【土地稅法】115 年試題代書（地政士）免納房地合一稅要件

【目錄】

• 所得稅法問題
• 房地合一稅立法理由
• 免納房地合一稅要件
• 參考資料

【問題】

依民國 110 年 4 月 28 日修正的所得稅法規定，土地與房屋交易所得需課徵所得稅。請說明何種條件下可以免納所得稅？ 

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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【答案】

依所得稅法，說明如下：

房地合一稅立法理由

1. 抑制投機客短期炒作，量能課稅，落實租稅公平和居住正義。
2. 房地合一稅 1.0：
   • 自 2016/1/1 起房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅之土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅。
3. 房地合一稅 2.0 修法重點：
   • 短期套利者重稅（15%、20%、35%、45%）。
   • 法人比照個人課稅。
   • 擴大房地合一稅的課稅範圍，加上交易預售屋及其坐落基地、交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上是由我國境內房地構成。
   • 土地漲價總數額增設減除上限，課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額。
     • 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值。
   • 五種交易不受影響。
     • 維持稅率 20%：
       1. 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易。
       2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
       3. 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
       4. 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
     • 維持稅率 10%：自住房地持有並設籍滿 6 年（課稅所得 400 萬元以下免稅）。

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免納房地合一稅要件

1. 依所得稅法第 4-5 條，房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。
   • 個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地， 免稅所得額不超過 400 萬元為限：
     • 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。
     • 持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
     • 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
     • 交易前 6 年內未曾適用本款規定。
   • 符合農業發展條例第 37 條及第 38-1 條規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
   • 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
   • 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈立法院〉三、房地合一課稅制度

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