製圖人：黃昭慈
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【目錄】
【前言】
在〈不動產買賣契約（私契）：成屋篇〉的範例契約時，有提到瑕疵擔保責任，但在交屋時，賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。
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瑕疵負擔擔保責任只到「危險移轉」時
依民法第 354 條，賣方必須付瑕疵擔保責任：
- 價值滅失或減少：房屋價值減少，導致在市場上的實際交換價值比契約約定的還低。
- 通常效用滅失或減少：房屋缺乏應該有的功效，如壁癌、漏水、坪數不足等。
- 契約預定效用滅失或減少：房屋欠缺買賣契約訂定之效用，如建材有瑕疵。
- 不具有所保證的品質：房屋欠缺買賣契約訂定時所保證之品質。
除此之外，契約成立前買方需不知道房屋有瑕疵，且賣方負擔的擔保責任只持續到「危險移轉」時，也就是房屋「交付」時，才可構成所謂的瑕疵擔保要件。
在一場買賣交易中，除了賣方須負擔瑕疵擔保義務，買方也有「檢查通知義務」需負擔。
在點交時，買方須依照驗屋程序，若發現有應由賣方負擔保責任之瑕疵，則應立即通知賣方 。
如果有無法及時發現的瑕疵，日後發現也應立即通知賣方，否則會視為承認其房屋無瑕疵，而無法對賣方主張瑕疵擔保責任。
因此，買方在買房後發現瑕疵，第一件事就是馬上告知賣方，往後才可以主張減少價金、解除契約、損害賠償。
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物之瑕疵 6 個月內必須通知對方
依民法第 365 條，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後 6 個月間不行使或自物之交付時起經過 5 年而消滅。
簡單來說，買方通知賣方 6 個月內必須提出訴訟，並可在交屋 5 年內主張瑕疵擔保權利。
以去年（2024）的不動產經紀人民法概要考到買賣契約瑕疵給付，買方通知賣方有漏水情形，雖然賣方交屋前説已修復，並保證房屋並無任何間隙裂痕情形，水、電管線亦均已更新，但是買方告訴賣方盡到義務，之後才能主張瑕疵擔保責任。
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瑕疵給付
依民法第 227 條，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
等於是一方沒有按照契約，達到目的履行債務，包括：
- 給付遲延：買方發現房子的瑕疵，可以主張賣方要把瑕疵修好，才付尾款。
- 給付不能：
- 客觀：賣方說在賣火星的房子。
- 主觀：買賣雙方約定交屋日期，賣方卻早一步移轉給第三方。
- 給付不完全：若是已經交屋，但房子有瑕疵。
- 瑕疵給付：賣方要把瑕疵修補完成。
- 加害給付：若是房子有瑕疵，後來造成買方意外受傷。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈法律百科〉瑕疵給付
- 〈法律百科〉不完全給付
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