【土地法規】115 年試題普考地政：戊最後取得所有權，甲、乙、丙約定處理方式

【目錄】

土地法問題
個案情形
有意取得甲產權的主張
- 乙、丙是共有人
- 丁是承租人
戊最後取得所有權，甲、乙、丙約定處理方式
參考資料

【問題】

甲、乙、丙三人共有 A 地，甲的應有部分為二分之一、乙及丙的應有部分各四分之一。甲另單獨所有 B 地，並將 B 地出租於丁。甲、乙、丙約定將 A 地上的 B 屋基地空間範圍提供給丙使用。後因甲生意失利急需資金，欲與戊成立 A 地應有部分及 B 地的買賣契約，以新臺幣 1,000 萬元出賣其 A 地的應有部分，並以新臺幣 2,000 萬元出賣 B 地。試問：乙、丙、丁如有意取得甲的產權可為如何之主張？又如最終戊取得甲所有之 A 地應有部分所有權，則甲、乙、丙三人的約定應如何進行土地登記始可對抗戊？

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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【答案】

依土地法，說明如下：

個案情形

A 地是甲、乙、丙共有，甲有 ½ ，乙有 ½，丙有 ½。
B 地是甲的，出租給丁。
甲、乙、丙約定 A 地上 B 屋基地空地給丙使用。
甲有意想要把Ａ地應有部分（1,000 萬）及 B 地（2,000 萬）賣給戊。

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有意取得甲產權的主張

乙、丙是共有人

土地法第 34-1 條第 4 項，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
因此，乙和丙是共有人，可以依土地法第 34-1 條，以優先購買人在接受通知時，15 天內表態同一價格購買。

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丁是承租人

土地法第 104 條，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
- 前項優先購買權人，於接到出賣通知後 10 日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
因此，丁是承租人，可依土地法第 104 條，以優先購買人在接受通知時，10 天內表態以同一價格購買。

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戊最後取得所有權，甲、乙、丙約定處理方式

依民法第 826-1 條，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。
亦即，甲、乙、丙約定去地政登記「共有物使用」後，約定 B 屋基地空地給丙使用，之後戊取得所有權，也不能取消此規定。
共有物使用登記應備文件：
- 土地登記申請書。
- 登記清冊。
- 原因證明文件：
  - 法院裁定書及裁定確定證明書。
  - 或共有人之協議書。
- 土地、建物所有權狀。
- 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。
  - 立協議書人印鑑證明。