【土地法規】113 年試題地方特考地政：農地出售符合不課徵土地增值稅條件

製圖人：黃昭慈

【目錄】

土地稅法問題
土地增值稅立法目的
不課徵土地增值稅情形
農地得申請不課徵土地增值稅應備文件
農地出售符合不課徵土地增值稅條件
買賣移轉登記應備文件
參考資料

【問題】

老張退休後想購買農業用地過田園生活，聽朋友說農地自由買賣且農業用地免土地增值稅，於是老張在民國 110 年購買一塊已種植果樹的農業用地開始務農。老張從事農作 2 年之後發覺農耕工作累人，體力無法負擔，只能任由土地荒廢，堆置雜物，被政府機關查獲環境髒亂裁處罰鍰，兒子小張便建議老張將該農業用地出售。請問依相關法令規定農業用地得不課徵土地增值稅的條件為何？出售該農業用地應檢附何種證明文件才能免徵土地增值稅？若老張將該農業用地出售給鄰居老孫，請問是否符合免徵土地增值稅之規定？買賣移轉登記的應備文件有那些？

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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土地增值稅立法目的

依憲法第 143 條，中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。

依平均地權條例第 47 條，土地申報移轉現值的目的，是要取得土地漲價總數額，進而算出土地增值稅。但土地增值稅有照價納稅，也有「免徵」、「不課徵」及「記存」。

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不課徵土地增值稅情形

不課徵：可再細分為「得申請不課徵」與「不課徵」兩種情形。買家（後手）之前還是要繳稅，只是暫不課徵，稅負遞延的概念。
得申請不課徵：
- 夫妻贈與。
- 農業使用移轉給自然人。
不課徵：
- 信託行為：
  - 因信託行為成立，委託人與受託人間。
  - 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。
  - 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。
  - 因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。
  - 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。

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農地得申請不課徵土地增值稅應備文件

依土地稅法第 39-3 條，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者，得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。
而在實務上，稅務機關會要求：鄉鎮市公所核發農地證明。
若沒有提出「鄉鎮市公所核發農地證明」，最後還是要繳土地增值稅。

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農地出售符合不課徵土地增值稅條件

因為農地的稅賦非常多，田賦、遺產稅、贈與稅、土地增值稅、地價稅全免，因此，許多人會把這個當作逃漏稅，所以一定要提出「鄉鎮市公所核發農地證明」。
並且在土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請。

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買賣移轉登記應備文件

土地登記申請書。
義務人印鑑證明。
土地、建物所有權狀。
土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書正、副本。
土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書。
買賣雙方的身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一檢附，但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附）。
- 所有權人如在國外，應檢附下列身分證明文件：
  - 授權書：由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。
  - 出賣人身分證明文件：除檢附國內親友（即被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢附所有權人（即授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民。
不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）。
其他依法令規定應檢附之文件，經申請案件受理機關載明要求加以補齊者。