【民眾實用篇】法拍第幾拍比較划算？

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• 法拍拍數意義
• 參考資料

法拍拍數意義

法拍屋有所謂的 5 拍 4 賣拍次流程，以下是用拍次的概念：

1. 法拍第一拍：
   • 經鑑價過後，拍賣底價落在市價的 8 到 9 折。
   • 無人買或出價低於底價，法院不拍定。
   • 由價高者得標。
2. 法拍屋二拍：
   • 流標後約 2 到 3 週進入二拍程序，依強制執行法第 91 條第 2 項，不得超過減標 20%。
   • 若物件條件優質，位在黃金地段、黃金學區、為主流市場產品等，嗅到機會的投資者或有強烈自住條件需求的，就會提早入場。
   • 無人買或出價低於底價，法院不拍定。
   • 由價高者得標。
3. 法拍屋三拍：
   • 二拍流標後約 1 個月進入三拍程序，再減價 20%，底價大概是市價的 6 至 7 折。
   • 更多欲賺取價差的民眾，會於此時加入競標。
   • 無人買或出價低於底價，法院不拍定。
   • 由價高者得標。
4. 法拍應買：
   • 特別拍賣：
     • 依強制執行法第 95 條，經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後 10 日內公告––願買受該不動產者，得於公告之日起 3 個月內依原定拍賣條件為應買。
   • 維持三拍的底價，先遞狀成功者先得，比快不比價。
5. 法拍屋第四拍：
   • 若是應買程序也流標/再減價/另行估價，約在市價 5 折的區間。
   • 由價高者得標。
6. 終結程序：
   • 若經過以上程序都無法順利賣出，則債權人亦未承受者，則視為撤回強制執行，法院會塗銷不動產的查封登記。

【延伸閱讀】法拍屋 v.s. 金拍屋 v.s. 銀拍屋

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈耀星〉法拍屋流程解密：5分鐘釐清法拍流程細節與注意事項
3. 不動產法拍有幾次拍賣？流標無人應買如何處理？
4. 聲請應買特別變賣程序公告拍賣不動產之流程圖

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