【代書101】平均地權條例怎麼打趴預售屋市場？但預售屋還是很貴

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

• 前言
• 修正第 4 條 納入學者及專家意見 排除民代
• 修正第 47-3 條 杜絕人頭轉單 政府要知道解約資訊
• 新增第 47-4 條 嚴格規定不得轉單牟利
• 新增第 47-5 條 任何人都不可以有的行為
• 新增第 79-1 條 私法人買住宅受限制
• 修正第 81-2 條 實價登錄不實、轉售都罰
• 新增第 81-3 條 轉售刊登廣告都罰
• 新增第 81-4 條 檢舉獎金制
• 結論
• 參考資料

【前言】

平均地權條例是土地法的特別法，達到規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公的目的。

1954 年，政府制定「實施都市平均地權條例」，為解決管理都市土地問題，但該法涵蓋範圍僅為都市土地，導致其他名目土地淪為投機客牟取不法暴利的目標。因此，1977 年修正為「平均地權條例」，為解決以上不當投機，因此擴大平均地權實施範圍，全面實施平均地權。

去年（2023）修正的草案是由內政部提起的，立法目的是為了打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易，主要修正：

1. 限制換約轉售，違規者將按戶（棟）處罰 50 萬至 300 萬元。
2. 重罰炒作行為，違規者將按交易戶（棟、筆）數處罰 100 萬至 5,000 萬元。
3. 建立檢舉獎金制度。
4. 建立私法人購買住宅許可制。
5. 解約申報登錄，違規者將按戶（棟）數處罰 3 萬至 15 萬元。

【延伸閱讀】抑制不合理炒房的政策

所以，現在來仔細看條文，怎麼打趴預售屋市場，但可是你還是預售屋還是很貴呢？

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修正第 4 條 納入學者及專家意見 排除民代

1. 本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之；其組織及運作辦法，由中央主管機關定之。

2. 前項委員會委員，由相關機關代表及地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫領域之專家學者或民間相關團體代表組成，其中專家學者與民間相關團體代表，不得少於委員總數 ½ ；任一性別委員，不得少於委員總數 ⅓ 。

本條刪除委員會有民意代表、地方公正人士，並增加地政、不動產估價、法律、工程與都市計畫領域之專家學者或民間相關團體代表組成。

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修正第 47-3 條 杜絕人頭轉單 政府要知道解約資訊

1. 銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。

→為避免不動產業者或投機人士，利用人頭（如親屬、員工或僱工等）簽訂預售屋買賣契約書並申報登錄資訊後再解除買賣契約，藉由虛假交易哄抬房價，造成消費者誤判行情影響購屋權益，主管機關實有掌握及提供解約資訊必要。

2. 銷售預售屋者，應於簽訂或解除買賣契約書之日起 30 日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者，由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。

→考量預售屋銷售者為買賣契約之當事人，且解約情事可能發生於日後或委託代銷期間屆滿後，因買受人無法履約（如違約不買或無力支付價款），而由銷售者逕行催告後主張解約，受託銷售之不動產經紀業未必能即時掌握及知悉解約資訊，於是修正第二項，明定銷售預售屋者應於解除預售屋買賣契約書之日起 30 日內申報登錄資訊，而委託不動產經紀業代銷者，僅須就簽訂買賣契約書部分，由該代銷之不動產經紀業者辦理申報登錄資訊。

3. 第 1 項備查，準用第 47 條第 3 項、第 6 項至第 8 項及第 5 項所定辦法之規定；其備查內容及方式之辦法，由中央主管機關定之。
4. 第 2 項申報登錄資訊，準用第 47 條第 3 項、第 4 項、第 6 項至第 8 項及第 5 項所定辦法之規定。
5. 銷售預售屋、領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）者，向買受人收受定金或類似名目之金額，應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。委託不動產經紀業代銷者，亦同。
6. 前項書面契據，買受人不得轉售與第三人。銷售預售屋或新建成屋者，不得同意或協助買受人將該書面契據轉售與第三人。
7. 直轄市、縣（市）主管機關得向前 2 項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

→不得規避、妨礙或拒絕主管機關查閱。

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新增第 47-4 條 嚴格規定不得轉單牟利

1. 預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

→修正條文第 47-3 條第 6 項規定，限制預售屋及新建成屋之書面契據（購屋預約單，俗稱紅單）轉售後，預售屋買受人為賺取差價，乃改於簽訂預約單後加價以換約轉售方式，進行短期炒作牟利。

並且興建房屋銷售，實務上常自預售屋銷售至新建成屋，或部分不動產業者採先建後售，逕以新建成屋方式銷售，新建成屋之買賣契約亦可能成為轉售牟利標的，為維護預售屋、新建成屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，實有必要對該等契約讓與或轉售行為，予以適當限制。

2. 買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每 2 年以 1 戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。
3. 銷售預售屋或新建成屋者，除第一項但書規定外，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。
4. 直轄市、縣（市）主管機關得向第一項及前項之買受人、銷售預售屋或新建成屋者或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

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新增第 47-5 條 任何人都不可以有的行為

1. 任何人不得有下列各款之行為：
   • 以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。
   • 與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。
   • 自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。
2. 直轄市、縣（市）主管機關得向前項之行為人或相關第三人要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。

→明定任何人不可有下列行為，例如：不得散佈不實訊息、虛偽交易、違規銷售。

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新增第 79-1 條 私法人買住宅受限制

1. 私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可。但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形者，不在此限。
2. 前項許可之文件有效期限為 1 年。
3. 私法人取得第一項房屋，於登記完畢後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而移轉或讓與者，不在此限。
4. 中央主管機關為審核第一項許可案件，得遴聘（派）專家學者、民間團體及相關機關代表，以合議制方式辦理之。
5. 第一項規定適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件、審核程序、免經許可情形及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。

→私法人原則上無「居住」需求，現行對私法人購置住宅無相關限制規範，易使住宅成為私法人投資炒作標的，導致住宅市場發生投機壟斷，不利不動產市場之健全發展。

經統計，私法人在 2019 年至 2021 年購買住宅數分別為 10,219 戶、15,693 戶、17,779 戶，數量明顯逐漸增加。應此非經中央主管機關許可，不得買受供住宅使用之房屋，俾利透過增訂申請許可制度，管制私法人買受住宅房屋；另考量部分私法人執行業務性質需要（如國營事業、銀行業等），爰規定但書經中央主管機關公告之情形免經許可，以合理調節住宅市場，保障民眾居住權益。

為避免經許可取得房屋後，私法人遲未持許可文件向不動產所在地之登記機關辦理登記，致無從有效管理，所以訂定取得許可文件有效期限為 1 年。

為達成管制私法人買受住宅房屋，以合理調節市場之目的，明定私法人於登記完畢後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

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修正第 81-2 條 實價登錄不實、轉售都罰

只顯示有修正的條文，完整條文請看這裡。

1. 有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣 30 萬元以上 100 萬元以下罰鍰。其含建物者，按戶（棟）處罰：
   • 違反第 47 條第 2 項規定，申報登錄價格資訊不實。
   • 違反第 47-3 條第 2 項規定，未依限申報登錄資訊、申報登錄價格、交易面積或解除買賣契約資訊不實。
2. 有下列情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正者，處新臺幣 6 千元以上 3 萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰：
   • 違反第 47 條第 2 項規定，申報登錄價格以外資訊不實。
   • 違反第 47-3 條第 2 項規定，申報登錄價格、交易面積或解除買賣契約以外資訊不實。
3. 有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣 15 萬元以上 100 萬元以下罰鍰：
   • 銷售預售屋或新建成屋者，自行銷售或委託代銷，違反第 47-3 條第 5 項規定。
   • 預售屋或新建成屋買受人，違反第 47-3 條第 6 項規定。
   • 銷售預售屋或新建成屋者，違反第 47-3 條第 6 項規定，同意或協助買受人將書面契據轉售與第三人。

【延伸閱讀】實價登錄怎麼看？

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新增第 81-3 條 轉售刊登廣告都罰

1. 有下列情形之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 50 萬元以上 300 萬元以下罰鍰；其刊登廣告者，並應令其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，按次處罰；其有不動產交易者，按交易戶（棟）處罰：
   • 買受人違反第 47-4 條第 1 項規定，讓與、轉售買賣契約或刊登讓與、轉售廣告。
   • 銷售預售屋或新建成屋者違反第 47-4 條第 3 項規定，同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告。
2. 違反第 47-5 條第 1 項各款規定之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 100 萬元以上 5 千萬元以下罰鍰，並得令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。其有不動產交易者，按交易戶（棟、筆）處罰。
3. 法人之代表人、法人或自然人之代理人、受僱人或其他從業人員，因執行業務違反前項規定，除依前項規定處罰行為人外，對該法人或自然人並應處以前項所定之罰鍰。
4. 違反第 47-3 條第 7 項、第 47-4 條第 4 項或第 47-5 條第 2 項規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。

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新增第 81-4 條 檢舉獎金制

1. 民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，得敘明事實並檢具證據資料，向直轄市、縣（市）主管機關檢舉。

→為因應數位時代，不動產業者或相關從業人員，常以 LINE 群組或社群平台進行違法銷售之新型手法、以個人或集結多數人進行交易及虛報成交資訊等違規情事，直轄市或縣（市）主管機關不易掌握交易相關事證，造成稽查困難，藉由檢舉制度之推行，可提升遏止違規炒作之效果。

除鼓勵民眾積極檢舉外，為避免缺乏具體事證，耗費行政機關人力資源，爰於第一項明定民眾對不動產銷售、買賣或申報登錄資訊知有違反法規規定情事者，除應敘明事實外，並應檢具證據資料提出檢舉。

2. 直轄市、縣（市）主管機關對於前項檢舉，經查證屬實並處以罰鍰者，得以實收罰鍰總金額收入一定比率，提充檢舉獎金與檢舉人。
3. 直轄市、縣（市）主管機關對於不動產銷售、買賣或申報登錄資訊違反法規規定處有罰鍰者，應以實收罰鍰總金額收入一定比率，提撥供其或受委任機關辦理查核等業務所需相關經費。
4. 第二項檢舉獎金適用範圍、發給之對象、基準、程序、條件、撤銷與身分保密，及前項提撥罰鍰適用範圍、比率與運用等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

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結論

從上面條文可以知道，此次修法主要是避免紅單轉售的牟利、私法人的購買住宅，但僅能修掉這部分的缺失。

但你可能會還是會覺得預售屋好貴，那不妨來看看價格和哪些因素有關：

1. 建築材料：Covid19 的影響，預拌混凝土價格上漲，部分物料短缺，工程施工緩慢。
2. 建築工人薪資：Covid19 的影響、台積電設廠。
3. 競爭對手（建商）變少：土地變貴、營建成本升高、央行升息等造成小建商撐不下去，競爭對手變少。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈住商不動產〉平均地權條例是什麼？3分鐘看施行細則、修正案及修法
3. 〈內政部〉平均地權條例修正案三讀 內政部：抑制炒作、健全交易
4. 疫情!疫情! 營建物價 影響乎?
5. 〈好房網〉爛尾樓再爆「預料中的事」？他揭小建商難撐「4關鍵」

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