【總複習】代書（地政士）所得稅法（2026/08/09 更新）

房地合一稅立法目的

1. 抑制投機客短期炒作。
2. 量能課稅。
3. 落實租稅公平。
4. 居住正義。

房地合一 2.0 修法方向

1. 短期套利者重稅（15%、20%、35%、45%）。
2. 法人比照個人課稅。
3. 擴大房地合一稅的課稅範圍，加上交易預售屋及其坐落基地、交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上是由我國境內房地構成。
4. 土地漲價總數額增設減除上限，課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額。
   • 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值。
5. 五種交易不受影響。
   • 維持稅率 20%：
     • 個人及營利事業非自願因素（如調職、房地遭強制執行）交易。
     • 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。
     • 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉。
     • 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
   • 維持稅率 10%：
     • 自住房地持有並設籍滿 6 年（課稅所得 400 萬元以下免稅）。

舊制 v.s. 新制房地合一稅

1. 舊制（僅房屋課所得稅）：2015/12/31 以前出售者。
2. 新制（房地合一稅）：
   • 新制：2016/1/1 後取得者。
     • 新制：2016/1/1 前取得者，但持有 2 年內。
     • 舊制：2016/1/1 前取得者，但持有超過 2 年內。

房地合一稅所得稅

1. 分出價取得/繼承或受贈取得。（第 14-4 條）
   • 出價所得額：
     • 交易額-成本-取得＆改良&移轉費用。
     • 房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第 30 條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額。
   • 繼承/受贈所得額：
     • 交易額-房屋評定現值&公告土地現值*CPI-取得＆改良&移轉費用。

房地合一稅稅額

1. 稅額=所得額X稅率。

房地合一稅率

1. 境內個人：<2 年→45%。>2-5 年→35%。5-10 年→20%。>10 年→15%。
2. 境外個人/機構：<2 年→45%。>2 年：35%。
3. 繼承或受贈：被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
4. 境內機構：<2 年→45%。2-5 年→35%。>5 年→20%。

房地合一稅特殊稅率

1. 不課徵：（第 3-3 條）
   • 因信託行為成立，委託人與受託人間。
   • 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
   • 信託關係存續中，受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間。
   • 因信託關係消滅，委託人與受託人間或受託人與受益人間。
   • 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。
2. 免稅：（第 4-5 條）
   • 本人/配偶/未成年子女設籍並居住 6 年、前 6 年無出租無營業、所得額不超過 400 萬。
   • 符合農業發展條例第 37 條及第 38-1 條規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
   • 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
   • 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
3. 10%：
   • 本人/配偶/未成年子女設籍並居住 6 年。
   • 前 6 年無出租無營業。
   • 所得額超過 400 萬。
4. 20%：
   • 調職、非自願因素 <5 年。

• 自建或合建（土地取得 5 年內，並銷售成功）。
• 都更、危老重建，參與重建後取得房屋土地第一次移轉，持有 < 5 年。

無故成交價偏低

1. 成交價偏低，無正當理由，稽徵機關得依時價或查得資料，核定成交價。（第 14-6 條）
   • 未提示原始取得成本，稽徵機關得依查得資料核定其成本（查資料、無資料（金融機構、估價師、買賣-佣金、拍賣、報章、其他、可平均數）。
   • 無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。

未提示費用

1. 成交價 3%，30 萬元為限。

土地增值稅列為費用，例外情形

1. 土增稅：依土地稅法，繳納土增稅，除當次交易未自房屋、土地交易所得稅額土地漲價總數額外，不得列為費用。
   • 土增稅可扣除=（申報移轉現值-公告土地現值）/土地漲價總數額X已納土增稅
   • 可扣除費用：仲介費、代書費、增置＆改良＆修繕費、土增稅可扣除。
   • 不可扣除：房屋稅、地價稅、清潔費、利息。

房地合一申報第一天

1. 出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日：交易日。（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 3 點）
2. 房屋、土地是遭法院強制執行拍賣，依強制執行法第 98 條第 1 項規定：交易日是「拍定人領得權利移轉證書之日」。
3. 預售房地交易日之認定，以訂定買賣契約之日為。
4. 符合一定條件股份或出資額交易日之認定，屬證券交易稅條例所稱有價證券者，以買賣交割日為準，屬上開有價證券以外者，以訂定買賣契約之日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
   • 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，為拍定人領得權利移轉證書之日。
   • 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為訂定買賣契約之日。    

房地合一稅怠報金、滯納金、短報罰鍰

1. 移轉登記次日 30 日，申報房地合一稅。（第 14-5 條）
2. 新制怠報金：3000-3萬。（第 108-2 條）
3. 舊制怠報金；未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處 3 倍以下之罰鍰。（第 108-2 條）
4. 滯納金：應自滯納期限屆滿之次日起，至納稅義務人繳納之日止，依第 123 條規定之存款利率，按日加計利息，一併徵收。（第 112 條）
5. 短報罰鍰：所漏稅額 2 倍以下之罰鍰。（第 108-2 條）

房地合一退還扣抵

1. 房地合一稅退還扣抵：（第 14-8 條）
   • 房地主&配偶&未成年子女遷入戶籍並居住。
   • 出售前一年不出租營業。
   • 產權移轉 2 年內（先買後賣、先賣後買）。
   • 買大屋（新屋>舊屋）：全額退。
   • 買小屋（按比例退。已納稅額X重購價/出售價）。