【目錄】
【問題】
按「重劃前、後地價查估」為實施（公辦）市地重劃過程中甚為重要之一環，則「重劃前、後」之時間點係指何時？主管機關於進行重劃前、後查估地價時，各自須考量之因素為何？試依據市地重劃實施辦法等規定說明之。另請說明「重劃前、後地價查估」此一程序對（公辦）市地重劃所具有之四項功用。
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地價查估目的
依憲法第 15 條，人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。
依憲法第 143 條，中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。
地價查估目的主要是用在以下類別：
- 公告地價、公告土地現值。
- 土地徵收補償。
- 市地重劃。
- 建立基準地。
- 市場參考與透明化。
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重劃前後地價查估時間點
- 重劃前地價查估：
- 目的：各宗土地價值。
- 價格：重劃計畫書公告日。
- 重劃後第價查估：
- 目的：反映重劃後設施完善等，對該區土地帶來效益。
- 價格：重劃計劃書所載預定土地分配結果公告之日至土地點交日。
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重劃前後地價查估考慮因素
- 依市地重劃實施辦法第 20 條，重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：
- 重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。
- 重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價
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重劃前、後地價查估對市地重劃所具有的四項功用
- 公共用地負擔：依市地重劃實施辦法第 21 條，供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地後，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例所算得之負擔。
- 費用負擔：依市地重劃實施辦法第 21 條，工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付之負擔。
- 土地交換分配：依平均地權條例第 60-1 條，重劃區內之土地扣除前條規定折價抵付共同負擔之土地後，其餘土地仍依各宗土地地價數額比例分配與原土地所有權人。但應分配土地之一部或全部因未達最小分配面積標準，不能分配土地者，得以現金補償之。
- 變通補償：依市地重劃實施辦法第 52 條，多於應分配面積者，限期繳差額。少於應分配面積者，按評定重劃後地價發給差額地價補償。
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【參考資料】
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