【民法物權編概要】113 年試題離島特考地政：請求權消滅時效完成的例外情形

製圖人：黃昭慈

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民法問題
乙實施抵押權聲請拍賣甲土地
甲不得以建物所有人身份行使優先購買權
參考資料

【問題】

甲有一宗土地並於其上自建違建 A 屋一棟。甲於民國 75 年 1 月 1 日向乙借款 1,000 萬元，約定於 87 年 1 月 1 日清償，並以其土地為乙設定抵押權。甲屆期未清償借款，乙遂於 107 年 1 月 1 日向法院聲請拍賣甲之土地。甲以請求權消滅時效完成為由抗辯，主張法院不得實行抵押物之拍賣，更進一步表示若土地被拍賣，他要以建物所有人的身分，行使優先承買權，請問甲之主張有無理由？

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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乙實施抵押權聲請拍賣甲土地

個案情形：甲於 75/1/1/ 向乙借款 1,000 萬元，約定於 87/1/1 日清償，並讓土地給乙設定抵押權，乙 107/1/1 才向法院聲請拍賣甲土地。。
甲以請求權消滅時效完成，主張法院不得實行抵押權拍賣。
依民法第 125 條，請求權，因 15 年間不行使而消滅。依民法第 144 條，時效完成後，債務人得拒絕給付。
- 甲約定於 87/1/1 日清償完畢。
- 請求權是從 87/1/2 起算，102/1/1 才消滅時效完成。
- 乙是 107/1/1 才向法院聲請拍賣甲土地。
- 甲可以行使消滅時效完成為由抗辯，拒絕給付。
依民法第 146 條，主權利因時效消滅者，其效力及於從權利。但法律有特別規定者，不在此限。
- 民法第 145 條，以抵押權、質權或留置權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其抵押物、質物或留置物取償。
- 民法第 880 條，以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。
- 以上三點，乙可於五年屆滿當天，實行抵押權，故法院可依乙的聲請拍賣甲土地。

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甲不得以建物所有人身份行使優先購買權

依民法 876 條，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。
個案情形：甲將土地設定抵押權，上面已有建物，依民法第 876 條，視為已有地上權之設定。亦及拍定人即使取得土地所有權，甲有法定地上權。
但甲的法定地上權，與優先購買權要件並不符合，所以甲不能以建物所有人身份，行使優先購買權。

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【參考資料】