對不幹「低報房價」的事？
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