什麼是公有土地？
- 國有、直轄市有、縣（市）有及鄉、鎮（市）有之土地。（第 7 條）
什麼是自用住宅？
- 設戶籍：土地所有權人、配偶、直系親屬。
- 無出租或供營業用。（第 9 條）
什麼是農業用地？
- 非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍土地，依法供下列使用者：（第 10 條）
- 農作＆森林＆養殖＆畜牧＆保育使用者。
- 兼農舍＆畜禽舍＆倉儲設備＆曬場＆集貨場＆農路＆灌溉＆排水及其他。
- 倉庫＆冷凍庫＆農機中心＆蠶種製造廠＆集貨場＆檢驗場。
- 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。
- 但都市土地合於左列規定者亦同：（第 22 條）
- 使用倉庫＆冷凍庫＆農機中心＆蠶種製造廠＆集貨場＆檢驗場＆水稻育苗用地＆儲水池＆農用溫室＆農發市場。
- 公有土地供公共使用及都市計畫公設保留地在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵田賦。
農地閒置不用，政府處理方式？
- 農業用地閒置不用，經直轄市或縣（市）政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵 1 倍至 3 倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿 3 年，仍不使用者，得照價收買。
- 例外情形：（第 22-1 條）
- 因農業生產或政策之必要而休閒者。
- 因地區性生產不經濟而休耕者。
- 因公害污染不能耕作者。
- 因灌溉、排水設施損壞不能耕作者。
- 因不可抗力不能耕作者。
什麼是工業用地？
- 依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地。
什麼是礦業用地？
- 礦業實際使用地面之土地。
什麼是空地？
- 已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價 10%，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。（第 11 條）
什麼土地要繳地價稅？
- 已規定地價之土地，除合於農業用地之規定，課徵田賦外，應課徵地價稅。（第 14 條）
誰是地價稅納稅義務人？
- 納稅義務人：（第 3 條、第 4 條）
- 地主/典權人/承領人/耕作權人。
- 管理機構/管理人、共有人。
- 例外：行蹤不明、權屬不明、無人管理、占有人代繳。
- 信託土地：使用者（受託人）是納稅義務人。（第 3-1 條）
- 但以委託人在地方政府的地價總額計算，並累進稅率。
- 例外：改歸受益人（他益信託）。
- 受益人已確定並享有全部信託利益者。
- 委託人未保留變更受益人之權利者。
- 信託歸戶是以委託人在同一縣（市）的所有土地合併計算地價總額，分別就土地地價佔地價總額比例，計算地價稅。
- 依比例算出土地地價所占地價總額，分算後，寄給納稅義務人。
地價稅額
- 地價稅額＝地價X稅率
- 地價稅：地主在每一縣市地價總額計徵。
- 地價總額：一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。（第 15 條）
- 累進起點地價：7 公畝的平均地價為準。不包含工、礦、農、免。
- 公式：總額/面積＊7（土地稅法施行細則第 6 條）
- 累進稅率：（第 16 條）
- 基本稅率 10‰。
- <5 倍：15‰。
- 5-10 倍：25‰。
- 10-15 倍：35‰。
- 15-20 倍：45‰。
- >20 倍：55‰。
地價稅特殊稅率
- 特別稅率：
- 自用住宅、國宅、勞工宿舍 2‰：
- 地主、配偶、直系親屬設戶籍。
- 無出租/營業。
- 面積（都市土地 <3 公畝、非都市土地 <7 公畝）。
- 地主、配偶、未成年遷戶籍，以一處為限。（第 17 條）
- 較大面積＆事業用地 10‰：
- 工、礦、私園、動物園、體育場所、寺廟、教堂、名勝古蹟、加油站、公共停車場、其他。（第 18 條）
- 公保地：
- 自用住宅 2‰。其他 6‰。隔離免徵。（第 19 條）
- 土地權屬：
- 公有非公 10‰。公有公用免徵。（第 20 條）
- 無償供公眾通行：
- 免徵。
- 法定空地不免徵。（土地稅減免規則第 9 條）
- 騎樓：無建築物，免徵。
- 一層->-1/2。兩層->-1/3。三層->-1/4。四層以上->-1/5。（第 10 條）
- 都更期間：
- 無法使用土地：免徵地價稅。
- 仍可使用：減半徵收。
- 但未依計畫進度完成更新，且可歸責於地主情形者，依法課徵。
- 都更後：減半徵收 2 年。
- 辦理市地重劃期間：
- 無使用、無收益：全免。
- 仍作原來使用、建物無拆除：無免徵。
- 辦理市地重劃完成後：
- 自用住宅、國宅、勞工宿舍 2‰：
- 自完成日之次年起地價稅減半徵收 2 年。
- 減半徵收地價稅 2 年，是以重劃後之土地為對象，而非以土地所有權人為對象，故土地辦理重劃完成後，均享有減半徵收 2 年地價稅之優惠，不會因為土地所有權移轉而影響。
- 空地稅：地價稅基本稅額加徵 2 至 5 倍之空地稅。（第 21 條）
什麼是納稅義務基準日？
- 8 月底是納稅義務基準日。11 月徵收。課稅期間：1/1-12/31。
- 如果是 9/1 才移轉房地，那今年的地價稅就是賣家（前手）繳。
- 開徵 40 天前（9/22 前）提出自用住宅證明（設戶籍）。
- 申請書、建築改良物證明。
- 逾期申請，隔年才生效。
- 原因、事實消滅在 30 日內申報。
地價稅罰鍰
- 滯納金：
- 逾 3 日加徵 1%。（稅捐稽徵法第 20 條）
- 逾 30 日仍未繳納者，移送強制執行。
- 短報罰鍰：逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，處短匿稅額或賦額 3 倍以下之罰鍰。（第 54 條）
- 土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值 2% 以下之罰鍰。
查欠稅原因
- 欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權。（第 51 條）
徵收土地增值稅原因
- 中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得土地所有權，應受法律保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。土地價值非因施以勞力資本而增加，由國家徵收土地增值稅，供全民共享。（憲法第 143 條）
- 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。（第 28 條）
誰是土地增值稅納稅義務人？
- 無償移轉納稅義務人：新地主。遺贈、贈與。（第 5 條）
- 有償移轉納稅義務人：原地主。買賣、交換、照價收買、徵收。
- 典權納稅義務人：出典人。
- 代繳：未於規定時間繳納，新地主代繳。權利人單獨申報，權利人代繳。（第 5-1 條）
- 信託土地土增稅：
- 受託人（有償移轉、設定典權、受託人轉為自有土地）。
- 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時：歸屬權利人。（第 5-2 條）
土地增值稅稅額
- 原地價：土地移轉或設定典權，課徵土增稅。為了計算每平方公尺之漲價總數額。（第 31 條）
- 原規定地價：53 年地價。
- 前次移轉現值：
- 地主取得土地時，申報移轉現值。
- 繼承取得再移轉，繼承開始公告土地現值。
- 土地增值稅稅額：（第 33 條）
- 本次移轉土地總現值：土地面積Ｘ土地公告現值。
- 前次移轉土地總現值：土地面積Ｘ那年土地公告現值ＸCPI。
- 土地漲價總數額：本次-前次移轉現值-土地改良費。
- 土地改良費：
- 已繳納之工程受益費。
- 土地重劃費用。
- 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
- 漲價倍數，決定稅率：
- <100%->20%。
- 100-<200%->30%。
- >200%->40%
- 超過第一項最低稅率的減徵率：
- >20年->20%。
- >30年->30%。
- >40年->40%。
- 第一級稅額（漲價倍數不滿100%)＝土地漲價總數額Ｘ20%
- 第二級稅額（100%-不滿200%)=土地漲價總數額Ｘ[30%-(30%-減徵率）Ｘ減徵率]
- 第三級稅額（>200%)=土地漲價總數額Ｘ[40%-(40%-減徵率）Ｘ減徵率]]
土地增值稅特殊稅率
- 規定申報土地移轉現值的目的，是要算出土地漲價總數值，最後算出土地增值稅。但土地增值稅有照價納稅，也有「免徵」、「不課徵」及「記存」。
- 免徵：繼承、出售公有、贈與公有、捐贈社福＆私校、被徵收、都市＆非都市未被徵收（公設保留地）、區段徵收（現金補償）、領回抵價地（不足建築最小面積、區段徵收）、共有土地分割（土地價值分割前後相同）、土地合併（土地價值合併前後相同）、公保地在徵收前移轉。（第 39 條、第 30-1 條）
- 都更：實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者。
- 都更：實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔。
- 都市土地：
- 非都市土地
- 經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。
- 但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
- 本法中華民國 110/5/21 修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第 3 項規定。
- 土地稅法第 39 條第 3 項立法理由：依司法院釋字第 779 號解釋，增訂第 3 項非都市土地供公共設施使用，尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅之規定，說明如下：
- 非都市土地供公共設施使用，無論現況已開闢完成或依計畫核定，均應依區域計畫法等規定完成使用地之編定，並依該法實施管制。
- 非都市土地得否認定為「公共設施使用」及是否屬「依法得徵收而未徵收」，宜由需用土地人個案認定，明定須經「需用土地人證明」之要件。
- 不課徵：
- 記存：因都市更新或企業併購而移轉土地。
- 都市更新：依都市更新條例第 60 條第四項，第二項之分配，視為土地所有權人獲配土地後無償移轉；其土地增值稅準用第 67 條第一項第四款規定減徵並准予記存，由合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人於權利變換後再移轉時，一併繳納之。
- 企業併購：依企業併購法第 39 條規定，須為依公司法設立之股份有限公司，公司進行分割或依企業併購法規定收購財產或股份，而以有表決權之股份作為支付被併購公司之對價，並達全部對價65％以上，該次土地移轉應繳納之土地增值稅，可記存於併購後取得土地之公司名下，於再移轉時應一併繳納。
- 自用住宅稅率 10%：
- 面積（都市土地 <3 公畝或非都市土地 <7 公畝），超過面積變一般稅率。
- 出售前 1 年，不營業不出租。
- 產權限制：地主、配偶、直系親屬。
- 設籍：地主、配偶、直系親屬。
- 未滿一年，房屋現值要大於公告土地現值 10%。
- 限制：一生一次。（第 34 條）
- 超過面積：地主選擇適用順序。未擇定，土增稅高至低。
- 一生一屋：
- 面積（都市土地 <1.5 公畝或非都市土地 <3.5 公畝）。
- 地主、配偶、未成年子女無自用住宅，持有 6 年以上。
- 出售前 5 年不營業不出租。（第 34 條）
- 減徵 40%：
- 重劃後第一次移轉。（第 39-1 條）
- 權利變換取得土地及建物，第一次移轉。
- 不願參加權利變換而領取現金補償者。
- 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者。
- 農地轉非農不課徵：（農業發展條例第 38-1 條）
- 細部計畫尚未完成。
- 市地重劃＆區段徵收實施前未申請建築。
- 72/8/3 修正生效前已變非農。
土地增值稅重購退稅
- 重購退稅：自用住宅。自營工廠。自耕農地。（第 35 條、第 36 條、第 37 條）
- 立法目的：為避免民眾出售原自住房地，因課徵所得稅而降低其重購新自住房地之能力，給予自住換屋族之租稅優惠，減輕其換屋負擔，並保障居住需求。
- 出售土地地價：移轉土增稅之地價。
- 新購土地地價：該次移轉土增稅之地價。課徵契稅，移轉契稅之地價。
- 以下要件皆要符合，才能舊屋換新屋或小屋換大屋：
- 土地所有權人或配偶、直系親屬設立戶籍。
- 出售前 1 年及重購後没有出租或營業。
- 出售及重購土地之土地所有權人須為同一人，建物所有權人可為土地所有權人、配偶或直系親屬。
- 土地面積：不受都市土地 300 平方公尺或非都巿土地 700 平方公尺的限制。
- 新購土地現值 > 出售土地現值。
- 先賣後買：產權登記日起 2 年內：
- 訂立買賣契約日 30 日內申報時：立契日為準。
- 逾期申報，以申報日為準計算 2 年期間。
- 先買後賣：產權登記日起算 2 年：
- 出售原有土地如期申報：立契日為準。
- 逾期申報，以申報日為準計算 2 年期間。
- 買新屋或賣舊屋，不論先後，但必須自完成移轉登記之日起 2 年內申請。
- 重購退稅稅額：得向主管稽徵機關申請，就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價數額。最高：已納土地增值稅額。
- 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
- 土地移轉現值（新房屋）-土地移轉現值（舊房屋）> 0：才能退稅。
- 金額＝繳的土地增值稅額
- 新購土地會被列管 5 年，若在 5 年管制期間內有移轉、出租、營業使用或戶籍遷出，就會被追繳原已退還的土地增值稅。
申報移轉現值起算時間
- 訂約日（契約 3 日內）。
- 收件日（契約超過 30 日）。
- 遺贈日。
- 起訴日。
- 拍定日（低於公告現值：拍定價、抵押金額＋其他債務扣除）。
- 收買日＆購買日。（第 30 條）
- 高於公告現值：自行申報價格。
- 低於公告現值：自行申報（照價收買）、公告土地現值徵收土增稅。
- 訂契約 30 日申報土地移轉現值。權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。（第 49 條）
土地增值稅罰鍰
- 滯納金：逾 3 日加徵 1%。（稅捐稽徵法第 20 條）
- 除追補應納之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額 2 倍以下之罰鍰：
- 未按捐贈目的使用土地者。
- 違反各該事業設立宗旨者。
- 土地收益未全部用於各該事業者。
- 經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。（第 55-1 條）
未登記完成前死亡處理方式
- 稽徵機關會以下流程處理：
- 賣方「申報土地移轉現值」前已死亡：土地移轉現值申報案件直接由稽徵機關逕為註銷。
- 亦即，買賣破局，需要重新簽約。
- 賣方是在申報「土地移轉現值」後、辦理「移轉登記」前死亡：可由全體繼承人或取得該土地之繼承人會同買受人辦理撤銷現值申報。
- 亦即，可共同撤銷即可。
