【總複習】代書（地政士）契稅條例、房屋稅條例（2026/08/01 更新）

房屋稅 2.0 修法方向

1. 透過設戶籍來做全國總歸戶，第 4 戶即有囤房稅。
   • 設戶籍：本人、配偶、直系親屬。
2. 住家稅率有不同稅率。
   • 單一自住並在房屋現值一定金額以下：1%。
   • 3 戶自住：1.2%。
   • 申報租賃所得、繼承：1.5-2.4%。
   • 建商 2 年內賣出：2-3.6%。
   • 其他：2-4.8%。
3. 明定納稅義務基準日：2 月底。
   • 3/1 後移轉登記完成，此期房屋稅前手繳。
   • 開徵前 40 天前，需申報特殊稅率，例如：自住、工廠房屋減半徵收。
4. 改成按年徵收，例外按月課徵：
   • 新建、增建、改建、拆除，於當期建造完成者，按月比例計課。
   • 3/1-6/30 新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅明年課徵。
   • 去年 7/1- 今年 2 月底拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。

房屋稅徵收對象

1. 附著土地的各種房屋、增加使用價值。（第 3 條）

房屋稅納稅義務人

1. 屋主/使用權人/典權人/共有人或現住人、使用人。（第 4 條）
   • 代繳人可對共有人求償。管理人/現住人（屋主住址不行）。出租人。
   • 未辦保存登記（有使照：起造人。無使照：建照起造人。無建照：現住人/管理人）。
   • 信託房屋納稅義務人：受託人。大於 2 人，準用共有房屋。
   • 房屋為信託財產者，於信託關係存續中，應改歸戶委託人。但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：受益人已確定並享有全部信託利益。委託人未保留變更受益人之權利。（第 5 條）

房屋標準價格

1. 房屋標準價格=房屋現值+房屋免稅現值
   • 由不動產評議委員會評定之。（第 9 條）
   • 委員會組成：相關行政機關代表、具有不動產估價、土木或結構工程、建築、都市計畫專長之專家學者或屬該等領域之民間團體代表組成，其中專家學者及民間團體代表，不得少於委員總數 ½ ；任一性別委員，不得少於委員總數 ⅓ 。
   • 稅率範圍是房屋稅條例訂定，地方政府可視實際情形，提經民意機關通過，報請或層轉財政部備案。
   • 價格評定標準：建造材料區分種類及等級、耐用年數及折舊標準、實價登錄-土地價格，每 3 年重新評定。（第 11 條）
   • 房屋現值：面積Ｘ單價Ｘ路線調整率Ｘ（1-(年數Ｘ折舊率))
   • 房屋稅有異義，接到通知 30 天內，檢附證件，申請重新核計。

房屋稅額

1. 房屋稅額：房屋現值Ｘ稅率
   • 自住（僅三戶，遷戶籍）、公益出租人：1.2%。（第 5 條）
   • 本人、配偶、未成年子女僅 1 戶，在一定金額以下：1%。
   • 出租申報、繼承：1.5%-2.4%。
   • 待銷售 2 年內：2-3.6%。
   • 其他：2-4.8%。
   • 營業：3-5%。
   • 非營業：1.5%-2.5%。
   • 自住+營業：營業最少 1/6 面積。

房屋稅差別稅率

1. 於本條例第 5 條第 1 項第 1 款第 3 目及第 4 目起造人待銷售房屋之情形，指按持有房屋年數期間，訂定差別稅率。
2. 於本條例第 5 條第 1 項第 1 款第 2 目及第 4 目房屋，得按屬使用執照所載用途別為停車場或防空避難室而未經核准變更作住家用情形，訂定差別稅率。

房屋稅特殊稅率

1. 減半徵收：平民住宅。工廠合法登記供直接生產自有房屋。農會倉庫及檢驗場。重大災損 30-50%。（第 15 條）
2. 免徵：損壞 50%以上、房屋現值在 10 萬元以下，全國限 3 戶。
3. 開徵 40 日以前向當地主管稽徵機關申報；逾期申報者，自申報之次期開始適用。經核定後減免原因未變更者，以後免再申報。
4. 都更期間，房屋興建中：免徵。
5. 都更後：（都市更新條例第 67 條）
   • 房屋完成後：減半徵收 2 年。
   • 2024/10 之後完成都更的房子，會以較高減徵稅率為主，所以有 3 年的時間減半徵收房屋稅。
   • 更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物，於房屋稅減半徵收 2 年期間內未移轉，延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以 10 年為限。
6. 市地重劃：

• 建物已拆除：免徵。
• 領取房屋拆除補償費前，先行搬遷，其在搬遷後拆除前空置未使用期間仍為原業主所有，如是無償供政府公用：免徵。

房屋稅納稅義務基準日

1. 2 月底是納稅義務日。5 月徵收。課稅期間：去年 7/1-今年 6/30。（第 6-1 條）
2. 如果是 3/1 才移轉房地，那今年的房屋稅就是賣家（前手）繳。
3. 開徵前 40 天前，需申報特殊稅率，例如：自住、工廠房屋減半徵收。

房屋稅按年計徵例外情形

1. 新建、增建、改建、拆除，於當期建造完成者，按月比例計課。（第 6-1 條）
   • 今年 3/1-6/30 新建、增建或改建完成之房屋，該期間之房屋稅明年課徵。
   • 去年 7/1- 今年 2 月底拆除之房屋，其尚未拆除期間之當期房屋稅仍應課徵。
   • 房屋建造完成之日起算 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建或移轉、承典時，亦同。（第 7 條）

房屋稅怠報金、滯納金

1. 怠報金：依房屋稅條例第 16 條，納稅義務人未依第 7 條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰。（第 16 條）
2. 滯納金：逾 3 日加徵 1%。

不得移轉情形

1. 欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。（第 22 條

契稅課徵對象

1. 不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割、占有取得所有權。開徵土增稅免徵。（第 2 條）

契稅稅額

1. 契稅稅額＝契價x稅率
2. 契價=不動產評價委員會評定的標準價格。（第 13 條）

契稅稅率

1. 買賣、贈與、占有 6%。（第 3 條）
2. 典權 4%。
3. 交換、分割 2%。

契稅納稅義務人

1. 買賣：買受人。包含領買、標購、以遷移、補償等變相方式支付產價。（第 4 條、第 11 條、第 12 條）
2. 承典：典權人。包含以抵押、借貸等變相方式代替設典、先典後賣：典權人＝買主。（第 5 條、第 12 條、第 10 條）
3. 交換：交換人。給付差額，以買賣算。（第 6 條）
4. 贈與：受贈人。他益信託：歸屬權利人。（第 7 條）
5. 分割：分割人。（第 8 條）
6. 佔有：佔有人。（第 9 條）
7. 信託房屋：受託人。例外：歸屬權利人。（第 7-1 條）
8. 評定標準價格：領買、標購＝移轉價格。
9. 建物完成後，買賣、交換、贈與，以承受人變起造人、中途變換，以取得使照的人申報納稅。（第 12 條）

契稅特殊稅率

1. 不課徵：因信託行為成立，委託人與受託人間。信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，受託人與受益人間。因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與受益人間。因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。（第 14-1 條）
2. 免徵：
   • 各級政府＆地方自治＆公立學校因公使用。營業不適用。政府因業務取得郵政事業。公有、土地重劃不動產交換。變更起造人。無力完成建物時移轉。開徵土增稅。（第 14 條）
   • 實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者。
3. 減增 40%：依權利變換取得之土地及建築物，第一次移轉時。（都市更新條例第 67 條）

契稅申報期限

1. 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起 30 日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。（第 16 條）
2. 但未辦建物所有權第一次登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同申報。

契稅怠報金、滯納金

1. 怠報金：逾 3 日，加徵 1%。最高應納稅額為限。怠報金不得超過一萬五。（第 24 條）
2. 滯納金：逾 3 日加徵 1%。（稅捐稽徵法第 20 條）

契稅短報罰鍰

1. 應納稅額 1 倍以上 3 倍以下之罰鍰。（第 26 條）