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【問題】
甲向建商購買預售屋，房子建造完成後辦理建物所有權第一次登記，土地和建物亦移轉登記給甲，可是建商原本向銀行辦理土地融資的貸款遲遲未清償，影響甲的權益。請問：若建商欠銀行的債務已屆清償期不還時，銀行是否可以實行抵押權聲請拍賣甲的不動產？建商若已清償債務，應辦理何種登記？應備那些文件？
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【答案】
依土地登記規則，說明如下：
設定抵押權
- 依民法第 860 條，稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
- 依民法第 877 條，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
- 子題結論：
- 建商先於土地設定抵押權，後來再蓋建物。
- 因此，若建商若無清償完畢，銀行可依民法第 877 條，向法院聲請併同拍賣建物，只是房屋價金不得優先受償。
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塗銷抵押權登記
- 若建商清償土地融資貸款，應進行塗銷抵押權登記。
- 檢附文件：
- 土地登記申請書。
- 登記原因證明文件：
- 塗銷他項權利之證明文件。
- 土地、建物所有權狀或他項權利證明書。
- 申請人身分證明文件：
- 自然人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本，擇一即可。
- 法人：法人登記證明文件及其代表人之資格證明。
- 公司法人：法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本、影本。
- 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件：
- 義務人印鑑證明。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
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