參考來源：國有非公用土地設定地上權作業要點 製圖人：黃昭慈
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地上權住宅是什麼？
依土地登記規則第 4 條，已經講了所有權、地上權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權，永佃權已經被刪除，只剩下最後一個「依習慣形成之物權」。
近年新興的地上權住宅，是可以購買房屋所有權及土地使用權，但沒有土地所有權。
通常設定一定年限，期限屆至，土地所有權人依約取回土地。這是為「賣房不賣地」，概念近似於長期租賃，因為沒有土地所有權，所以房價比較便宜。
現在地上權住宅大多是非公用的國有土地釋出，為什麼現在釋出國有土地？
1990 年全國土地會議決議，2003 年頒布「公有土地經營及處理原則」，公有土地維持公友和不出售的原則，因此設定地上權成為活化國有非公有的一股趨勢。加上 2012 年修法「國有財產法」第 53 條，非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途，面積未達 1,650 平方公尺者，得由財政部國有財產局辦理標售。因此，設定地上權，引進民間資金參與，活化公有財產。
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地上權住宅不用繳地價稅 但要繳比較貴的地租
依國有財產署公布的「國有非公用土地設定地上權作業要點」，存續時間最高 70 年，權利金是土地市價 30%-70%，這也是地上權住宅房價比較便宜的原因，地租要繳土地申報地價 1%-5%，比起正常地價稅 2‰-10‰，長期持有成本也比較高。
有所有權才可以辦理登記、買賣、設定抵押權。
若是只有地上權，難以用不動產抵押方式辦理融資借款，轉手也是要透過建商辦理，也不用按照〈公寓大廈管理條例〉來辦理。
因為沒有所有權，依公寓大廈管理辦法第 3 條，管理委員會是指為執行「區分所有權人」會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由「區分所有權人選」任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
- 〈三民輔考〉地權說明
- 〈立法院〉地上權住宅制度研析
- 國有非公用土地設定地上權作業要點
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