【民眾實用篇】房地合一自住認定及出租要件

【目錄】

• 免房地合一稅法條
• 國稅局如何判斷你是否自住？
• 國稅局如何判斷你是否出租？
• 參考資料

免房地合一稅法條

1. 免房地合一稅：

依所得稅法第 4-5 條，前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第 14-4 條第三項規定計算之餘額不超過 400 萬元為限：

個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

• 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
• 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用本款規定。

亦即，設戶籍＋居住＋無出租是必要要件。

2. 房地合一稅退還/扣抵：

依所得稅法第 14-8 條，個人出售自住房屋、土地依第 14-5 條規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算 2 年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算 5 年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

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國稅局如何判斷你是否自住？

1. 水電使用量。
2. 學籍。
3. 帳單與稅單地址：稅單、水電費或信用卡帳單的寄件地址。
4. 消費紀錄：電子發票、外送紀錄。
5. 醫療紀錄：健保掛號紀錄。
6. 其他證據：向管委會調閱磁扣進出紀錄、停車紀錄、裝修資料等。

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國稅局如何判斷你是否出租？

1. 設戶籍。

【延伸閱讀】如何遷戶籍？

2. 租屋補助。

【延伸閱讀】今年租金補貼，你申請了嗎？

3. 申報「租金支出列舉扣除額」：2024 年起，房屋租金支出將從現行列舉扣除改為「 特別扣除額 」，扣除額度將從 12 萬提高至 18 萬，只要檢附以下文件即可：
   • 自住切結書或戶籍登記證明。
     • 下載「自住切結書」。
   • 租賃契約書。
   • 租金付款證明。

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【參考資料】

1. 全國法規資料庫
2. 〈自由時報〉房地合一稅踩雷實錄：設籍了還是被判非自住
3. 〈遠雄不動產〉自用住宅免稅400萬怎麼申請？「持有、設籍、實住」3點不能忽略 | 專家觀點地政篇
4. 〈財政部〉綜合所得稅房屋租金支出扣除額改為特別扣除額，減輕租屋者稅負壓力
5. 〈房感〉2026 租屋報稅｜房租可以報稅？扣除額怎麼算？租金報稅要準備什麼？房東租賃所得試算！

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