製圖人：黃昭慈
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什麼是自用住宅？
依土地稅法第 9 條，本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。
簡單來說，想要適用地價稅、土地增值稅自用住宅的稅率優惠，首先就是所有權人或配偶，或直系親屬要遷入戶籍。
【延伸閱讀】9/22 之前，自用住宅地價稅，你申請了嗎？
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自用住宅重購優惠：退還土地增值稅
除了前面所有權人或配偶，或直系親屬要遷入戶籍，重購優惠還有以下條件：
- 買賣前 1 年，無出租/營業。
- 面積：不受都市土地 300 平方公尺（約 90.75 坪），或非都市土地 700 平方公尺（約 211.75 坪）限制。
- 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
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新購房地要退稅必須做的事情：
- 土地移轉現值：新房地 > 舊房地
- 新房地土地移轉現值 – 扣除舊房地移轉現值土地增值稅餘額
- 範例一：甲賣出土地現值 100 萬元，增值稅 30 萬元，買入土地現值超過 100 萬元時，所繳的 30 萬元土地增值稅可以全部退還。
- 範例二：甲買入現值為 80 萬元，可以退回 10 萬元。
- 範例三：甲買入現值小於 70 萬元，則無餘額可以退稅。
- 所有權人：舊房地主 = 新房地主
- 遷入戶籍：地主/配偶/直系親屬
- 5 年內不可移轉、出租、營業（依土地稅法第 37 條）
- 買賣期間：2 年內（不論先賣再買、先買再賣）
2 年內的起算日：
因為每年 1 月 1 日會公布土地公告現值，訂立契約 30 日內，就要申報，以契約日為主。逾期申報就以機關收件日為主，所以比較會被影響到的是年末買賣。
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重購退稅不限制
- 土地增值稅雖有一生一次的稅率限制，但一般用地稅率可用在多處自用住宅
- 重購退稅還是可以辦理自益信託
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土地增值稅試算
可以到〈財政部〉土地增值稅試算，輸入「前次移轉年期」、「土地公告現值」、「原規定地價或前次移轉現值」、「消費者物價總指數」、「土地宗地面積」即可。
備註：
- 「前次移轉年期」、「原規定地價或前次移轉現值」、「土地宗地面積」可以在土地謄本看到。
【延伸閱讀】土地謄本如何看細節？
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稅捐稽徵機關退還土地增值稅應備文件
- 舊土地公契影本。
- 新土地公契影本。
- 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。 ( 如無法提示請立具切結書 ) 如未申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，請檢附出售土地所有權人無 ( 有 ) 租賃申明書正本。
- 重購土地所有權人無（有）租賃申明書正本。
- 出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
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線上申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅
- 點選財政部「申請土地增值稅自用住宅用地重購退稅」，點選「同意」。
- 填寫「基本資料」：填寫「申請人」、「身分證字號」、「原出售土地坐落」。
- 填寫「新購土地坐落」、「繳納日期」。
- 填寫「退稅方式」。
- 填寫「聯絡人資訊」：「聯絡人姓名」、「電話」、「通訊地址」。
- 填寫「圖形驗證碼」、「email」，再點選「寄送信件驗證碼」。
- 再去信箱收件，把驗證碼填入「信件驗證碼」後，點選「按此驗證」。
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申請書
移轉資訊
填寫「前後土地標示」、「建物門牌」、「登記移轉日期」。
無租賃申明書
填寫「日期」。
勾選「有無他人設立戶籍」。
稅捐機關
填寫「土地所屬稅捐機關」。
檢附證件/退稅方式/申請資訊
勾選「檢附證件」
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈財政部〉自用住宅重購退稅有妙方
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