【代書101】優先購買權物權效力 v.s. 債權效力 – 在成為黃昭慈代書．地政士的路上

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

前言
優先購買權
- 物權效力
- 債權效力
參考資料

【前言】

其實代書考試蠻愛考優先購買權，但是對於物權效力和債權效力，我還是有點模模糊糊，所以想寫下來記錄一下。

【延伸閱讀】土地法 34-1 條多數決 v.s. 優先購買權

【延伸閱讀】 3 個優先購買權使用時機

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優先購買權

賣方賣不動產給第三人時，必須要先通知優先購買權人。如果沒有通知優先購買權人，如果買賣成真後，優先購買權人可以依物權效力或債權效力，主張買賣無效或是損害賠償。

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物權效力

如果優先購買權是物權效力，要是先沒有通知優先購買權人，那優先購買權人可以主張買賣無效，並且塗銷原登記。

立法目的：讓使用權和所有權合一。

符合物權法條範例如下：

土地法第 104 條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
土地法第 107 條：出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
民法第 426-2 條：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
民法第 919 條：出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。
耕地三七五減租條例第 15 條：耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權。
農地重劃條例第 5 條：重劃區內耕地出售時，出租耕地之承租人有優先購買權。
地籍清除條例第 12 條：依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：
- 地上權人、典權人、永佃權人、農育權人。
- 基地或耕地承租人。

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債權效力

如果優先購買權是債權效力，要是先沒有通知優先購買權人，那優先購買權人只能損害賠償。

立法目的：減少共有人數，簡化法律關係。

符合債權法條範例如下：

土地法第 34-1 條：他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
土地法第 73-1 條：繼承人、合法使用人、其他共有人依序優先購買權。
土地法第 219 條、土地徵收條例第 59 條：被徵收之原地主或繼承人有優先購買權。
民法物權篇施行法第 8-5 條第三款：區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。
民法物權篇施行法第 8-5 條第五款：區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。
土地徵收條例施行細則第 64 條：原徵收之土地嗣因分割、合併、重測或重劃等原因，致無法維持原標示或位置者，其辦理標售土地所坐落之原徵收地號土地之原所有權人或其繼承人有依同樣條件優先購買權。
農地重劃條例第 5 條：重劃區內耕地出售時，共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權。
農村社區土地重劃條例第 29 條：土地公開標售時，經農村社區更新協進會決定，得賦予重劃區內土地所有權人或該重劃核定時已設籍者，有依同樣條件優先購買之權。
文化資產保存法第 32 條：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
地籍清理條例第 12 條：共有土地之他共有人、本條例施行前已占有達 10 年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，代為標售有優先購買權。