【民法概要與信託法概要】112 年試題代書（地政士）價金一期沒付房子沒了該怎麼辦？

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

民法問題
案情說明
繳納八成價金被當成違約金法院審查考量因素為何？
法院覺得違約金三成價金合理甲可以做什麼維護權利？
參考資料

【問題】

甲參觀即將落成的建案後，向乙建商購買 A 屋，買賣契約中約定：價金分 24 期，按月給付，每期應付 20 萬元；甲完成給付 18 期價金後，乙應先將 A 屋所有權移轉登記給甲，以利甲先裝潢施工；雙方特約若甲有一期未能如期支付價金，乙方即得解除契約外，並將甲方已支付的價金均沒收轉為違約金。未料，甲在原訂給付第 21 期價金時，卻因疫情被裁員無法繼續支付價金，乙依約解除契約，主張甲應移轉登記 A 屋所有權登記予乙，以回復原狀，並將甲所給付的價金全部沒收充為違約金。甲認為其已繳納逾八成價金，卻全部被沒收，還失去 A 屋所有權，甚為不公，起訴請求法院減免違約金，請問法院審理時考量的因素為何？倘經法院審理後，認為甲應負擔的違約金以契約價金 30% 為適當，在乙建商尚未返還溢收的違約金時，甲得如何維護自己權益？

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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【答案】

依民法，說明如下：

案情說明

價金按月繳納，每期 20 萬元，總共 24 期。
甲付完 18 期後，乙建商將 A 屋移轉給甲，讓甲可以先裝潢。
甲若有一期不能繳納，乙建商可以解除契約，已繳價金轉為違約金。
但甲在要繳 21 期價金時，因疫情被裁員，無法繼續繳納。
乙建商因而解除契約，主張回復原狀，A 屋應移轉登記給乙。
解除契約後，甲乙權利義務關係：
- 債權：可以向他人請求一定的給付的民法上權利，給付可以是金錢，可以是物品，可以是特定的行為，也可以是特定的不行為。只要符合民法上規定的債權，就可以透過合法法律途徑強制履行之。
- 物權：直接支配特定物而享受其利益，並具有絕對性之財產權。
- 因此，雙方合約是債權契約，但還不到物權契約。
- 乙以將 A 屋移轉給甲，但甲有未履行債務，甲有不當得利的嫌疑，有返還的義務。
- 乙主張回復原狀並登記給乙：依民法第 259 條，由他方所受領之給付物，應返還之。
- 乙主張已支付價金轉為違約金：依民法第 260 條，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。在契約當中，有約定違約金，受損害的乙自然可以請求給付。