【土地法規】111 年試題高考地政：依法不應登記而駁回

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土地法問題
個案情形
土地法第 34-1 條規定
登記機關不得以私權爭執而駁回申請
參考資料

【問題】

甲、乙、丙三人分別共有一地（甲之應有部分為四分之三；乙與丙合計四分之一；下稱系爭地）。甲依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，於民國（下同）111 年 5 月 10 日出售系爭地予丁，並於同年月 11 日將出售系爭地之「土地標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限」等通知乙與丙，並檢具相關文件向登記機關申請系爭地所有權買賣登記。按土地法第 34 條之 1 第 2 項規定，甲應「事先」以書面通知乙與丙，則甲之旨揭通知有無牴觸該法定義務？理由為何？又若乙於接到通知後，對系爭地擬行使優先購買權（丙則放棄），且於登記機關受理系爭地買賣登記審理中提出異議，並爭執系爭地買賣契約之有效性，則登記機關得否以土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定（私權爭執）為由而駁回系爭地買賣登記之申請？試按土地法等規定分述之。

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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【答案】

依土地法，說明如下：

個案情形

甲有 ¾ 地，乙和丙有 ¼ 地。
甲在 5/10 把地賣給丁，並未經乙和丙同意。
甲在 5/11 通知乙和丙，並向地政申請買賣登記。

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土地法第 34-1 條規定

土地法第 34-1 條多數決要件，擇一即可：

共有人人數過半，並應有部分過半。
應有部分過 ⅔ 。
甲擁有 ¾ 地，所以無須其他共有人同意。

書面通知：
- 處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
- 依土地法第三十四條之一執行要點：
  - 書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址。
  - 通知內容：
    - 土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。
- 甲並沒有事先通知乙和丙，因此，抵觸法定義務。
優先購買權：
- 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 他共有人於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
- 子題結論：
  - 甲是通知乙和丙，同時申請買賣登記，但並沒有等 15 日，確定他共有人放棄優先購買權，再申請登記，因而抵觸法定義務。

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登記機關不得以私權爭執而駁回申請

依土地登記規則第 57 條，有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：
- 不屬受理登記機關管轄。
- 依法不應登記。
- 登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。
- 逾期未補正或未照補正事項完全補正。
子題結論：
- 個案是沒有事先通知共有人，屬於依法不應登記，而非私權爭議而駁回申請。

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【參考資料】