【民法概要與信託法概要】106 年試題代書（地政士）：乙可與甲另訂契約，代替交付 A 屋

【目錄】

• 民法問題
• 個案情形
• 甲有權占有 A 屋
• 乙可與甲另訂契約，代替交付 A 屋
• 參考資料

【問題】

甲將其所有之 A 屋出售予乙，並已委託代書辦妥所有權移轉登記，詎乙將購買 A 屋之價金交付予甲後，甲仍占有使用 A 屋，請附具理由回答以下問題：

1. 甲是否有權占有 A 屋？
2. 若是，乙應如何取得 A 屋之使用收益權限？ 

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

▲ 回到目錄

【答案】

依民法，說明如下：

個案情形

1. 甲將 A 屋賣給乙，辦妥所有權移轉登記給乙。
2. 乙已把價金給甲，但甲仍占有使用 A 屋。

▲ 回到目錄

甲有權占有 A 屋

1. 買賣定義：
   • 依民法第 345 條，當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
   • 出賣人應負擔義務：
     • 交付標的物。
     • 使其取得該物所有權。
   • 買受人應負擔義務：
     • 交付價金。
     • 領取標的物。
2. 瑕疵擔保責任：
   • 依民法第 354 條，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時：
     • 無滅失。
     • 減少其價值之瑕疵。
     • 減少其通常效用。
     • 契約預定效用之瑕疵。
   • 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
3. 結論：
   • 買受人乙交付價金，但甲出賣人已使其取得該物所有權，但未交付標的物。
   • 甲未交屋，在交屋前，仍須負擔瑕疵擔保責任。
   • 甲仍有權占有 A 屋。

▲ 回到目錄

乙可與甲另訂契約，代替交付 A 屋

1. 乙是 A 屋的登記權利人：
   • 依民法第 758 條，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
   • 亦即，乙已是 A 屋的登記權利人。
2. 物上請求權：
   • 依民法第 767 條：
     • 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
     • 對於妨害其所有權者，得請求除去之。
     • 有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
   • 乙可依民法第 767 條，請求甲交付 A 屋。
3. 讓與物權生效要件：
   • 現實交付：
     • 依民法第 761 條，動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。
   • 簡易交付：
     • 受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。
   • 占有改定：
     • 讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。
   • 指示交付：
     • 讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付。
4. 結論：
   • 因此，甲和乙可另訂契約，代替 A 屋交付。
     • 租賃契約。
     • 借貸契約。
     • 其他契約。

▲ 回到目錄

【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈強登金榜寶典〉地政士歷屆題庫

▲ 回到目錄

覺得答案有問題時，可以在下方留言討論或Email: taishu945@gmail.com