圖片來源：新莊人快看！塭仔圳「鐵皮屋」全消失了 一張圖曝最新情況
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【目錄】
【前言】
過去一年，土地議題因為總統大選，用各種方式被展現出來，其中一個是侯友宜的新莊「塭仔圳重劃區」。因為大學是讀輔大，從新莊還沒有捷運，到有副都心、機場捷運通過，還是有點感情，所以第一個先來看「市地重劃」。
因為人口越來越多，台灣都會區那麼小，導致現在土地要如何有效利用，人又該怎麼協商居住、工廠等，變成一個大難題。重劃區雖然是讓土地價值變高，背後還是有人被迫搬遷、居住正義的陰影，願大家能換位思考，然後都能了解這點。
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市地重劃型態
公辦市地重劃
市地重劃，第一種方式就是「公辦市地重劃」，可由各級主管機關辦理。依平均地權條例第 56 條，只要是下列事項，報請上級機關核准就可辦理：
- 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
- 舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。
- 都市土地開發新社區者。
- 經中央主管機關指定限期辦理者。
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自辦市地重劃
第二種是「自辦市地重劃」，由土地所有權人自行組織重劃會辦理。重劃會只要半數所有權人同意，且持有面積超過一半，並得到主管機關同意就可以。
自組重劃會的好處是，依平均地權條例第 58 條，給予低利重劃貸款、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施、免徵或減徵地價稅與田賦、其他有助於市地重劃之推行事項。
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市地重劃
依平均地權條例、市地重劃實施辦法發現，要實施市地重劃的願景要先：
- 擬訂重劃計畫書，包含重劃區範圍及面積、公共設施用地面積、重劃經費等
- 測量、調查及地價查估
- 計算公共負擔和分配設計，包含工程費用、重劃費用、貸款利息
- 土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工
- 地籍登記
- 交接及清償
- 財務結算
因為土地所有權人（地主）可能會比較在乎的是，土地如何分配、錢如何出的問題，所以先把焦點放在上面。
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公共負擔
抵費地是指地主貢獻一部分土地，作為抵扣公共設施相關的負擔費用。抵費地的面積，依平均地權條例第 60 條，面積以不超過各該重劃區總面積 45% 為限。
【延伸閱讀】市地重劃抵費地可以作為公設用地，還可以做什麼？
依市地重劃實施辦法第 21 條，地主依應共同負擔之項目如下：
- 公共設施用地負擔：指重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。
- 費用負擔：指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。
扣除抵費地，最多剩 55% 的土地，要按「原位次分配原則」分還給原地主。重劃後土地分配的位置，應按重劃前原有土地相關位次分配於原街廓且面臨原路街線為主，以下圖來看，市地重劃後的街道比較整齊，抵費地又可以變成公共設施。
圖片來源：〈台中市地政局〉重劃土地分配圖解 製圖人：黃昭慈
可是這裡會有個問題，你的土地因為太小了，如果重劃後，剩餘面積 < 最小分配面積，有兩個選擇：
- 現金補償：拿錢了事，去別的區域重新開始。
- 拿錢買地：額外繳錢來買不夠的面積，參與後續土地分配。
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塭仔圳重劃區
塭仔圳重劃區，其實就是輔大周邊的區域，第一區是後門延伸到左前門的部分，第二區是建國一路往左的部分。514 巷沒被動到，輔大本身沒被動到，被動到的部分，是輔大周邊本來就比較冷門（左邊）的區域。
圖片來源：新北榮景地政實現第一區
第一區是在 2005 年劃分為 6 大分區、38 個開發單元，採公辦、自辦重劃方式開發，截至 2011 年 12 月 31 日止僅 3 單元之重劃計畫書經新北市政府核定，考量本區自辦重劃推動成效有限，改採公辦並以中正路為界，分期分區辦理市地重劃，預計 2027 年全區開發完成。
圖片來源：新北榮景地政實現第二區
第二區土地使用現況以工業使用為主，住宅、商業、服務業與農業使用為次，區內公共設施缺乏，除輔仁大學或其他國中、國小可供作民眾平、假日休憩使用外，其餘設施多為道路且非屬計畫道路，且部分道路窄小彎曲，基本上當地居民生活環境未臻理想。
因區內工業使用為主要土地使用型態，其業別主要為為機械、木工、電子、沙發、紡織、食品加工等產業，個別規模不大但種類繁多，故其建築型態多為 1 至 2 樓鐵皮長方型建物，使用型態多為 1 樓或低樓層為工業使用，上方樓層為住宅使用，住工混合情形普遍。
我印象的道路狹宰是事實，凌亂的工業區也是事實，但不知道上方是住宅，這部分要重劃會的確是比較困難。
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輔大的中美池可能有解？！
在 2022 年 9 月 26 日，新北市政府和輔仁大學簽署合作意向書（ MOU ），聯手推動塭仔圳重劃計劃。
目前新北市府已經計畫設置地下排水設施，協助輔大改善長久淹水問題，未來輔大將協助提供工程設計參考，包含周邊道路、排水系統、公園綠地等都會列入重劃工程，此外輔大、輔大醫院周邊的高壓電塔也會著手進行地下化工程、重現當地天際線。
念大學的時候，中美堂附近淹水還沒有現在那麼明顯，但現在中美池出現的新聞變成常態，不過希望未來有解。
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侯友宜說「我的塭仔圳拆 4217 間工廠，沒人抗爭」？
其實溫仔圳從 1998 年的開發計畫中，原本是要用「區段徵收」的方式做，不過居民強烈反彈，2015 年變成「公辦市地重劃」。不過當時美華新村控重劃滅村，因為每戶平均 15 坪的家，重劃只剩 7 坪，可能不足最小開發面積，被迫搬遷。
圖片來源：〈公民行動影音紀錄資料庫〉美華新村控重劃滅村 要新北市府檢討塭仔圳重劃案
塭仔圳重劃區，從啟動到 2021 年開拆，一開始的確是有陳情，不過後來經過新北市政府努力溝通溝通，的確是拆遷無抗爭。有興趣看中間的過程，可以去看〈台灣事實查核中心〉侯友宜說「我的塭仔圳拆 4217 間工廠，沒人抗爭」？
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中央和地方政府的社會住宅規劃大不同
行政院在 2023/12/14 宣布未來整體開發區辦理區段徵收及市地重劃時，直轄市應留設 5% 供社會住宅使用，其餘縣市 3%，並專案讓售給中央政府興辦社宅。
本來希望在塭仔圳優先施行，塭仔圳市地重劃是近年數一數二大的標的，新北市政府可分回 32 公頃土地自由規畫，不過市長侯友宜卻直接拒絕。
其實台中市地重劃的抵費地也有一樣的狀況，台中市以高於市價兩成標售 123 筆土地，金額逾 200 億元，內政部部長林右昌建議暫緩標售，以成本價讓售中央，做為興建社會住宅用地。
但台中市長盧秀燕認為前瞻計畫、營養午餐、老人健保補助等經費不足才需賣地，除非中央直接給 1,000 億元。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈內政部地政司〉重劃業務
- 〈股感資料庫〉什麼是市地重劃？為什麼可以重劃？重劃費用誰來付？土地怎麼分？
- 新北榮景地政實現——新泰塭仔圳市地重劃
- 〈Housefeel〉塭仔圳重劃區買房指南｜塭仔圳地圖？塭仔圳進度？塭仔圳建案！
- 〈台灣事實查核中心〉侯友宜說「我的塭仔圳拆4217間工廠，沒人抗爭」？
- 〈公民行動影音紀錄資料庫〉美華新村控重劃滅村 要新北市府檢討塭仔圳重劃案
- 民進黨爆料侯友宜「塭仔圳重劃大量賣地給財團」 不拿5％蓋社會住宅
- 〈內政部〉林右昌：居住政策再精進 擴大盤點廣建社會住宅
- 自由開講》憑什麼只標售給財團建商？市地重劃部分土地應興建社會住宅
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【延伸閱讀】
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