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欠兩個月房租以上，才可以終止租約
依民法第 440 條，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2 個月時，始得終止契約。
亦即，先催繳，欠 2 個月以上房租，才合法終止租約。
依土地法第 100 條，出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
- 出租人收回自住或重新建築時。
- 承租人違反民法第 443 條第 1 項之規定轉租於他人時。
- 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 2 個月以上時。
- 承租人以房屋供違反法令之使用時。
- 承租人違反租賃契約時。
- 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
土地法與民法是相同的，欠 2 個月以上房租，收回房屋。
【延伸閱讀】原來租屋契約可以這樣寫
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如何催繳？
- 存證信函。
- 簡訊。
- Line 私訊。
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催繳不回，向法院聲請支付命令或提起訴訟
- 聲請支付命令。
- 提起訴訟：給付租金、請求房客遷讓房屋。
- 若訴訟書無法送達，會依民事訴訟法規定辦理公示送達。
- 公示送達：自將公告或通知書黏貼公告處之日起，公告於法院網站者，自公告之日起，其登載公報或新聞紙者，自最後登載之日起，經 20 日發生效力；就應於外國為送達而為公示送達者，經 60 日發生效力。但第 150 條之公示送達，自黏貼公告處之翌日起，發生效力。
房東取得法院確定判決後，即可向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客財產求償，並收回自己的房子。
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房東要進屋看到底發生什麼事，如何做才合法？
房東請以下人員，陪同進入屋內，並錄影、拍照存證：
- 社區管委會的主委。
- 鄰里長。
- 管區員警。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈蔡宜臻律師〉房租未到期，房客卻落跑，怎麼辦？
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