【民法】114 年試題不動產經紀人：抵押權 > 地上權 > 新所有權

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

民法問題
個案情形
乙丙丁物權優先順序
參考資料

【問題】

甲為 A 地之所有人。甲因資金需求，向乙借款新臺幣 500 萬元，並以 A 地設定抵押權予乙。其後，甲又就 A 地設定地上權予丙，以供丙在上建築房屋。再後，甲將 A 地所有權讓與其子丁，並完成移轉登記。試問：依物權之一般效力，乙、丙、丁三人間之法律關係為何？並說明各物權之優先順序及其效力範圍。

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個案情形

乙有抵押權，丙有地上權，丁是新地主。
乙（抵押權人）v.s. 丁（所有權人）：
- 依民法第 860 條，稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
- 依民法第 867 條，不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。
- 亦即，甲轉讓給丁，但乙的抵押權還是存在。若甲到期未清償完畢，乙可以向法院請求拍賣 A 地，就拍賣價金優先受償。
丙（地上權人）v.s. 丁（所有權人）：
- 依民法第 866 條第一項，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
- 亦即，乙設定抵押權後，丙才設定地上權，興建房屋，後來甲轉讓給丁，丁要概括承受抵押權及地上權，丁可在地上權存續時間收取地租。
乙（抵押權人）v.s. 丙（地上權人）：
- 依民法第 866 條第二項，前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。
- 依民法第 877 條，土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
- 前項規定，於第 866 條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
- 亦即，乙設定抵押權，後來丙才設定地上權興建房屋，因此乙的抵押權 > 丙的地上權。乙向法院聲請除去丙的地上權，然後併附拍賣，保障債權能完全滿足，但房屋價金無法優先受償給乙。