【土地法與土地相關稅法概要】112 年試題不動產經紀人：如何解說先行區段徵收？

製圖人：黃昭慈

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【目錄】

土地徵收條例問題
區段徵收立法目的及範圍
先行區段徵收立法目的
經紀營業員解說重點
地政對禁止處分規定
參考資料

【問題】

甲所有位於某號都市計畫農業區內土地一筆農地（其上建有一間合法農舍），該農業區多年前因實施都市計畫定期通盤檢討變更而變更為住宅區（但未發布實施），其土地開發方式於日前始經核定採取「先行區段徵收」，甲之農地於此次都市計畫通盤檢討變更時變更為公共設施保留地（道路），其土地登記簿上載有積欠地價稅新臺幣 10 萬元之「禁止處分登記。甲於獲悉上述資訊後隨即委託 A 仲介公司代為出售其地，乙對該地有承買意願。若你為 A 仲介公司之經紀營業員，依法應以該地之「不動產說明書」向乙為「解說」，請你從該地所涉及地用與地權法規及其影響之觀點，各提出一點以作為解說之重要內容，以利乙作為承買該地與否之重要依據。又上文所述「先行區段徵收」之意涵與目的各為何？又依法你亦有協助甲與乙公平合理地完成該地買賣契約簽約作業之義務，則應如何處理其上「禁止處分登記」？試依法分述之。

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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區段徵收立法目的及範圍

土地徵收條例立法目的：

規範土地徵收。
確保土地合理利用。
保障私人財產。
增進公共利益。

區段徵收範圍：

新設都市建設。
舊都市更新。
都市土地之農業區或保護區變更為建築用地。
農村社區更新。
其他建設目的。

經過法定程序嚴謹的檢視公益性及必要性後，徵收一定範圍內土地，並依照都市計畫內容，布建公共設施及地籍整理的整體開發方式。

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先行區段徵收立法目的

意涵：

都市計畫範圍內或擬新訂都市計畫之地區，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內，再行發布新訂或變更之都市計畫。
非都市土地範圍內，先行辦理區段徵收，並於區段徵收公告期滿後，再依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。

立法目的：

根據區段徵收之需要配置公共設施，再據以變更細部計畫，符合區段徵收之規劃意旨。
避免都市計畫變更時程冗長，而遷延推行區段徵收之進度。
辦理區段徵收與變更都市計畫同時進行，以縮短區段徵收之時程。

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經紀營業員解說重點

土地法規：
- 農業區多年前因實施都市計畫定期通盤檢討變更而變更為住宅區，但未發布實施。
- 亦即，土地是農業區土地。
- 土地開發方式於日前始經核定採取「先行區段徵收」，甲之農地於此次都市計畫通盤檢討變更時變更為公共設施保留地（道路）。
- 亦即，於區段徵收公告期滿後一年內，再行發布新訂或變更之都市計畫。因此，依土地徵收條例第 40 條，申請拿回抵價地，開發建築。
- 抵價地總面積：
  - 以徵收總面積 50% 為原則。
  - 因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。
  - 但不得少於 40%。
  - 曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於 45%。
移轉登記法規：
- 依土地徵收條例第 23 條，被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。
- 亦即，主管機關得以囑託地政機關，辦理禁止處分登記。
- 依稅捐稽徵法第 24 條，捐稽徵機關得依下列規定實施稅捐保全措施。例如：納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利。
- 亦即，登記簿記載禁止處分。