【目錄】
【問題】
假設甲、乙、丙三人分別共有 A 地，應有部分各為三分之一。甲、乙考量土地開發效益，擬將 A 地全部設定「地上權」給丁建設公司，惟丙堅決反對。試依土地法第 34 條之 1 規定申論下列問題：
- 甲、乙得否未經丙同意，逕行將 A 地設定地上權予丁？其多數決之法定門檻為何？
- 若甲、乙依法將 A 地設定地上權予丁，對丙應依法踐行何種事前程序與連帶清償責任？於辦理登記時，地政士須協助甲、乙提出何種證明？
（歷屆試題可在考選部查詢下載。）
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【答案】
依土地法，說明如下：
土地法第 34-1 條立法目的
- 透過多數決的方式來達到，簡化法律關係，來提高土地利用速度。
- 多數決門檻，符合其一即可：
- 共有人過半及應有部分過半。
- 應有部分超過 ⅔ ，人數不算。
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甲、乙可不得丙同意，將 A 地設定地上權給丁
- 個案情形：
- 甲、乙、丙共有 A 地，各持分 ⅓ 。
- 甲、乙共 2 人，應有部分 ⅔ ，已達多數決門檻。
- 結論：不需丙同意，甲、乙可將 A 地設定地上權給丁。
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共有土地事前程序
- 書面通知或公告：
- 依土地法第 34-1 條第 2 項，共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人。不能以書面通知者，應公告之。
- 通知內容：
- 土地或建物標示。
- 處分、變更或設定方式。
- 價金分配。
- 償付方法及期限。
- 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。
- 數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。
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連帶清償責任
- 依土地法第 34-1 條第 3 項，第 1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
- 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
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地政士申辦共有土地設定時，應提出文件規定
- 土地登記書及契約書：
- 列明全體共有人。
- 登記申請書備註欄記明依土地法第 34-1 條第 1 項至第 3 項規定辦理。
- 提出已為書面通知或公告之證明文件。
- 他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
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【參考資料】
- 全國法規資料庫
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