【代書 101】市地重劃遇到地主有租約或設定他項權利，怎麼辦？

圖片來源：〈嘉義市政府〉什麼是市地重劃？重劃有什麼效益？有什麼法令或規定可以參考？

【目錄】

• 什麼是市地重劃？
• 公有耕地、私有耕地租約如何處理？
• 訂有耕地三七五租約，市地重劃致不能達到原租賃之目的處理方式
• 建地租約如何處理？
• 他項權利如何處理？
• 參考資料

什麼是市地重劃？

依據都市計畫規劃的內容，將都市一定範圍內的土地地籍及權屬重新整理。

1. 原先破碎、低度利用、未臨道路的土地：重新規劃後，再合理分配為公共設施、住宅區、商業區等使用分區。
2. 重劃完成後，可以讓重劃區內土地大小適宜、形狀方整：各宗土地都能直接臨路，而且可直接供建築使用。
3. 提升土地的利用價值及經濟效益，公共設施的建立，可使居民提高生活品質。

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公有耕地、私有耕地租約如何處理？

依平均地權條例第 63 條：

1. 逕為註銷租約，並通知當事人：
   • 出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。
2. 領取補償：
   • 重劃後分配土地：
     • 承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值 ⅓ 之補償。
   • 重劃後未受分配土地：
     • 領取補償地價，由出租人領取 ⅔ ，承租人領取 ⅓ 。
3. 公有出租耕地變為公設用地：
   • 補償：
     • 公告當期該土地之公告土地現值 ⅓ 補償承租人。
     • 所需費用列為重劃共同負擔。

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訂有耕地三七五租約，市地重劃致不能達到原租賃之目的處理方式

依平均地權條例施行細則第 89 條，因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指下列情形而言：

1. 重劃後未受分配土地者。
2. 重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。

依市地重劃實施辦法第 48 條：

1. 重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無本條例施行細則第 89 條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後 2 個月內邀集權利人協調。
2. 協調成立：權利變更登記後，函知有關機關逕為辦理終止租約登記。
3. 協調不成：權利變更登記後，函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。

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建地租約如何處理？

依平均地權條例第 63-1 條：

1. 終止租約：
   • 前條以外出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約。
2. 補償：
   • 向出租人請求相當 1 年租金之補償。
   • 其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。
   • 應於重劃分配結果確定之次日起 2 個月內為之。

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他項權利如何處理？

依平均地權條例第 64 條、第 64-1 條、第 65 條：

1. 視為消滅：
   • 地上權、農育權、永佃權、不動產役權、抵押權、典權因市地重劃致不能達其設定目的者，該權利視為消滅。
2. 請求補償：
   • 地上權人、農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補償。
   • 應於重劃分配結果確定之次日起 2 個月內為之。
3. 分得土地設定權利：
   • 抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地，設定抵押權或典權。
4. 未分得土地：
   • 其原設定抵押權或典權之權利價值，由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償之數額內予以協調清理。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈嘉義市政府〉什麼是市地重劃？重劃有什麼效益？有什麼法令或規定可以參考？

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