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【問題】
甲所有 A、B、C 地號 3 筆屬都市計畫住宅區之土地，其土地利用情形分別如次： A 地號土地由甲自行使用，甲於土地上建築 D 合法建築物； B 地號土地租賃予乙使用，乙於土地上建築 E 合法建築物； C 地號土地被丙占用，丙於土地上建築 F 違章建築物，已逾 40 餘年。現都市更新事業機構丁，依都市更新條例規定作為實施者，以權利變換方式實施包括 A、B、C 地號土地在內之都市更新事業。試問：丁以權利變換方式實施都市更新事業之過程中，有關該 D、E 及 F 建築物究應如何處理？請依都市更新條例之規定，詳細解析之。
（歷屆試題可在考選部查詢下載。）
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都市更新立法目的
- 為促進都市土地有計畫之再開發利用。
- 復甦都市機能。
- 改善居住環境與景觀。
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權利變換立法目的
依憲法第 15 條，人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。
依憲法第 15 條，權利變換是保障權利人之利益。
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D 合法建物處理方式
- 依都市更新條例第 57 條，第一項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者委託專業估價者查估後評定之，實施者應於權利變換計畫核定發布後定期通知應受補償人領取；逾期不領取者，依法提存。應受補償人對補償金額有異議時，準用第 53 條規定辦理。
- 亦即，D 建物拆除或遷移後，實施權利變換發佈後，甲可以領取補償金。
- 甲逾期不領取，依法提存。
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E 合法建物處理方式
- 個案情形：甲是地主，乙在上面蓋房子，所以有地上權。
- 依都市更新條例第 60 條，權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬訂權利變換計畫前，自行協議處理。
- 前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利或現金補償範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約價值占原土地價值比率，分配或補償予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人、農育權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權、農育權或耕地三七五租約消滅或終止。
- 亦即，實施者先與甲乙自行協商，若不成按比例補償，完成後租約註銷。
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F 違章建築物處理方式
- 個案情形：甲土地被丙占用，丙於土地上建築 F 違章建築物，已逾 40 餘年。
- 依都市更新條例第 62 條，權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第 53 條規定辦理。
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【參考資料】
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