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【問題】
土地法第 34 條之 1 第 4 項及第 73 條之 1 第 3 項對於「共有土地或建築改良物之共有人出賣其應有部分時」及「財政部國有財產署標售逾期未聲請繼承登記之土地或建築改良物時」， 分別規定特定人有優先購買權。試問：前述兩項規定之優先購買權人各為何？又，此兩項規定之優先購買權人，其權利行使期間各為何？此兩項規定如發生競合時，應如何適用法律？以上問題，請詳細解析之。
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優先購買權立法目的
- 土地法第 34-1 條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 立法目的：土地法第 34-1 條第一項立法目的，兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。
- 土地法第 73-1 條：逾期未辦理繼承登記者，通知後逾期仍未聲請者，得由地政列冊管理。列冊管理期間為 15 年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請國有財產署公開標售。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告 3 個月，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。
- 立法目的：為避免侵害人民財產權，未辦繼承土地列冊管理 15 年後標售。
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誰是優先購買人？
- 土地法第 34-1 條應事先以書面通知他共有人，其不能以書面通知者，應公告之，優先購買人：
- 他共有人。
- 土地法第 73-1 條標售土地或建築改良物前應公告 3 個月，優先購買人依序如下：
- 繼承人。
- 合法使用人。
- 其他共有人。
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權利行使期間
- 依土地法第三十四條之一執行要點第 13 條，他共有人於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。
- 依土地法第 73-1 條，優先購買權人未於決標後 30 日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。
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以上兩項，發生競合時，應如何適用法律？
- 優先土地法第 73-1 條：繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。
- 亦即，繼承人或共有人如未實際使用標的物，依本法條規定並無優先購買權。
- 無土地法第 73-1 條土地使用情形，則採土地法第三十四條之一執行要點。
- 按最高法院72年台抗字第94號判例載明：「土地法第 34-1 條第 4 項：規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 立法目的：無非為第三分買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。
- 參照最高法院 72 年台抗字第 94 號意旨：2 人以上共同得標，其中 1 人為該土地之共有人，標售機關依土地法第 34-1 條規定通知他共有人，他共有人僅得就非共有人之得標持分部分表示優先承購。
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【參考資料】
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