製圖人：黃昭慈
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【目錄】
【前言】
其實在之前在如何申請土地建物買賣移轉登記？、不動產買賣契約（私契）：成屋篇、實價登錄怎麼看？都有講過買賣的稅賦。
有人會說買 6 百萬，賣 1,000 萬，賺 400 萬多好，但你不知道對方要繳給政府的稅有多少，登記費用有多少，所以這篇是獨立講買賣雙方要付給政府的稅及地政的土地登記費的部分，願可以幫助你知道買房子可以殺價多少。
下面是以正常的流程來講稅及登記費，如果是拜託代書做的話，就是只會得到單純ＸＸ稅及規費而已。
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賣方
土地增值稅
簽完約，貼完印花後，下一步就是向土地所在地的稅捐稽徵機關，申報土地增值稅。
依土地稅法第 5 條，土地增值稅之納稅義務人，如果是有償移轉者，就是賣方要繳的稅。以下分為自用住宅及非自用住宅來講，因為稅率不同。
如果買方想要查詢土地增值稅賣方要繳多少，可以先去申請第二類「土地謄本」，裡面會有上次移轉現值，之後可以上財政部土地增值稅試算。
【延伸閱讀】土地謄本、建物謄本如何申請？
自用住宅
依土地稅法第 9 條，自用住宅用地，是指要無出租及無營業，且要有下面任一人遷入戶籍：
- 地主
- 配偶
- 直系親屬
依土地稅法第 34 條，出售自用住宅用地，未超過以下面積，就可以土地漲價總數額的 10% 徵收：
- 都市土地面積 < 3 公畝（= 90.75 坪）
- 非都市土地面積 < 7 公畝（=211.75 坪）
超過部分之土地漲價總數額，就以一般稅率徵收。不過記得土地增值稅 10%，每人只能一生一次，之後只能一生一屋。
【延伸閱讀】自用住宅的土地增值稅，重購退稅了嗎？
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非自用住宅
土地漲價總數額 ＝ 本次移轉現值 – 前次移轉現值 Ｘ 物價指數 – （改良土地費用 +工程受益費 + 土地重劃負擔總費用 + 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額）
＊移轉現值 ＝ 土地面積 Ｘ 公告土地現值
一般土地增值稅稅率，依據土地漲價總數額 <100%、100-200%、>200%，徵收 20%、30%、40% 的土地增值稅。
但持有土地超過 20 年、30 年、40年，也能以最低稅率減徵 20%、30%、40% 的稅。
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房地合一稅
新制
所謂的房地合一稅，是指新制的土地、房屋交易所得稅，是 2016/1/1 取得房屋，之後賣掉要繳的稅。個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日（房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日）的次日起算 30 日內，自行依規定格式填寫申報書，向稽徵機關辦理申報及繳稅，這份税之後會挹注到長照。
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房地合一稅額公式：
交易所得額額 = （成交價 – 成本 – 移轉費用）X 稅率
＊成本：是指契稅、印花稅、代書費、土地移轉規費、公證費、仲介費、增置/改良/修繕費。要是沒有提出證明文件時，依國稅局查得資料，或依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，並按政府發布的消費者物價指數調整核定。
＊移轉費用：仲介費、代書費、土地移轉規費。若移轉費用不能提出證明文件，一律以成交價額 Ｘ 3% 計算，以 30 萬元為限。
| 個人 | 使用情形 | 持有土地、房屋時間 | 稅率 |
| 境內 | 自住 | 課稅所得 ≦400 萬 | 0% |
| 課稅所得 >400 萬 | 10% | ||
| 非自住 | <2 年 | 45% | |
| >2 – 5 年 | 35% | ||
| 5 – 10 年 | 20% | ||
| >10 年 | 10% | ||
| 調職、非自願因素 | <5 年 | 20% | |
| 自建或合建 | 土地取得 5 年內，並銷售成功 | 20% | |
| 都更、危老重建 | 參與重建後取得房屋土地第一次移轉，持有 < 5 年 | 20% | |
| 境外 | 非自住 | <2 年 | 45% |
| >2 年 | 35% |
自住要享有所得額 ≦400 萬的免稅額規定如下：
- 個人或其配偶、「未成年子女」辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本款規定。
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舊制
所謂舊制，如果你是 2015/12/31 以前取得房地，去年賣掉了，那就是屬於舊制申報房屋交易所得，是每年申報綜合所得稅要申報的財產交易所得稅，不申報被查到，是要被罰的，尤其今年（2024）針對 112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定特別修法。
2023 年各地區國稅局參考轄區不動產交易情形，訂定適用本項規定之成交金額門檻如下：
- 台北市：6 千萬元。
- 新北市：4 千萬元。
- 桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市：3 千萬元。
- 其他地區：2 千萬元。
但你如果是很早就買的房子，不知道當初買的價格，甚至沒有留下當初的買賣契約書，這樣的話，財政部會以房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算出房屋收入，再跟你收 17% 的所得額。
除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其房屋交易所得額。該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定。因為每年度的房屋現值的稅額不同，所以要買賣隔年 2.3 月公告之後，你才會知道要繳多少稅，有興趣的人可以去看財政部出售房屋所得稅。
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買方
印花稅
寫好土地建物買賣契約書（公契）後，一式 2 份，買賣雙方都需蓋章，其中一份要貼上印花，就是印花稅。
依印花稅第 7 條，典賣、讓售及分割不動產契據：每件按金額 1‰，由立約或立據人貼印花稅票。簡單來說，買方是納稅義務人，印花稅是看契約上的成交額 1‰。
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契稅
依契稅條例第 2 條，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。依契稅條例第 4 條，買賣契稅，應由買方申報納稅。
契稅 ＝ 當地不動產評價委員會評定之房屋標準價格 Ｘ 6%
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登記費
- 土地：申報地價 1‰ 計收。
- 建物：稅捐機關核定繳（免）納契稅之價值 1‰ 計收。
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書狀費
買方必須要有土地所有權狀、房屋所有權狀，但停車位權狀是看合約，一份 80 元，總共是 160-240 元。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
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