圖片來源：〈今周刊〉台灣富豪不是出不起，而是不想買！一戶18億賣不掉，有錢人不買「陶朱隱園」的3個原因
【目錄】
【前言】
最近在 Line Today Youtube 頻道被推播到夏韻芬〈別以為豪宅稅與你無關，有些地區兩千萬就是豪宅了！〉，查了才發現除了 2016 年交易的房屋要繳房地合一稅外，不過今年（2024）財政部對不用繳房地合一稅的人放大絕，發布 112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定，就是財政部要擴大課豪宅稅了。但如果是挹注到長照去，也不失一種解決方式。
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豪宅定義
你說的豪宅和我說的豪宅不同，只是因應政府政策的不同，有不一樣的規定。
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央行的豪宅
央行政策目的是防範借款人過度擴張信用，避免過多資金流向不動產市場，所以它可以管控的部分有信用管制、升息等措施。
信用管制
信用管制是指，對金融機構的某些業務，例如：放房貸、土地融資採取一定程度的限縮，以達到控制資金的流向與流量的目標。限制民眾的貸款成數，這就是你可能會聽過限貸令。
Covid 肆虐到今，央行總共實施七波選擇性信用管制。
- 2020/12/08：公司法人第 1 戶最高 6 成貸款，第 2 戶最高貸 5 成，無寬限期。自然人第 3 戶最高貸 6 成，無寬限期。購地貸款要檢附興建計畫，最高貸 6.5 成，保留 1 成是動工興建才撥。建商餘屋貸款最高 5 成。
- 2021/03/19：公司法人最高貸 4 成。自然人第 3 戶最高貸 5.5 成，第 4 戶最高貸 5 成。自然人高價住宅 5.5 成，第 4 戶最高 4 成。工業區閒置土地抵押貸款最高 5.5 成。
- 2021/09/24：六都、新竹縣、新竹市，自然人第 2 戶沒有寬限期。工業區閒置土地抵押貸款最高 5 成，且工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為 1 年。購地貸款最高 6 成。
- 2021/12/17：自然人高價住宅最高 4 成。自然人第 3 戶最高貸 4 成。建商餘屋貸款最高貸 4 成。工業區閒置土地抵押貸款最高 4 成。購地貸款最高 5 成，保留 1 成作為動工款，並且切結在一定時間動工。
- 2023/06/15：自然人在六都、新竹縣購買第 2 戶，最高貸 7 成（若是名下有一房貸，但是是為了要換屋，可以和銀行切結一年內出售老屋，並移轉登記、塗銷第 1 戶抵押權，即可以排除 7 成的限制）。
- 2024/06/14：自然人在六都、新竹市、新竹縣購買第 2 戶，最高貸 6 成。
- 2024/09/20：自然人第 1 戶，無寬限期，在全國購買第 2 戶，最高貸 5 成，第 3 戶，最高貸 3 成，無寬限期。自然人購買高價住宅，最多貸 3 成，無寬限期。建商餘屋貸款，最高貸 3 成。
總結來說，這一波信用管制還剩下以下限制，但 2026/3/19 央行微解封，針對第二戶調高至六成：
| 貸款項目 | 信用管制內容 | ||
| 住宅貸款 | 公司法人 | – | 最高貸 4 成（無寬限期） |
| 自然人 | 第 1 戶 | 無寬限期 | |
| 全國第 2 戶 | 最高貸 6 成（無寬限期） | ||
| 第 3 戶 | 最高貸 3 成（無寬限期） | ||
| 高價住宅 | 自然人 | – | 最高貸 3 成（無寬限期） |
| 工業區閒置土地抵押貸款 | – | – | 最高貸 4 成 |
| 一般購地貸款 | – | – | 最高貸 5 成動工款保留 1 成 |
| 建商餘屋貸款 | – | – | 最高貸 3 成 |
前面說的高價住宅，就是央行的豪宅定義，台北市是 7 千萬，新北市是 6 千萬，其他縣市是 4 千萬。
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升息
央行對於打房第二個武器就是升息，不過央行說的升降息是貼現率。
重貼現率，當銀行借款導致資金不足時，那麼銀行就可以拿著票據跟央行借款，模式就跟大家拿著票據跟銀行借款一樣，只不過這種週轉當然就會更貴，所以只要貼現率變高，那麼重貼現率就會跟著再堆疊上去，畢竟銀行如果借到沒錢也是很危險的事情。
那我們的房貸、車貸或信貸利率要看什麼？其實這就要從「本國五大銀行新承做放款平均利率」找答案了。各銀行放款利率通常會以五大銀行放款平均利率作為依據。
資料來源：五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率(113.6)
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財政部的豪宅
2016/1/1 之後取得房屋及其土地，要繳房地合一稅。但 2015/12/31 前取得的房子呢？為了健全房市政策目標及維護租稅公平，現在財政部推出豪宅稅擴大徵收。
看你賣的價格，依114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算，超過就是豪宅：
| 縣市 | 2025 年賣價 |
| 台北市 | 6 千萬或每坪 120 萬以上 |
| 新北市 | 4 千萬或每坪 75 萬以上 |
| 桃園縣、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市 | 3 千萬或每坪 50 萬以上 |
| 其他縣市 | 2,200 萬或每坪 35 萬以上 |
因為現在有實價登錄，所以財政部可以知道你的成交價。
但你如果是很早就買的房子，不知道當初買的價格，甚至沒有留下當初的買賣契約書，這樣的話，財政部會以房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算出房屋收入，再跟你收 20% 的所得額，就是 2026 年 5 月要另外申報及要繳的所得稅。
除了上述情形，其餘是例外的情形，分成直轄市、市、縣轄市來算所得額：
直轄市
台北市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 中山區、松山區、中正區、大安區、信義區 | 50% |
| 士林區、內湖區、大同區、南港區 | 48% |
| 北投區、萬華區、文山區 | 47% |
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新北市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 板橋、永和、中和、三重、新店、蘆洲、新莊、土城、林口 | 47% |
| 汐止、樹林 | 46% |
| 泰山 | 41% |
| 五股 | 39% |
| 三峽 | 34% |
| 淡水 | 31% |
| 八里 | 27% |
| 深坑 | 25% |
| 鶯歌 | 24% |
| 萬里、瑞芳 | 23% |
| 三芝 | 20% |
| 金山 | 19% |
| 石碇、烏來、平溪、坪林、石門、雙溪、貢寮 | 14% |
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桃園市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 桃園、中壢 | 38% |
| 八德 | 37% |
| 龜山、蘆竹 | 35% |
| 平鎮 | 30% |
| 大園、楊梅 | 27% |
| 龍潭、大溪 | 23% |
| 新屋 | 18% |
| 觀音 | 16% |
| 復興 | 8% |
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台中市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 西屯 | 40% |
| 南屯 | 38% |
| 南區 | 35% |
| 北屯 | 34% |
| 西區、東區 | 32% |
| 北區 | 30% |
| 太平 | 29% |
| 中區 | 28% |
| 烏日、大里 | 26% |
| 豐原 | 24% |
| 潭子、沙鹿 | 23% |
| 大雅 | 22% |
| 龍井、大肚、霧峰 | 21% |
| 神岡、后里 | 20% |
| 大甲 | 19% |
| 梧棲 | 18% |
| 清水 | 17% |
| 東勢 | 15% |
| 外埔 | 14% |
| 新社、大安 | 12% |
| 石岡 | 10% |
| 和平 | 8% |
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台南市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 東區 | 32% |
| 安南、中西區、北區、安平 | 30% |
| 永康、南區 | 28% |
| 新市、善化 | 26% |
| 歸仁、仁德 | 25% |
| 安定 | 24% |
| 新營 | 21% |
| 西港、官田 | 20% |
| 新化、麻豆 | 19% |
| 柳營、佳里 | 18% |
| 關廟 | 17% |
| 鹽水、學甲 | 16% |
| 六甲 | 15% |
| 玉井 | 14% |
| 白河、後壁、東山、下營、山上 | 12% |
| 七股、將軍 | 11% |
| 龍崎、北門、左鎮、大內、楠西、南化 | 8% |
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高雄市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 左營、鼓山、三民 | 38% |
| 前金 | 37% |
| 前鎮、新興 | 36% |
| 苓雅 | 35% |
| 楠梓、小港 | 33% |
| 鳳山 | 31% |
| 橋頭、仁武 | 27% |
| 岡山、鳥松、鹽埕 | 26% |
| 路竹 | 25% |
| 燕巢、大社 | 21% |
| 大樹、梓官、大寮、旗津 | 20% |
| 湖內 | 18% |
| 林園 | 17% |
| 美濃、阿蓮 | 16% |
| 茄萣 | 15% |
| 旗山、永安、彌陀 | 13% |
| 田寮、甲仙、六龜、桃源、茂林、杉林、內門、那瑪夏 | 8% |
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市（原省轄市）
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 新竹市 | 32% |
| 嘉義市 | 25% |
| 基隆市 | 24% |
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縣轄市
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 竹北市 | 42% |
| 太保市 | 23% |
| 屏東市 | 22% |
| 朴子市 | 21% |
| 頭份市 | 20% |
| 南投市、彰化市、斗六市 | 19% |
| 員林市、宜蘭市、臺東市 | 18% |
| 花蓮市 | 17% |
| 苗栗市 | 16% |
| 馬公市 | 15% |
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鄉鎮
| 區域 | 2025 年房屋現值 |
| 竹南鎮 | 21% |
| 長治鄉 | 19% |
| 新埔鎮、中埔鄉、潮州鎮、新園鄉、東港鎮、九如鄉、萬丹鄉 | 18% |
| 新豐鄉、後龍鎮、二林鎮、大林鎮、民雄鄉、里港鄉、內埔鄉 | 17% |
| 溪湖鎮、埔心鄉、埔里鎮、水上鄉 | 16% |
| 寶山鄉、竹東鎮、苑裡鎮、田中鎮、大村鄉、永靖鄉、溪州鄉、秀水鄉、和美鎮、草屯鎮、斗南鎮、麟洛鄉、鹽埔鄉、枋寮鄉、羅東鎮、員山鄉、金寧鄉 | 15% |
| 芎林鄉、湖口鄉、北斗鎮、社頭鄉、伸港鄉、鹿港鎮、福興鄉、土庫鎮、虎尾鎮、礁溪鄉、頭城鎮、三星鄉、金湖鎮、金城鎮 | 14% |
| 造橋鄉、銅鑼鄉、線西鄉、埤頭鄉、鹿谷鄉、莿桐鄉、古坑鄉、西螺鎮、崙背鄉、新港鄉、六腳鄉、竹田鄉、五結鄉、壯圍鄉、吉安鄉、新城鄉 | 13% |
| 關西鎮、公館鄉、芬園鄉、埔鹽鄉、花壇鄉、田尾鄉、竹山鎮、名間鄉、北港鎮、麥寮鄉、二崙鄉、萬巒鄉、崁頂鄉、佳冬鄉、恆春鎮、琉球鄉、冬山鄉、蘇澳鎮、壽豐鄉、烈嶼鄉、烏坵鄉、金沙鎮 | 12% |
| 頭屋鄉、通霄鎮、三義鄉、水里鄉、梅山鄉、竹崎鄉、番路鄉、高樹鄉、南州鄉、林邊鄉、車城鄉 | 11% |
| 大湖鄉、芳苑鄉、二水鄉、集集鎮、元長鄉、大埤鄉、玉里鎮、卑南鄉 | 10% |
| 三灣鄉、卓蘭鎮、南庄鄉、獅潭鄉、竹塘鄉、大城鄉、中寮鄉、信義鄉、國姓鄉、魚池鄉、林內鄉、褒忠鄉、口湖鄉、水林鄉、鳳林鎮、成功鎮、太麻里鄉 | 9% |
| 其他 | 8% |
其他還有 2024 年、2023 年、2022 年、 2021 年、2020 年、2019 年、2018 年、2017 年、2016 年的紀錄，有興趣自行觀看。
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台北市的豪宅
如果你不是在台北市置產的人，這個跟你沒關係，不過如果是想看天龍國的人如何被課高級房屋稅可以看看。
房屋稅是持有稅和地方稅，年年五月都要繳的。
【延伸閱讀】囤房稅 2.0 大修法
依臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第 15 條，高級住宅是有以下條件：
- 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級
- 用途為住宅
- 總價在新臺幣 8,000 萬元以上者
屬於高級住宅後，房屋構造標準單價會再按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率，加成核計：
- 獨棟建築：未與其他建物或建案相連結。
- 外觀豪華：建築氣派、華麗或特殊風格，採用高級建材等。
- 地段絕佳：地處交通便利、環境幽靜或鄰近名校學區等。
- 景觀甚好：鄰近公園、林蔭大道、水岸、山景或建築基地整體規劃良善等。
- 每層戶少：每層戶數少，原則上為 4 戶以下，採光良好。
- 戶戶車位：車位數大於或等於戶數。
- 保全嚴密：設監視系統或配保全人員。
- 管理週全：專人或專責門禁管理及大樓之清潔維護。
除了前面八項認定標準，未考量市場交易價格、面積等因素，社會各界反映不夠明確，經參採專家意見，增訂下列一致性之審查認定要件：
1. 每戶總價 8000 萬元以上。
2. 每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上。
3. 每棟房屋符合上述要件之戶數達 70% 以上者，則整棟列入。
一般房屋稅是依照房屋現值來計算的，房屋現值的公式 =
房屋標準單價 X 面積 X [1 – (折舊率 X 折舊歷經年數)] X 地段等級調整率
由於高價房屋的房屋評價方式及標準與一般房屋相同，造成高價房屋所負擔房屋稅，其實質稅率相較於一般房屋為低，形成租稅課徵不公平。為真實反映高價房屋應有的房屋評價及租稅負擔，以合理課徵房屋稅，台北市不動產評價委員會於 2011 年 1 月常會決議，通過全國首創對高級住宅加價課徵房屋稅。
現在台北市高級住宅是 2014 年 7 月起的稅基：
高級住宅核定單價＝標準單價 Ｘ (1 + 路段率 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之超高或偏低之加減價額
因此，地段等級調整率是可以人工調整的，100%-300% 不等，有興趣的人可以去看臺北市房屋街路等級調整率表，這是造就高級房屋稅的原因。
【延伸閱讀】房屋稅會因為很多原因 年年不同
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【參考資料】
- 央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？第五波信用管制來了！
- 傳央行考慮降豪宅線門檻？專家：機率不高、各單位豪宅定義不同
- 2023打房政策新措施一次看！政府出重手打炒房，真的有效嗎？
- 2024 打房最新消息｜打房政策有哪些？炒房最高罰 5,000 萬？平均地權子法上路！
- 豪宅僅能貸4成交易量凍 央行鬆綁拉買氣？
- 央行不跟進財部下修豪宅認定標準 楊金龍這樣說
- 6/14實施！央行打炒房 七都「第二戶」房貸最高僅6成
- 央行組合拳打炒房 再升存準率 第7波信用管制
- 【房地產週報】央行連8凍！第二戶房貸成數鬆綁 預售市場量縮後露曙光？ 新青安7月到期！2.0版補貼恐縮水
- 2024最新打房政策有哪些？三分鐘帶你一次看完打房政策！
- 央行升息不等於房貸利率？教你從銀行放款利率、重貼現率、融通利率找答案！
- 訂定113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定
- 豪宅稅是什麼？如何計算？豪宅稅定義、門檻及計算公式一次看懂！
- 臺北市高級住宅加價課徵房屋稅(豪宅稅)
- 〈台北市稅捐稽徵處〉103年7月起稅基及稅率變革-高級住宅
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