製圖人：黃昭慈
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【問題】
甲於民國 112 年 2 月 23 日經由不動產經紀人員居間 ， 以新臺幣 1,098 萬元向乙購買某建物二樓 A 屋，並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復 ， 並保證 A 屋並無任何間隙裂痕情形 ， 水 、電管線亦均已更新等。詎料，同年 5 月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板，雙方會同水電師傅勘查 A 屋，發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。試問：甲能否對乙主張花費之修繕費用共計 30 萬元 ， 以及終日憂心建物修繕情形之精神損害賠償 2 萬元？法律上依據為何？
（歷屆試題可在考選部查詢下載。）
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【答案】
依民法，說明如下：
個案情形
- 甲於112/2/23 向乙買 A 屋，A 屋原本滲漏水問題，但於簽約時乙有揭露此事，並已修復，A 屋並無任何間隙裂痕情形。
- 同年 5 月，樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板。甲才發現，漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。
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賣方瑕疵擔保責任
- 依民法第 354 條，賣方必須付瑕疵擔保責任：
- 價值滅失或減少：房屋價值減少，導致在市場上的實際交換價值比契約約定的還低。
- 通常效用滅失或減少：房屋缺乏應該有的功效，如壁癌、漏水、坪數不足等。
- 契約預定效用滅失或減少：房屋欠缺買賣契約訂定之效用，如建材有瑕疵。
- 不具有所保證的品質：房屋欠缺買賣契約訂定時所保證之品質。
- 契約成立前買方需不知道房屋有瑕疵，且賣方負擔的擔保責任只持續到「危險移轉」時，也就是房屋「交付」時，才可構成所謂的瑕疵擔保要件。
- 在一場買賣交易中，除了賣方須負擔瑕疵擔保義務，買方也有「檢查通知義務」需負擔。在點交時，買方須依照驗屋程序，若發現有應由賣方負擔保責任之瑕疵，則應立即通知賣方 。
- 如果有無法及時發現的瑕疵，日後發現也應立即通知賣方，否則會視為承認其房屋無瑕疵，而無法對賣方主張瑕疵擔保責任。因此，買家在買房後發現瑕疵，第一件事就是馬上告知賣方，往後才可以主張減少價金、解除契約、損害賠償。
- 依民法第 365 條，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後 6 個月間不行使或自物之交付時起經過 5 年而消滅。
- 甲須在發現瑕疵，通知乙 6 個月內必須提出修繕費賠償訴訟，並可在交屋 5 年內主張瑕疵擔保權利。
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買方精神賠償
- 依民法第 195 條，不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。
- 因此，甲可因這條主張精神賠償，但金額是法院決定的。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
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