【民眾實用篇】什麼是房地合一稅 2.0 的費用？

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

• 什麼是房地合一稅 2.0？
  • 短期套利者課重稅
  • 擴大房地合一課稅範圍
  • 土地漲價總數額增設減除上限
• 什麼是房地合一稅 2.0 的費用？
  • 可以是費用項目
  • 不能是費用項目
• 參考資料

什麼是房地合一稅 2.0？

房地合一稅 1.0 在 2016/1/1 才施行，簡單來說，2016/1/1 以後取得房地的人要繳的稅。除了土地增值稅外，還要額外繳的稅，拿你多賺的錢，要去補長照費用。

透過前版本之後施行後，立法者發現有人鑽漏洞，透過再修正補漏洞。因此，房地合一稅 2.0 是針對短期套利者課重稅、擴大課稅範圍、土地漲價總額設上限對個人是比較要注意的，適用這段修法的人是，2021/7/1 出售 2016/1/1 起取得房地的人。

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短期套利者課重稅

延長短期炒作不動產持有時間如下：

個人	稅率	房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
境內居住者	45%	1 年以內	2 年以內
	35%	超過 1 年未逾 2 年	超過 2 年未逾 5 年
	20%	超過 2 年未逾 10 年	超過 5 年未逾 10 年
	15%	超過 10 年
非境內居住者	45%	1 年以內	2 年以內
	35%	超過 1 年	超過 2 年

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擴大房地合一課稅範圍

房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
無	預售屋及其基地
無	交易持股（或出資額）過半數營利事業股份（或出資額），且營利事業股權（或出資額）價值 50% 以上是我國境內的房地

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土地漲價總數額增設減除上限

房地合一稅 1.0	房地合一稅 2.0
課稅所得＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額	課稅所得＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額土地漲價總數額 減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

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什麼是房地合一稅 2.0 的費用？

課稅所得＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額

可以是費用項目

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用：
   • 契稅。
   • 印花稅。
   • 代書費。
   • 規費。
   • 公證費。
   • 仲介費。
   • 廣告費。
   • 搬運費。
   • 清潔費。
   • 增置、改良、修繕費。
     • 使用期間支付能增加房屋價值或效能，非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
     • 可認列：水電工程、泥作工程。
     • 不可認列：木作工程、家電。
     • 爭議需舉證：嵌入式冷暖氣設備、空氣交換設備、兼做櫥櫃使用隔屏。
2. 高報移轉現值的土地增值稅。
   • [(申報移轉現值-公告移轉現值)/土地漲價總數額]X已納土地增值稅。
3. 移轉費用：
   • 仲介費。
   • 代書費。
   • 規費。
4. 沒有發票、支出憑證：成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限。

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不能是費用項目

1. 房屋稅。
2. 地價稅。
3. 土地增值稅。
4. 管理費。
5. 清潔費。
6. 金融機構借款利息。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈財政部台北國稅局〉​​【房地合一2.0】－房地合一稅2.0六大修法重點一覽表
3. 〈財政部〉稅制設計-個人
4. 個人申報房地合一稅，常見誤報房地持有期間之費用
5. 〈財政部〉個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目
6. 裝潢行不行？房地合一裝潢費的認定標準

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