得區段徵收理由
- 有下列各款情形之一者，得為區段徵收：（土地徵收條例第 4 條）
- 新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。
- 舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。
- 都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。
- 非都市土地實施開發建設者。
- 農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。
- 其他依法得為區段徵收者。
申請區段徵收文件
- 應檢具以下文件，地方政府主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行公聽會後，報請中央主管機關核准：（第 38 條）
- 區段徵收計畫書。
- 徵收土地圖冊。
- 土地使用計畫圖。
- 內政部申請區段徵收時，準用前項規定報請行政院核准。
先行區段徵收
- 區段徵收公告期滿後 1 年內發布實施都市計畫：（第 4 條）
- 新都/舊都/轉建地。
- 公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更：
- 農村社區，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收。
- 非都、其他：
- 涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者：區段徵收公告期滿後 1 年內發布實施都市計畫。
- 未涉及者：公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。
- 不相連之地區，得依都市計畫或興辦事業計畫書內容、範圍合併辦理區段徵收，並適用前三項之規定。
公告區段徵收禁止事項
- 分別或同時公告禁止，禁止期間，不得超過 1 年 6 個月：（第 37 條）
- 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。
區段徵收價格
- 區段徵收土地時，應依第 30 條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外，其餘各項補償費依第 31 條至第 34 條規定補償之。（第 39 條）
- 被徵收之土地：徵收當期之市價補償其地價。（第 30 條）
- 在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
- 前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
- 應經常調查轄區地價動態，每 6 個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
- 建改補償費：按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。（第 31 條）
- 農改補償費：
- 孳息成熟時期相距在 1 年以內：按成熟時之孳息估定之。
- 逾一年：按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。
- 土地改良費：（第 32 條）
- 徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第 23 條第 1 項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給予補償。
- 營業補償費：（第 33 條）
- 土地或土地改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。
- 遷移費：（第 34 條）
- 依第 5 條第 1 項第 1 款或第 2 款規定遷移者。
- 徵收公告 6 個月前設有戶籍之人口必須遷移者。但因結婚或出生而設籍者，不受六個月期限之限制。
- 動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。
- 因土地一部分之徵收而其改良物須全部遷移者。
- 水產養殖物或畜產必須遷移者。
區段徵收折價地
- 抵價地總面積，以徵收總面積 50% 為原則。
- 因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於 40%。
- 曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於 45%。
區段徵收如何領取抵價地？
- 申請時間：徵收公告期間內。
- 申請方式：書面。
- 申請機關：直轄巿或縣（巿）主管機關。
- 地主得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。
- 直轄巿或縣（巿）主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。
- 清償結束：接到該管直轄巿或縣（巿）主管機關核定發給抵價地通知時終止。
區段徵收換地或現金
- 徵得需用土地人同意後核准：
- 抵價地換現金補償。
- 現金補償換抵價地。
- 申請時間：核定發給抵價地通知之日，或現金補償發給完竣之日，或通知補償地價存入保管專戶之日起一個月內為之，並以一次為限。
- 先繳回現金：
- 申請改發給抵價地者，直轄巿或縣（巿）主管機關應限期繳回其申請改發給抵價地之徵收補償地價後始得核准。
- 申請發給抵價地者，直轄巿或縣（巿）主管機關不受第 20 條第一項發給期限之限制。
- 徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告期滿後 15 日內發給之。但依第 22 條第 5 項規定發給應補償價額之差額者，不在此限。
- 囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記：
- 經核定發給抵價地者，其應領之抵價地由該管直轄巿或縣（巿）主管機關於規劃分配後，逕行辦理，並通知原土地所有權人定期到場接管。
- 未按指定期限接管者，視為已接管。
區段徵收遇到原土地有耕地租約/設有他項權利
- 土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除第 42 條另有規定外，直轄市或縣（市）主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。（第 41 條）
- 證明文件：（土地徵收條例施行細則第 44 條）
- 耕地三七五租約：補償承租人之證明文件。
- 設定地上權、不動產役權、永佃權或農育權：同意塗銷他項權利之證明文件。
- 設定抵押權或典權：抵押權或典權之清償、回贖或同意塗銷之證明文件。
- 有限制登記：已為塗銷限制登記之土地登記謄本或預告登記權利人同意塗銷之證明文件。
- 申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣（市）主管機關應核定不發給抵價地。
- 經核定不發給抵價地：於核定之次日起 15 日內發給現金補償。
- 證明文件：（土地徵收條例施行細則第 44 條）
- 訂有耕地三七五租約或設定地上權、不動產役權、永佃權或農育權者：（土地徵收條例施行細則第 45 條）
- 除依前條第 1 款或第 2 款辦理外，並得請求主管機關邀集承租人或他項權利人協調。
- 協調成功：主管機關就其應領之補償地價辦理代扣清償及註銷租約或塗銷他項權利，並由土地所有權人就其賸餘應領補償地價申領抵價地：
- 補償金額或權利價值經雙方確定，並同意由主管機關代為扣繳清償。
- 承租人或他項權利人同意註銷租約或塗銷他項權利。
區段徵收遇到原土地設抵押權/典權
- 得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。（第 42 條）
- 雙方協議：
- 權利範圍、價值、次序等。
- 於登記後通知該他項權利人。
區段徵收原有租賃關係及他項權利
- 區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理。（平均地權條例第 55-1 條）
- 出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。（第 63 條）
- 依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：
- 重劃後分配土地：承租人得向出租人請求公告土地現值 ⅓ 之補償。
- 重劃後未受分配土地：應領之補償地價，由出租人領取 ⅔ ，承租人領取 ⅓ 。
- 因重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地：
- 直轄市或縣（市）政府應逕為註銷租約。
- 公告當期該土地之公告土地現值 ⅓ 補償承租人。
- 所需費用列為重劃共同負擔。
- 前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。（第 63-1 條）
原公有土地遇區段徵收
- 管理機關應以作價或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。（第 43 條）
- 作價方式：地價準用第 30 條規定計算。
- 被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。
- 在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
- 領回土地：
- 領回土地面積按區段徵收之抵價地面積比率計算，配回原管理機關，配回之土地應以第 44 條第 1 項第 2 款以外之公共設施用地為優先，並依區段徵收計畫處理。
- 但區段徵收前已作為第 44 條第 1 項第 2 款用地使用者，應無償撥供主管機關統籌規劃開發。
區段徵收範圍內得規劃配設農業專用區
- 供原土地所有權人以其已領之現金地價補償費數額申請折算配售土地，作為農業耕作使用。（第 44 條）
區段徵收土地分配
- 區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依第 43 條規定配回原管理機關及第 43-1 條規定配售外，其處理方式如下：（第 44 條）
- 發給抵價地：
- 其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。
- 抵價地計算：預計區段徵收土地平均開發成本，並斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準。（第 45 條）
- 無償登記為公有：
- 道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。
- 無償或有償：
- 前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。
- 讓售：
- 國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。
- 其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。
- 標租或設定地上權時，其期限不得逾 99 年。
- 發給抵價地：
- 領回面積不足最小建築單位面積：
- 規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣（市）主管機關應於規定期間屆滿之日起 30 日內，按原徵收地價補償費發給現金補償。
- 第 1 項第 2 款以外之公共設施用地，如該事業得許民營者，其用地應依第 1 項第 5 款之規定辦理。
- 撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。
- 標售、標租及設定地上權辦法，由各級主管機關定之。
區段徵收開發總費用
- 開發總費用：（土地徵收條例施行細則第 51 條）
- 現金補償地價。
- 補償費。
- 遷移費。
- 協議價購地價。
- 公有土地以作價方式提供使用之地價款。
- 公共設施費用。
- 公共設施管理維護費。
- 土地整理費用。
- 貸款利息。
- 公共設施費用：包括道路、橋樑、溝渠、雨污水下水管道、鄰里公園、廣場、綠地及兒童遊樂場等公共設施之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費、整地費、第五十二條規定應分擔之管線工程費用及其他經主管機關核定必要公共設施之全部或部分費用。
- 公共設施管理維護費：自公共設施完成之日起至移交接管前及移交接管後共計 3 年內，辦理管理維護所需之費用；其額度以開發總面積每年每公頃新臺幣 5 萬元為限。
- 土地整理費用：依其他規定應發給之獎勵金、救濟金、補助費、地籍整理費及其他辦理土地整理必要之行政作業費用。
區段徵收應領抵價地 v.s. 實際領抵價地
- 區段徵收土地所有權人應領抵價地面積與實際領回抵價地之面積有所增減時，依下列規定處理：（第 46 條）
- 實際領>應領：按評定區段徵收後地價繳納差額地價。
- 經限期繳納，屆期仍未繳納者，得移送法院強制執行。
- 未繳納差額地價之抵價地，囑託登記機關於土地登記簿加註未繳清差額地價前，不得移轉或設定他項權利。
- 主管機關於差額地價繳清後，立即通知登記機關註銷。（土地徵收條例施行細則第 53 條）
- 實際領<應領：不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價。
- 實際領>應領：按評定區段徵收後地價繳納差額地價。
區段徵收得以保留情形
- 不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。（第 47 條）
區段徵收處分收入
- 區段徵收土地之處分收入，優先抵付開發總費用。（土地徵收條例施行細則第 56 條）
- 有盈餘，除其他法令另有規定外，全部撥充實施平均地權基金。
- 有不足，由實施平均地權基金貼補之。
區段徵收稅賦優惠
- 被徵收土地：免徵土地增值稅。（土地稅法第 39 條）
- 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。
- 現金補償：免徵。（土地稅法第 39-1 條）
- 因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者：免徵。
- 領回抵價地：免徵。
- 領回抵價地後第一次移轉時：應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，準用第一項規定。
- 第一次移轉時，其土地增值稅減徵 40%。
- 辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益：免徵地價稅。（土地稅減免規則第 17 條）
- 完成後：自完成之日：地價稅減半徵收 2 年。
