【土地利用概要】114 年試題地方特考地政：容積移轉機制對於土地使用型態的影響

【目錄】

• 都市計畫法問題
• 都市計畫容積移轉立法目的
• 什麼是土地使用型態？
• 容積移轉機制對於土地使用型態的影響
• 參考資料

【問題】

請論述都市計畫地區內實施容積移轉機制對於土地使用型態的影響為何？

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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都市計畫容積移轉立法目的

1. 容積移轉意義：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
2. 容積移轉立法目的：
   • 均攤土地發展利益與發展限制之成本。
   • 改善都市景觀。
   • 增進都市土地有效利用。
   • 輔助公共設施保留地的取得。
   • 促進具有紀念性或藝術價值建築的保存維護。

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什麼是土地使用型態？

1. 都市計畫法：依都市計畫法第 32 條，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
   • 台北市土地使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、農業區、保護區、河川區、保存區、特定專用區。
2. 區域計畫法：依區域計畫法施行細則第 11 條，非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、其他使用區或特定專用區。
3. 依上述兩點，台灣是用土地分區來規劃土地使用型態。

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容積移轉機制對於土地使用型態的影響

1. 優點：
   • 政府：
     • 用無償取得私有既成道路用地、取得公設保留地。
     • 文化資產保存。
     • 都市更新與活化。
   • 建商：平衡以高價取得土地成本之財務，提高開發意願。
   • 人民：無實質收益。
2. 缺點：
   • 政府：無法取得較完整土地以供開發運用。
     • 高密度集中發展。
     • 都市計畫失衡。
     • 形成容積市場與炒作。
     • 排擠其他需求
   • 人民：
     • 徵收補償時程太長，以低於公告土地現值價格出售。
     • 生活品質下降。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 基隆市政府
3. 臺北市土地使用分區管制自治條例
4. 土地使用領域行動方案
5. 從建築開發商觀點探討容積移轉制度影響之研究–以台中市實施經驗為例
6. 台灣都市建築容積獎勵與移轉公共政策座談會

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