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【問題】
甲所有之 A 地上有 B 屋，C 地上有 D 屋。甲將 B 屋出售予乙，並辦妥所有權移轉登記。甲復將 D 屋設定普通抵押權予丙，以擔保對丙之 500 萬元借款債務，甲嗣後因屆期無法清償對丙之借款，丙向法院聲請拍賣 D 屋，並由丁拍定，請問丁之 D 屋對甲之 C 地之法律關係為何？
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【答案】
依民法，說明如下：
個案情形
- 甲有 A 地，上有 B 屋，後來 B 屋賣給乙，並移轉登記已完成。
- 甲有 C 地，上有 D 屋，後來 D 屋設定抵押權給丙。
- 甲無力償還債務，所以被丙聲請拍賣 D 屋，拍定人是丁。
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普通抵押權意義
- 普通抵押權：
- 依民法第 860 條，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
- 抵押權實施方式：
- 依民法第 873 條，抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。
- 併付拍賣：
- 依民法第 877-1 條，以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。
- 亦即，D 屋被設定抵押權給丙，若屆期未清償，丙可聲請法拍 D 屋。
- 個案情形：
- 甲是 C 地地主，但 D 屋本來是甲的。
- 後來 D 屋被丙聲請法拍，拍定人是丁，會有地主及屋主不同人狀況。
- 通常抵押權人會依民法第 877-1 條，聲請併付土地及建物拍賣，雖然土地價金不會給丙，但避免產權不一致，但丙並無聲請併付拍賣。
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丁之 D 屋對甲之 C 地之法律關係
- 法定地上權：
- 依民法第 838-1 條，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。
- 地租、期間及範圍：當事人協議定之。
- 不能協議：得請求法院以判決定之。
- 其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。
- 前項地上權，因建築物之滅失而消滅。
- 亦即，D 屋會有法定地上權。
- 普通地上權：
- 依民法第 832 條，稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
- 丁若拍定，擁有 D 屋，形同有 C 地法定地上權。
- 地租、期間及範圍：甲和丁協議定之。
- 甲和丁不能協議：得請求法院以判決定之。
- 法定地上權消滅原因：建築物 D 屋滅失。
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優先購買權時機
- 基地出賣：
- 依土地法第 104 條，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
- 其順序以登記之先後定之。
- 甲賣 C 地時，丁有優先購買權。
- 房屋出賣：
- 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
- 其順序以登記之先後定之。
- 視同放棄：
- 前項優先購買權人，於接到出賣通知後 10 日內不表示者，其優先權視為放棄。
- 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈強登金榜寶典〉地政士歷屆題庫
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