【代書101】京華城 840% 超高容積率怎麼來的？ – 在成為黃昭慈代書．地政士的路上

像是之前有提到，住 1 就是純住宅，只能建造獨棟、雙併住宅。住 2 則可設置住宅和日常用品零售或服務業商店。住 3 可設置住宅及一般零售業。住 4 可設置住宅及輕工業、一般零售業。對比到建蔽率和容積率，住 1 就比較低，住 4 就比較高，不過住 1 是非常稀少物件，現在台北市普遍比較多的是住 3，可以有住宅和便利商店。

【延伸閱讀】原來營業用租賃契約書，還要知道營業登記、使用分區、使用用途、配電功率、公共危險清單、稅率

▲ 回到目錄

商業區

台北市的規定對商業區的規範：

	商 1	商 2	商 3	商 4
建蔽率（％）	55	65	65	75
容積率（%）	360	630	560	800

以京華城在維基百科所記載的地址「台北市松山區八德路四段 138 號」，可以得到「商 3 （特）」的結果。

不過現行的建蔽率和容積率規定，是台北市政府 1999/4/30 通過才實施，過去的事只好用維基百科的解說來看，有興趣可以去看〈維基百科〉京華城購物中心，以下只條列部分項目。

年度	項目
1991	原為唐榮鐵工廠，土地分區原本是工 3，變更為商 3（特）。
2001	京華城拿到使用執照，換算容積率 678.91%。
2011	因京華城生意欠佳，向台北市都發局詢問都更。台北市都委會同意可改為住宅，但僅限三成面積。京華城要求郝龍斌市政府容積率提高到 560%。
2016	高嘉瑜指控張景森圖利京華城，讓百貨商場可以蓋豪宅。監察院提出糾正文案，認定容積率 560%。
2019	京華城拆除。
2021	柯文哲市政府都員會把容積率 560% 提高到 840%。京華城指出本案依都市計畫法第 24 條拿到 20% 容積獎勵，以及花費約 44 億元取得容積移轉 30%，總計 840% 容積率，一切合法取得，無任何一任台北市長圖利。

▲ 回到目錄

都市更新可以提高容積率

想要容積獎勵，就要來看都市更新條例第 7 條，有下列各款情形之一時，直轄市、縣（市）主管機關應視實際情況，迅行劃定或變更更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫：

因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。
為避免重大災害之發生。
符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第 3 條第一項第一款、第二款規定之建築物。

前項更新地區之劃定、變更或都市更新計畫之訂定、變更，中央主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。

那都市危險及老舊建築物加速重建條例第 3 條第一項第一款、第二款是什麼呢？

都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物：

經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

依都市更新建築容積獎勵辦法第 6 條，第一款可以提升基準容積率 10%，第二款可以提升 8%。在其他法條取得一定標準，可以再提升一定容積。

京華城所說的容積移轉，是都市計畫容積移轉實施辦法第 5 條，指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。第 8 條，接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之 30% 為原則。位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積 40%。

▲ 回到目錄

非都市土地

雖然之前講過國土計畫明年（2025/4/30）就要實施，非都市土地佔了陸域 78% 的土地，依國土計畫法第 21 條，非都市土地以後，會變成國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區、城鄉發展地區四大類。

四大類會取代森林區、河川區、國家公園區、山坡地保育區、風景區、特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、特定專用區。

【延伸閱讀】使用分區 v.s. 國土功能分區

不過現行各地方政府公開還是屬於草案，所以我們依既有的法規說明，可以直接進入全國土地使用分區資料查詢系統，查詢土地分區。

依非都市土地使用管制規則第 9 條，下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰

用地類別	容許使用項目	建蔽率（％）	容積率（％）
甲種建築	住宅、日用品零售及服務設施、農產品集散批發運銷設施、農作產銷設施、畜牧設施、鄉村教育設施、行政及文教設施、衛生及福利設施、公用事業設施、無公害性小型工業設施、宗教建築、再生能源相關設施、溫泉井及溫泉儲槽、兒童課後照顧服務中心、動物保護相關設施	60	240
乙種建築	住宅、鄉村教育設施、行政及文教設施、衛生及福利設施、安全設施、宗教建築、日用品零售及服務設施、公用事業設施、無公害性小型工業設施、農作產銷設施、畜牧設施、水產養殖設施、遊憩設施、交通設施、水源保護及水土保持設施、農產品集散批發運銷設施、再生能源相關設施、溫泉井及溫泉儲槽、兒童課後照顧中心、動物保護相關設施	60	240
丙種建築	住宅、鄉村教育設施、行政及文教設施、衛生及福利設施、安全設施、宗教設施、日用品零售及服務設施、公用事業設施、無公害性小型工業設施、農作產銷設施、畜牧設施、水產養殖設施、遊憩設施、戶外遊憩設施、觀光遊憩管理服務設施、水源保護及水土保持設施、交通設施、農產品集散批發運銷設施、森林遊樂設施、再生能源相關設施、溫泉井及溫泉儲槽、兒童課後照顧服務中心、動物保護相關措施	40	120
丁種建築	工業設施、工業社區、再生能源相關設施、臨時堆置收納營建剩餘土石方、水庫及河川及湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施、依產業創新條例第 319 條規定，經核定規劃之用地使用、廢棄物回收貯存清除處理設施、交通設施	70	300
窯業	窯業使用及其設施、農作使用、水產養殖設施、再生能源相關設施、臨時堆置收納營建剩餘土石方、水庫及河川及湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施	60	120
交通	按現況或交通計畫使用、交通設施（特農除外）、公用事業設施、再生能源相關設施、戶外遊憩設施、農村再生設施	40	120
遊憩	遊憩設施、戶外遊憩設施、水岸遊憩設施、觀光遊憩管理服務設施、古蹟保存設施、鄉村教育設施、行政及文教設施、衛生及福利設施、安全設施、宗教建築、公用事業設施、農作使用、交通設施、生態體系保護設施、水源保護及水土保持設施、林業使用、森林遊樂設施、再生能源相關設施、溫泉井及溫泉儲槽、兒童課後照顧服務中心
殯葬	殯葬設施、林業使用、林業設施、電信及微波收發站、寵物骨灰灑葬區、再生能源相關設施
特定目的事業	按特地目的事業計畫使用	60	180