【總複習】代書（地政士）土地登記規則（2026/11/3）

什麼是土地登記？

1. 土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。（土地登記規則第 2 條）

土地登記的辦理機關

1. 一般：土地所在地之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。（第 3 條）
2. 另設或分設登記機關：該土地所在地之登記機關辦理之。
3. 建物跨越二個以上登記機關：由該建物門牌所屬之登記機關辦理之。
4. 另設或分設登記機關，且登記項目已實施跨登記機關登記：由同直轄市、縣（市）內其他登記機關辦理之。
5. 經中央地政機關公告實施跨直轄市、縣（市）申請土地登記之登記項目：由全國任一登記機關辦理之。

土地權利辦理登記

1. 下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：（第 4 條）

• 所有權。
• 地上權。
• 中華民國 99 年 8 月 3 日前發生之永佃權。
• 不動產役權。
• 典權。
• 抵押權。
• 耕作權。
• 農育權。
• 依習慣形成之物權：地上權住宅。

土地登記完畢定義

1. 土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。（第 6 條）
2. 土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。
3. 登記完畢之登記申請書件，除登記申請書、登記原因證明文件或其副本、影本及應予註銷之原權利書狀外，其餘文件應加蓋登記完畢之章，發還申請人。（第 68 條）

非經法院的塗銷登記

1. 立法目的：
   • 表彰土地權利的絕對效力，不得逕為塗銷。
2. 法條：（第 7 條）
   • 依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷登記確定，登記機關不得為塗銷登記。
3. 土地登記規則第 7 條得以塗銷使用情境：
   • 囑託塗銷登記：
     • 查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。（第 147 條）
     • 因徵收、區段徵收或照價收買完成後，得由徵收或收買機關囑託登記機關辦理塗銷登記。
   • 土地滅失塗銷：
     • 土地滅失時應申請消滅登記；其為需役土地者，應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。（第 148 條）
     • 前項土地有他項權利或限制登記者，登記機關應於登記完畢後通知他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。
   • 土地權利消失塗銷：
     • 依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。（第 143 條）
     • 前項因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。
     • 私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。
   • 信託關係消滅塗銷：
     • 信託財產依第 125 條辦理信託登記後，於信託關係消滅時，應由信託法第 65 條規定之權利人會同受託人申請塗銷信託或信託歸屬登記。（第 128 條）

主登記/附記登記/註記登記

1. 主登記：土地權利於登記簿上獨立存在之登記。（第 8 條）
   • 主登記之次序，應依登記之先後。
2. 附記登記：附屬於主登記之登記。
   • 附記登記之次序，應依主登記之次序。但附記登記各依其先後。
3. 註記登記：
   • 登記簿上標示部、所有權部、他項權利部，在其他登記事項欄，加註資料。如：登記錯誤塗銷、共有物使用管理專簿、法人設立完成取得不動產、信託內容變更、未辦繼承、土地重測前地段地號、界址爭議、市地重劃、公告徵收。
   • 目的：告知事實、保護作用。

• 辦理塗銷登記中：善意第三人保護、上級核准、公文往返、預先保護。
• 法律性質：註記登記是附記登記的一種，屬於主登記下的一環。

他項權利登記次序

1. 同一土地為他項權利登記時，其權利次序，除法律另有規定外，應依登記之先後。（第 9 條）

• 但於土地總登記期限內申請登記者，依其原設定之先後。

2. 土地上已有建物者，應於土地所有權完成總登記後，始得為建物所有權登記。（第 10 條）

他項權利例外登記

1. 立法目的：土地權利登記必要性。
2. 法條：未經登記所有權土地，除法律或本規則另有規定外，不得為他項權利登記或限制登記。（第 11 條）
3. 承攬人申請法定抵押權：
   • 已登記建物：抵押權登記或預為抵押權登記，提出建照或許可文件，會同定作人。單獨申請：公證後，單獨申請，登記完，通知定作人。
   • 尚未完成建物：預為抵押權登記，暫編建號、編造建物登記簿，標示部其他事項欄辦理登記。
   • 承攬人單獨申請情形：會同定作人申請。
   • 承攬人申請為抵押權登記或預為抵押權登記，除應提出第 34 條及第 40 條規定之文件外，並應提出：
     • 建築執照。
     • 或其他建築許可文件。
   • 單獨申請登記：承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請登記。
   • 登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知定作人。
4. 未登記建物囑託登記：

登記錯誤及遺漏定義

1. 登記錯誤：登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者。（第 13 條）
2. 登記遺漏：應登記事項而漏未登記者。
3. 處理方式：
   • 報經地政查明後塗銷。
4. 時間點：
   • 第三人取得土地權利新登記前。
5. 塗銷原因：
   • 登記證明文件被認定偽造。登記機關疏失造成錯誤登記。
   • 塗銷前，在其他登記事項欄註記。
6. 救濟措施：
   • 登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，地政負賠償責任，如果地政證明是受害人的原因。
7. 賠償限制：
   • 不超過受損害價值，登記費 10% 作為登記儲金，專供錯誤遺漏或虛偽致受損害者。

文件保存

1. 保存 15 年：（第 19 條）
   • 收件簿、登記申請書及其附件，除土地所有權第一次登記案件應永久保存外，應自登記完畢之日起保存 15 年。
   • 前項文件之保存及銷毀，由登記機關依檔案法相關規定辦理。
2. 永久保存：（第 20 條）
   • 登記簿及地籍圖由登記機關永久保存之。除法律或中央地政機關另有規定或為避免遭受損害外，不得攜出登記機關。
3. 登記簿滅失時：（第 21 條）
   • 登記機關應即依土地法施行法第 17-1 條規定辦理。
   • 登記總簿滅失時，登記機關應依有關資料補造之，並應保持原有之次序。（土地法施行法第 17-1 條）
   • 依前項規定補造登記總簿，應公告、公開提供閱覽 30 日，並通知登記名義人，及將補造經過情形層報中央地政機關備查。
4. 部分損壞：（第 22 條）
   • 一宗土地之登記簿用紙部分損壞時，登記機關應依原有記載全部予以重造。登記簿用紙全部損壞、滅失或其樣式變更時，登記機關應依原有記載有效部分予以重造。
5. 網路申請：
   • 網路申請土地登記之登記申請書及其附件電子檔案之保存及銷毀，準用第 19 條規定辦理。（第 70-7 條）

申請閱覽、抄寫、複印或攝影登記申請書資格

1. 申請閱覽、抄寫、複印或攝影登記申請書及其附件者，以下列之一者為限：（第 24 條）
   • 原申請案之申請人、代理人。
   • 登記名義人。
   • 與原申請案有利害關係之人，並提出證明文件。

土地登記謄本分類

1. 第一類：顯示登記名義人全部登記資料。（第 24-1 條）
   • 申請人：登記名義人或其他依法令得申請者。
2. 第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限。
   • 得依登記名義人之請求，隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。
   • 申請人：任何人。
3. 第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。
   • 申請人：登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人。

權利人單獨申請

1. 土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。（第 26 條）
2. 權利人或登記名義人單獨申請：
   • 土地總登記。
   • 建物所有權第一次登記。
   • 因繼承取得土地權利之登記。
   • 因法院、行政執行分署或公正第三人拍定。
   • 法院判決確定之登記。
   • 標示變更登記。
   • 更名或住址變更登記。
   • 消滅登記。
   • 預告登記或塗銷登記。
   • 法定地上權登記。
   • 依土地法第 12 條第 2 項規定回復所有權之登記。
   • 依土地法第 17 條第 2 項、第 3 項、第 20 條第 3 項、第 73-1 條、地籍清理條例第 11 條、第 37 條或祭祀公業條例第 51 條規定標售或讓售取得土地之登記。
   • 依土地法第 69 條規定更正之登記。
   • 依土地法第 133 條規定取得耕作權或所有權之登記。
   • 依民法第 513 條第 3 項規定抵押權之登記。
   • 依民法第 769 條、第 770 條或第 772 條規定因時效完成之登記。
   • 依民法第 824-1 條第 4 項規定抵押權之登記。
   • 依民法第 859-4 條規定就自己不動產設定不動產役權之登記。
   • 依民法第 870-1 條規定抵押權人拋棄其抵押權次序之登記。
   • 依民法第 906-1 條第 2 項規定抵押權之登記。
   • 依民法第 913 條第二項、第 923 條第 2 項或第 924 條但書規定典權人取得典物所有權之登記。
   • 依民法第 1185 條規定應屬國庫之登記。
   • 依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果之登記。
   • 法人合併之登記。
   • 其他依法律得單獨申請登記者。

逕為登記情形

1. 定義：
   • 登記機關執行土地政策或為整理地籍，本於職權及依據相關法律，不必經由當事人申請，也就是無須取得登記名義人之同意情況下，得逕予辦理收件登記之方式，稱為「逕為登記」。
   • 但登記機關於逕為登記完畢後，應將登記結果通知登記名義人，以示尊重登記名義人的權利。
2. 案例：（第 28 條）
   • 縣市建物因行政區域調整、門牌整編或基地號因重測、重劃或依法逕為分割或合併所為之標示變更登記。
   • 依第 143 條第 3 項規定的國有登記。例如：私有土地所有權，因為拋棄繼承，申請塗銷登記後，登記機關就可以進行國有登記。
   • 依第 144 條規定的塗銷登記。例如：登記證明文件，經主管機關認定是偽造的，登記機關可以報請直轄市或縣市政府地政機關查明，核准塗銷。
   • 依第 153 條規定的住址變更登記。例如：登記名義人住址變更，未申請登記者，登記機關得查明其現在住址，逕為住址變更登記。
   • 其他依法律得逕為登記者。

囑託登記情形

1. 定義：
   • 政府機關（例如地政機關、稅捐機關、法院或其他政府機關）為執行公務，本於職權並依照相關法律，將土地權利變更事項，以行文方式函囑土地所在地之登記機關，為各項如：公有或國有土地之取得、限制債務人財產權之處分、設定負擔，或其他權利變更等事項，所為申請登記之方式，稱為「囑託登記」。
2. 案例：（第 29 條）
   • 因土地徵收或撥用之登記。
   • 照價收買土地之登記。例如：照價收買土地的登記，就不用土地所有權人申請，政府囑託登記機關登記。
   • 因土地重測或重劃確定之登記。例如：地政機關辦理土地重測或重劃確定後，行文方式函囑土地所在地之登記機關，依據其重測結果清冊或地籍測量結果，釐正後之重劃土地分配清冊、重造土地登記簿辦理登記。
   • 依土地法第 52 條規定公有土地之登記。
   • 依土地法第 57 條、第 63 條第 2 項、第 73-1 條第 5 項或地籍清理條例第 18 條第 2 項規定國有土地之登記。
   • 依強制執行法第 11 條或行政執行法第 26 條準用強制執行法第 11 條規定之登記。例如：土地總登記後，法院或行政執行分署囑託登記機關辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，應於囑託書內記明登記之標的物標示及其事由。登記機關接獲法院或行政執行分署之囑託時，應即辦理，不受收件先後順序之限制。
   • 依破產法第 66 條規定之登記。
   • 依稅捐稽徵法第 24 條第一項規定之登記。例如：稅捐稽徵機關對欠繳稅捐之不動產，行文方式函囑土地所在地之登記機關，所為之禁止處分登記。
   • 依原國民住宅條例施行細則第 23 條第 3 項規定法定抵押權之設定及塗銷登記。
   • 依第 147 條但書規定之塗銷登記。
   • 依第 151 條規定之公有土地管理機關變更登記。
   • 其他依法規得囑託登記機關登記。

代位申請情形

1. 代位權意義及目的：
   • 依民法的代位權，是指債權人為保障自己的權利，而代位申請而在土地登記規則中的代位申請，則是指權利人拿法院確定判決書、質權人辦理土地權利設定或移轉給出質人、典權人重建典物代位申請建物所有權第一次登記、依法可代位申請、權利人代位申請建物滅失、繼承公同共有等。
2. 案例：（第 30 條、第 31 條、第 32 條）
   • 法院判決：權利人代位申請。
   • 土地權利設定或移轉登記：質權人代位申請。
     • 質權人單獨申請情形：
       • 單獨申請登記：登記原因證明文件為法院確定判決書，其主文載明應由義務人先行辦理登記，而怠於辦理者，得由權利人代位申請之。
       • 債務人會同：質權人依規定代位申請土地權利設定或移轉登記於出質人時，應提出第 34 條、第 40 條規定之文件及質權契約書，會同債務人申請之。
       • 前項登記申請時，質權人應於登記申請書適當欄記明確已通知出質人並簽名，同時對出質人取得之該土地權利一併申請抵押權登記。
       • 前二項登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知出質人。
   • 重建典物申請保存登記：典權人代位申請。
   • 依法：權利人代位申請。
   • 建物全部滅失：
     • 申請人：地主/其他權利人代位申請。
     • 或登記機關查明後，辦理消滅登記、地上權塗銷。同時申請供役不動產塗銷。
     • 登記完畢，通知屋主和他項權利人。
     • 建物有限制登記，通知囑託機關或請求權人。
   • 繼承：公同共有，其中一個繼承人申請即可。
     • 須全部同意，才能變成分別共有。
     • 登記完畢，通知他繼承人。

變更登記時間

1. 土地權利變更應 1 個月內申請。（第 33 條）
2. 繼承登記得自繼承開始之日起 6 個月內為之。

變更日

1. 權利變更之日：
   • 契約成立。
   • 法院判決確定。
   • 訴訟和解或調解。
   • 依鄉鎮市條例規定成立調解，法院核定之日。
   • 依仲裁法作成判斷，交付日或送達日。
   • 產權移轉證明核發日。
   • 法律事實發生日。

免提出權狀情形

1. 因徵收、區段徵收、撥用或照價收買土地之登記。（第 35 條）
2. 因土地重劃或重測確定之登記。
3. 登記原因證明文件為法院權利移轉證書或確定判決之登記。
4. 法院囑託辦理他項權利塗銷登記。
5. 依法代位申請登記。
6. 遺產管理人之登記。
7. 法定地上權之登記。
8. 依原國民住宅條例規定法定抵押權之設定及塗銷登記。
9. 依土地法第 34-1 條第 1 項至第 3 項規定辦理之登記，他共有人之土地所有權狀未能提出。
10. 依民法第 513 條第 3 項規定之抵押權登記。
11. 依本規則規定未發給所有權狀或他項權利證明書。
12. 祭祀公業或神明會依祭祀公業條例第 50 條或地籍清理條例第 24 條規定成立法人，所申請之更名登記。
13. 其他依法律或由中央地政機關公告免予提出。

未領有身分證處理原則

1. 申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。（第 40 條）
2. 未領身分證，應備文件：
   • 外國護照或居留證。
   • 旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件，及其他附具照片之身分證明文件。
   • 大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證及。
   • 香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。
   • 歸化或回復中華民國國籍者，應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。

當事人得免親自到場情形

1. 依第 27 條第 4 款規定，得由權利人單獨申請登記。（第 41 條）
   • 因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。
2. 登記原因證明文件及同意書經依法公證、認證。
3. 與有前款情形之案件同時連件申請辦理，而登記義務人同一，且其所蓋之印章相同。
4. 登記原因證明文件經依法由地政士簽證。
5. 登記義務人為無行為能力人或限制行為能力人，其法定代理人已依第三十九條規定辦理並親自到場。
6. 登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑。
7. 外國人或旅外僑民授權第三人辦理土地登記，該授權書經我駐外館處驗證。
8. 大陸地區人民或香港、澳門居民授權第三人辦理土地登記，該授權書經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證。
9. 祭祀公業土地授權管理人處分，該契約書依法經公證或認證。
10. 檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。
11. 土地合併時，各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。
12. 建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符。
13. 依第 43 條第三項規定辦理更正登記所提出之協議書，各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下。
14. 依第 104 條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記提出協議書。
15. 應用憑證進行網路身分驗證，辦理線上聲明登錄相關登記資訊。
16. 其他由中央地政機關規定得免由當事人親自到場。

權利人有 2 人以上處理規定

1. 申請登記，權利人為二人以上時，應於登記申請書件內記明應有部分或相互之權利關係。（第 43 條）
   • 已登記之共有土地權利，其應有部分之表示與前項規定不符者，得由登記機關通知土地所有權人於 30 天內自行協議後準用更正登記辦理，如經通知後逾期未能協議者，由登記機關報請上級機關核准後更正之。

第三人同意處理規定

1. 申請登記須第三人同意者，應檢附第三人之同意書或由第三人在登記申請書內註明同意事由。（第 44 條）

登記規費

1. 登記規費：（第 45 條）
   • 登記費。
   • 書狀費。
   • 工本費。
   • 閱覽費。
2. 免繳登記規費的土地登記：（第 46 條）

• 抵押權設定登記後，另增加一宗或數宗土地權利為共同擔保時，就增加部分辦理設定登記。
• 抵押權次序讓與、拋棄或變更登記。
• 權利書狀補（換）給登記。
• 管理人登記及其變更登記。
• 其他法律規定免納。

3. 登記規費，除網路申請土地登記依規定繳納，應於申請登記收件後繳納。（第 47 條）

保存登記規費

1. 申請建物所有權第一次登記，於計收登記規費時，其權利價值，依下列規定認定之：（第 48 條）
   • 建物在依法實施建築管理地區：使用執照所列工程造價為準。
   • 建物在未實施建築管理地區：當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。

他項權利規費

1. 申請他項權利登記，其權利價值為實物或非現行通用貨幣者，應由申請人按照申請時之價值折算為新臺幣，填入申請書適當欄內，再依法計收登記費。（第 49 條）
2. 申請地上權、永佃權、不動產役權、耕作權或農育權之設定或移轉登記，其權利價值不明者，應由申請人於申請書適當欄內自行加註，再依法計收登記費。
3. 前二項權利價值低於各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值 4% 時：
   • 以各該權利標的物之土地申報地價或當地稅捐稽徵機關核定之房屋現值 4% 為其 1 年之權利價值，按存續之年期計算。
   • 未定期限者，以 7 年計算之價值標準計收登記費。

規費得以退還情形

1. 已繳納登記費、書狀費退還，10 年請求退還：（第 51 條）
   • 申請撤回。
   • 依法駁回。
   • 依法退還。
   • 申請人於 10 年內重新申請登記者，得予援用未申請退還之登記費及書狀費。
2. 已繳之登記費罰鍰，除法令另有規定外，不得申請退還。（第 52 條）
3. 經駁回之案件重新申請登記，其罰鍰應重新核算，如前次申請已核計罰鍰之款項者應予扣除，且前後數次罰鍰合計不得超過應納登記費之 20 倍。

登記處理程序

1. 辦理土地登記，除本規則另有規定外，程序如下：（第 53 條、第 54 條）
   • 收件：登記機關接收登記申請書時，除第 70-5 條另有規定外，應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。
     • 應按接收申請之先後編列收件號數，登記機關並應給與申請人收據。
   • 計收規費。
   • 審查：接收申請登記案件後，應即依法審查。辦理審查人員，應於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章。
     • 申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。但依法應予公告或停止登記者，不在此限。
   • 公告：僅於土地總登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記、時效取得登記、書狀補給登記及其他法令規定者適用之。
   • 登簿。
   • 繕發書狀。
   • 異動整理：包括統計及異動通知。
   • 歸檔。
2. 應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。（第 61 條）
   • 除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。
3. 登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。
4. 應登記之事項記載於登記簿後，應由登簿及校對人員分別辦理並加蓋其名章。（第 62 條）
5. 登記原因證明文件所載之特約，其屬應登記以外之事項，登記機關應不予審查登記。（第 63 條）
6. 權利人為二人以上時，應將全部權利人分別予以登載。義務人為二人以上時，亦同。（第 64 條）

通知 15 日內補正

1. 通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正：（第 56 條）
   • 申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺。
   • 登記申請書不合格式，或應提出之文件不符或欠缺。
   • 登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因。
   • 未依規定繳納登記規費。

駁回登記理由

1. 不屬受理登記機關管轄。（第 57 條）
2. 依法不應登記。
3. 登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。
4. 逾期未補正或未照補正事項完全補正。
5. 駁回登記之申請時，應將登記申請書件全部發還，並得將駁回理由有關文件複印存查。（第 58 條）

免繕發權狀

1. 給權狀立法理由：地券交付主義，有歸屬感及鼓舞作用。
2. 土地權利於登記完畢後，除權利書狀所載內容未變更、本規則或其他法規另有規定外，登記機關應即發給申請人權利書狀。但得就原書狀加註者，於加註後發還之。（第 65 條）
3. 申請免發權狀立法理由：
   • 保存登記：建商辦保存登記後，移轉給預售得承買人。
   • 共有物分割：標示變更後，立即辦所有權分割。
   • 公有土地：產權無從被剝奪。
4. 有下列情形之一，經申請人於申請書記明免繕發權利書狀者，得免發給之，登記機關並應於登記簿其他登記事項欄內記明之：
   • 建物所有權第一次登記。
   • 共有物分割登記，於標示變更登記完畢。
   • 公有土地權利登記。
5. 登記機關逕為辦理土地分割登記後，應通知土地所有權人換領土地所有權狀；換領前得免繕發。

共有土地權狀處理方式

1. 土地權利如係共有者，應按各共有人分別發給權利書狀，並於書狀內記明其權利範圍。（第 66 條）
2. 共有人取得他共有人之應有部分者，於申請登記時，應檢附原權利書狀，登記機關應就其權利應有部分之總額，發給權利書狀。
3. 同一所有權人於同一區分所有建物有數專有部分時，其應分擔之基地權利應有部分，得依申請人之申請分別發給權利書狀。

未提出權狀，登記後公告註銷

1. 申辦繼承登記，經申請之繼承人檢附切結書。（第 67 條）
2. 申請他項權利塗銷登記，經檢附他項權利人切結書者，或他項權利人出具已交付權利書狀之證明文件，並經申請人檢附未能提出之切結書。
3. 申請建物滅失登記，經申請人檢附切結書。
4. 申請塗銷信託、信託歸屬或受託人變更登記，經權利人檢附切結書。
5. 申請都市更新權利變換登記，未受分配或不願參與分配者；或經登記機關於登記完畢後通知換領土地及建築物權利書狀，未於規定期限內提出。
6. 合於第 35 條第 1 款至第 5 款、第 9 款、第 12 款及第 13 款情形之一。但經中央地政主管機關公告權利書狀免予公告註銷者，不在此限。

通知登記義務人，例外情形：

1. 由權利人單獨申請登記者，登記機關於登記完畢後，應即以書面通知登記義務人。但有下列情形之一者，不在此限：（第 69 條）
   • 無義務人。
   • 法院、行政執行分署或公正第三人拍定之登記。
   • 抵押權人為金融機構，辦理抵押權塗銷登記，已提出同意塗銷證明文件。
2. 前項義務人為二人以上時，應分別通知之。

停止受理情形

1. 政府因實施土地重劃、區段徵收及依其他法律規定，公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請。（第 70 條）
2. 但因繼承、強制執行、徵收、法院判決確定或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權而申請登記者，不在此限。

網路申請登記

1. 網路申請土地登記方式，分為全程網路申請及非全程網路申請。（第 70-1 條）
   • 全程網路申請：申請人於網路提出土地登記之申請，其應提出之文件均以電子文件提供並完成電子簽章者。
   • 非全程網路申請：申請人於網路提出土地登記之申請，其應提出之文件未能全部以電子文件提供並完成電子簽章，部分文件仍為書面者。
   • 網路申請土地登記，除未涉權利義務變動者得由權利人或登記名義人單獨申請外，應由地政士或律師代理。
2. 依 34 條規定申請登記應提出之文件，於網路申請土地登記時，依下列規定辦理：（第 70-3 條）
   • 登記申請書電子文件應以電子簽章方式辦理。
   • 登記原因證明文件或其他由中央地政機關規定應提出之證明文件，除能以政府資料庫達成查詢或提供者，得免提出外，應為電子文件並完成電子簽章。但非全程網路申請土地登記者，不在此限。
   • 已登記者，除有第 35 條規定情形外，應提出所有權狀或他項權利證明書。
   • 申請人身分證明文件，能以電腦處理達成查詢，得免提出。
3. 地政士或律師代理以網路申請土地登記，並經憑證確認身分者，得免依第 37 條第二項規定辦理。（第 70-4 條）
4. 全程網路申請：應即收件。非全程網路申請：等書面文件到所後再辦理收件。（第 70-5 條）
   • 依前項規定收件之網路申請土地登記案件，其審查、補正、駁回等辦理程序，依第三章第四節規定辦理。
5. 網路申請土地登記之登記規費，得於登記機關收件前完成網路計費及繳費或於收件後繳納。（第 70-6 條）

土地總登記

1. 限期申請：（第 71 條）
   • 所有權人應於登記申請期限內提出登記申請書，檢附有關文件向登記機關申請之。
   • 土地總登記前，已取得他項權利之人，得於前項登記申請期限內，會同所有權人申請之。
2. 公告：（第 72 條）
   • 登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告 15 日。
3. 公告處所：（第 73 條）
   • 主管登記機關之公告處所。
4. 公告事項：
   • 姓名、住址、土地標示及權利範圍、公告起訖日期、土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。
5. 更正：（第 74 條）
   • 發現有錯誤或遺漏時，登記機關應於公告期間內更正，並即於原公告之地方重新公告 15 日。
6. 提出異議時：（第 75 條）
   • 土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第 59 條第 2 項規定調處。
   • 土地法第 59 條第 2 項：因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後 15 日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。
7. 無異議：（第 62 條）
   • 聲請登記之土地權利，公告期滿無異議，或經調處成立或裁判確定者，應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。
   • 前項土地所有權狀，應附以地段圖。
   • 依前條確定登記之面積，應按原有證明文件所載四至範圍以內，依實際測量所得之面積登記之。（第 63 條）
8. 土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理。（第 77 條）

建物所有權第一次登記

1. 申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。（第 78 條）
   • 例外：2013/10/1 以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。
2. 建物標示圖：（第 78-1 條）
   • 應由開業之建築師、測量技師或其他依法規得為測量相關簽證之專門職業及技術人員辦理繪製及簽證。
   • 記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。
   • 申請人與委託繪製人不同：登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。
3. 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：（第 79 條）
   • 區分所有建物申請登記：
     • 全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
   • 區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置：
     • 全體起造人之分配文件。
   • 區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記：
     • 戶政機關核發之所在地址證明。
   • 申請人非起造人：
     • 移轉契約書或其他證明文件。
4. 圖說未標示專有部分：
   • 區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
5. 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：
   • 曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
   • 門牌編釘證明。
   • 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
   • 繳納水費憑證。
   • 繳納電費憑證。
   • 未實施建築管理地區建物完工證明書。
   • 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
   • 其他足資證明之文件。
6. 前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
7. 第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

區分所有建物

1. 區分所有建築物：（民法第 799 條）
   • 數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
   • 區分所有權人得就其專有部分及所屬共有部分之權利，單獨申請建物所有權第一次登記。（第 80 條）
2. 專有部分：
   • 區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。
3. 共有部分：
   • 區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
4. 專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
5. 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
6. 專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
7. 區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。（第 81 條）
8. 區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。
9. 區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第 79 條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及範圍。（第 83 條）
10. 登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。
11. 建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。（第 84 條）

標示變更登記

1. 土地總登記後，因分割、合併、增減及其他標示之變更，應為標示變更登記。（第 85 條）
2. 合併：
   • 一宗土地之部分合併於他土地時，應先行申請辦理分割。（第 86 條）
   • 已設定地上權、永佃權、不動產役權、典權或農育權者，於辦理分割登記時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。（第 87 條）
   • 二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍依其協議定之。（第 88 條）
   • 設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。
   • 前項他項權利於土地合併後仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響。
   • 設定有抵押權之土地合併時，該抵押權之權利範圍依土地所有權人與抵押權人之協議定之。
3. 涉及基地號變更：（第 89 條）
   • 申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。
   • 建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請或由登記機關查明後逕為辦理變更登記。
   • 前項登記，除建物所有權人申請登記者外，登記機關於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。
4. 設定有他項權利之土地申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。（第 90 條）
5. 土地重劃：
   • 辦理權利變更登記時，應依據地籍測量結果釐正後之重劃土地分配清冊重造土地登記簿辦理登記。（第 91 條）
   • 土地重劃前已辦竣登記之他項權利，於重劃後繼續存在者，應按原登記先後及登記事項轉載於重劃後分配土地之他項權利部，並通知他項權利人。
   • 重劃土地上已登記之建物未予拆除者，應逕為辦理基地號變更登記。
6. 因地籍圖重測確定，辦理變更登記時，應依據重測結果清冊重造土地登記簿辦理登記。（第 92 條）
   • 建物因基地重測標示變更者，應逕為辦理基地號變更登記。
   • 重測前已設定他項權利者，應於登記完畢後通知他項權利人。

所有權變更登記

1. 土地所有權移轉、分割、合併、增減或消滅時，應為變更登記。（第 93 條）
2. 區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。（第 94 條）
3. 土地法第 34-1 條第 4 項規定，於區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。（第 98 條）
4. 多數決：（第 95 條）
   • 部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人。
   • 登記申請書備註欄記明：依土地法第 34-1 條第一項至第三項規定辦理。
   • 並提出已為書面通知或公告之證明文件。
   • 他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
   • 依前項申請登記時，契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。
5. 區分所有建物：（第 96 條）
   • 數人共有一專有部分，部分共有人依土地法第 34-1 條規定就該專有部分連同其基地權利之應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基地共有人，指該專有部分之全體共有人。
   • 基地權利之應有部分：該專有部分之全體共有人所持有之基地權利應有部分。
6. 優先購買權：（第 97 條）
   • 申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第 8-5 條第 3 項、第 5 項、土地法第 34-1 條第 4 項、農地重劃條例第 5 條第 2 款、第 3 款或文化資產保存法第 32 條規定之優先購買權人已放棄優先購買權：
     • 應附具出賣人之切結書。
     • 或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。
   • 依民法第 426-2 條、第 919 條、土地法第 104 條、第 107 條、耕地三七五減租條例第 15 條或農地重劃條例第 5 條第 1 款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權：
     • 應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件。
     • 或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
   • 依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
7. 徵收或照價收買取得土地權利：（第 99 條）
   • 直轄市、縣（市）地政機關應於補償完竣後 1 個月內，檢附土地清冊及已收受之權利書狀，囑託登記機關為所有權登記，或他項權利之塗銷或變更登記。
8. 法院判決申請共有物分割登記：（第 100 條）
   • 部分共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件，單獨為全體共有人申請分割登記。
   • 登記機關於登記完畢後，應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費繳納完畢後再行繕發。
   • 依民法第 824 條第 3 項規定申請共有物分割登記時，共有人中有應受金錢補償者，申請人應就其補償金額。（第 100-1 條）
   • 對於補償義務人所分得之土地，同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者，不在此限。
     • 前項抵押權次序優先於第 107 條第一項但書之抵押權。
     • 登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知各次序抵押權人及補償義務人。
9. 登記前死亡：（第 102 條）
   • 土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第 34 條規定之文件，單獨申請登記。
   • 登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。
   • 前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證或申報契稅、贈與稅者，準用之。
10. 破產：（第 103 條）
    • 破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記時，除依第 34 條規定辦理外，應提出破產管理人、監查人之資格證明文件與監查人之同意書或法院之證明文件。
11. 法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，取得土地所有權或他項權利：（第 104 條）
    • 提出協議書，以其籌備人公推之代表人名義申請登記。其代表人應表明身分及承受原因。
      • 登記機關為前項之登記，應於登記簿所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記取得權利之法人或寺廟籌備處名稱。
      • 第一項之協議書，應記明於登記完畢後，法人或寺廟未核准設立或登記者，其土地依下列方式之一處理：申請更名登記為已登記之代表人所有。申請更名登記為籌備人全體共有。
      • 第一項之法人或寺廟在未完成法人設立登記或寺廟登記前，其代表人變更者，已依第一項辦理登記之土地，應由該法人或寺廟籌備人之全體出具新協議書，辦理更名登記。
12. 標示變更（地號分割）→所有權分割（權利分割）：（第 105 條）
    • 共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更登記者，不在此限。
      • 數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。（第 106 條）
      • 分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上：（第 107 條）
        • 抵押權人同意分割。
        • 抵押權人已參加共有物分割訴訟。
        • 抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。
      • 前項但書情形，原設定人於分割後未取得土地者，申請人於申請共有物分割登記時，應同時申請該抵押權之塗銷登記。
      • 登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該抵押權人。

他項權利登記

1. 於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記時，應提出位置圖。（第 108 條）
   • 因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。
   • 前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。
2. 申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項：（第 108-1 條）
   • 存續期間。
   • 地租及其預付情形。
   • 權利價值。
   • 使用方法。
   • 讓與或設定抵押權之限制。
   • 前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。
3. 不動產役權：（第 108-2 條）
   • 不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。
   • 申請登記權利人為需役不動產承租人者，應檢附租賃關係證明文件。
   • 前項以地上權、永佃權、典權、農育權、耕作權或租賃關係使用需役不動產而設定不動產役權者，其不動產役權存續期間，不得逾原使用需役不動產權利之期限。
   • 第一項使用需役不動產之物權申請塗銷登記時，應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。
   • 不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明：（第 109 條）
     • 需役不動產之地、建號。
     • 使用需役不動產之權利關係。
     • 同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。
     • 前項登記，需役不動產屬於他登記機關管轄者，供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後，通知他登記機關辦理登記。
4. 典權：
   • 申請典權設定登記時，登記機關應於登記簿記明其設定之範圍及典價；並依約定記明下列事項：（第 109-1 條）
     • 存續期間。
     • 絕賣條款。
     • 典物轉典或出租之限制。
5. 抵押權：
   • 申請為抵押權設定之登記，其抵押人非債務人時，契約書及登記申請書應經債務人簽名或蓋章。（第 111 條）
   • 申請普通抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明：（第 111-1 條）
     • 擔保債權之金額。
     • 種類。
     • 範圍。
     • 契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者，登記機關亦應於登記簿記明之。
   • 以不屬同一登記機關管轄之數宗土地權利為共同擔保設定抵押權時，除第 3 條第 3 項及第 4 項另有規定外，應訂立契約分別向土地所在地之登記機關申請登記。（第 112 條）
   • 抵押權設定登記後，另增加一宗或數宗土地權利共同為擔保時，應就增加部分辦理抵押權設定登記，並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記。（第 113 條）
   • 以數宗土地權利為共同擔保，經設定抵押權登記後，就其中一宗或數宗土地權利，為抵押權之塗銷或變更時，應辦理抵押權部分塗銷及抵押權內容變更登記。（第 114 條）
   • 以數宗土地權利為共同擔保，申請設定抵押權登記時，已限定各宗土地權利應負擔之債權金額者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更限定債權金額申請權利內容變更登記者，亦同。（第 114-1 條）
   • 前項經變更之土地權利應負擔債權金額增加者，應經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意。
   • 以一宗或數宗土地權利為擔保之抵押權，因擔保債權分割而申請抵押權分割登記，應由抵押權人會同抵押人及債務人申請之。（第 114-2 條）
   • 同一土地權利設定數個抵押權登記後，其中一抵押權因債權讓與為變更登記時，原登記之權利先後，不得變更。（第 115 條）
   • 抵押權因增加擔保債權金額申請登記時，除經後次序他項權利人及後次序抵押權之共同抵押人同意辦理抵押權內容變更登記外，應就其增加金額部分另行辦理設定登記。
6. 最高限額抵押權：
   • 登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍。（第 115-1 條）
   • 前項申請登記時，契約書訂有原債權確定期日之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或於確定期日前變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。
   • 前項確定期日之約定，自抵押權設定時起，不得逾 30 年。其因變更約定而申請權利內容變更登記者，自變更之日起，亦不得逾 30 年。
   • 最高限額抵押權因原債權確定事由發生而申請變更為普通抵押權時，抵押人應會同抵押權人及債務人就結算實際發生之債權額申請為權利內容變更登記。（第 115-2 條）
   • 前項申請登記之債權額，不得逾原登記最高限額之金額。
   • 同一標的之抵押權因次序變更申請權利變更登記，應符合下列各款規定：（第 116 條）
     • 因次序變更致先次序抵押權擔保債權金額增加時，其有中間次序之他項權利存在者，應經中間次序之他項權利人同意。
     • 次序變更之先次序抵押權已有民法第 870-1 條規定之次序讓與或拋棄登記者，應經該次序受讓或受次序拋棄利益之抵押權人同意。
     • 前項登記，應由次序變更之抵押權人會同申請；申請登記時，申請人並應於登記申請書適當欄記明確已通知債務人、抵押人及共同抵押人，並簽名。
   • 同一標的之普通抵押權，因次序讓與申請權利內容變更登記者，應由受讓人會同讓與人申請；因次序拋棄申請權利內容變更登記者，得由拋棄人單獨申請之。（第 116-1 條）
   • 前項申請登記，申請人應提出第 34 條及第 40 條規定之文件，並提出已通知債務人、抵押人及共同抵押人之證明文件。
   • 承攬人依民法第 513 條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記，除應提出第 34 條及第 40 條規定之文件外，並應提出建築執照或其他建築許可文件，會同定作人申請之。（第 117 條）
   • 但承攬契約經公證者，承攬人得單獨申請登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知定作人。
   • 承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，登記機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於標示部其他登記事項欄辦理登記。
7. 流抵契約：
   • 申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。（第 117-1 條）
   • 抵押權人依前項約定申請抵押物所有權移轉登記時，應提出第 34 條及第 40 條規定之文件，並提出擔保債權已屆清償期之證明，會同抵押人申請之。
   • 前項申請登記，申請人記申請書適當欄記明確依民法第 873-1 條第二項規定辦理，並簽名。
8. 質權人依民法第 906-1 條第一項規定代位申請土地權利設定或移轉登記於出質人時，應提出第 34 條、第 40 條規定之文件及質權契約書，會同債務人申請之。（第 117-2 條）
   • 前項登記申請時，質權人應於登記申請書適當欄記明確已通知出質人並簽名，同時對出質人取得之該土地權利一併申請抵押權登記。
   • 前二項登記，登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知出質人。
9. 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。（第 118 條）
   • 前項登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告。
   • 公告期間為 30 日，並同時通知土地所有權人。
   • 土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第 59 條第二項規定處理。
   • 前四項規定，於因主張時效完成申請不動產役權、農育權登記時準用之。

繼承登記

1. 繼承人為二人以上，部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，申請為公同共有之登記。（第 120 條）
   • 其經繼承人全體同意者，得申請為分別共有之登記。
   • 登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知他繼承人。
2. 更名登記：（第 121 條）
   • 胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。
   • 前項胎兒以將來非死產者為限。
   • 如將來為死產者，其經登記之權利，溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。
3. 遺產管理人：（第 122 條）
   • 遺產管理人登記時，除法律另有規定外，應提出親屬會議選定或經法院選任之證明文件。
4. 遺贈登記：（第 123 條）
   • 受遺贈人申辦遺贈之土地所有權移轉登記，應由繼承人先辦繼承登記後，由繼承人會同受遺贈人申請之。
   • 如遺囑另指定有遺囑執行人時，應於辦畢遺囑執行人及繼承登記後，由遺囑執行人會同受遺贈人申請之。
   • 繼承人有無不明時，仍應於辦畢遺產管理人登記後，由遺產管理人會同受遺贈人申請之。

限制登記

1. 定義：限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。（第 136 條）
   • 包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。

預告登記

1. 意義：為保全請求權人的權利，請求登記名義人同意的登記。
2. 聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：（土地法第 79-1 條）
   • 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
   • 土地權利內容或次序變更之請求權。
   • 附條件或期限之請求權。
3. 預告登記應備文件：
   • 土地登記申請書、申請原因證明書、權利書狀、身分證明。
   • 提出第 34 條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。（第 137 條）
4. 前項登記名義人除符合第 41 條第 2 款、第 4 款至第 8 款、第 10 款、第 15 款及第 16 款規定之情形者外，應親自到場，並依第 40 條規定程序辦理。
5. 因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。
6. 未塗銷前：
   • 登記名義人就土地處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
7. 法院或行政執行公署囑託辦理查封、假扣押、假處分、破產登記後，未塗銷前，除例外情況下，登記機關應停止與其權利有關之新登記。
8. 塗銷應備文件：

• 土地登記申請書、申請原因證明書、權利書狀、身分證明。
• 原預告登記請求權人之同意書。（第 146 條）
• 預告登記之請求權為保全土地權利移轉者，請求權人會同申辦權利移轉登記時，於登記申請書備註欄記明併同辦理塗銷預告登記者，免依前二項規定辦理。

囑託辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記

1. 土地總登記後，法院或行政執行分署囑託登記機關辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記：（第 138 條）
   • 應於囑託書內記明登記：
     • 標的物標示。
     • 其事由。
   • 登記機關接獲法院或行政執行分署之囑託時，應即辦理，不受收件先後順序之限制。
2. 未登記完成前：
   • 登記標的物如已由登記名義人申請移轉或設定登記而尚未登記完畢者，應即改辦查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。
   • 並通知登記申請人。
3. 已登記完成：
   • 登記標的物如已由登記名義人申請移轉與第三人並已登記完畢者，登記機關應即將無從辦理之事實函復法院或行政執行分署。
   • 但法院或行政執行分署因債權人實行抵押權拍賣抵押物，而囑託辦理查封登記，縱其登記標的物已移轉登記與第三人，仍應辦理查封登記，並通知該第三人及將移轉登記之事實函復法院或行政執行分署。
4. 前三項之規定，於其他機關依法律規定囑託登記機關為禁止處分之登記，或管理人持法院裁定申請為清算之登記時，準用之。
5. 已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，應於囑託書內另記明登記：（第 139 條）
   • 確定標示以法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。
6. 前項建物，由法院或行政執行分署派員定期會同登記機關人員勘測。
7. 勘測費：法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。
8. 登記機關勘測建物完畢後，應即：
   • 編列建號。
   • 編造建物登記簿。
   • 標示部其他登記事項欄辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產或清算登記。
   • 並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送法院或行政執行分署。
9. 前三項之規定，於管理人持法院裁定申請為清算之登記時，準用之。

限制登記

1. 不予受理：
   • 同一土地經辦理查封、假扣押或假處分登記後，法院或行政執行分署再囑託為查封、假扣押或假處分登記時，登記機關應不予受理，並復知法院或行政執行分署已辦理登記之日期及案號。（第 140 條）
2. 土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者，不在此限：（第 141 條）
   • 徵收、區段徵收或照價收買。
   • 依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。
   • 公同共有繼承。
   • 其他無礙禁止處分之登記。
   • 有前項第二款情形者，應檢具法院民事執行處或行政執行分署核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。
3. 有下列情形之一者，登記機關應予登記，並將該項登記之事由分別通知有關機關：（第 142 條）
   • 土地經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記後，其他機關再依法律囑託禁止處分之登記。
   • 土地經其他機關依法律囑託禁止處分登記後，法院或行政執行分署再囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記。

塗銷登記

1. 依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等，致權利消滅時，應申請塗銷登記。（第 143 條）
   • 前項因拋棄申請登記時，有以該土地權利為標的物之他項權利者，應檢附該他項權利人之同意書，同時申請他項權利塗銷登記。
   • 私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記。
2. 土地登記規則第 144 條立法目的：透過更正機制保障實質法律關係的正確性。
3. 依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：（第 144 條）
   • 登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
   • 純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。
   • 前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。
4. 他項權利塗銷登記除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第 34 條第 1 項所列文件，單獨申請之。（第 145 條）
5. 前項單獨申請登記有下列情形之一者，免附第 34 條第一項第二款、第三款之文件：
   • 永佃權或不動產役權因存續期間屆滿申請塗銷登記。
   • 以建物以外之其他工作物為目的之地上權，因存續期間屆滿申請塗銷登記。
   • 農育權因存續期間屆滿六個月後申請塗銷登記。
   • 因需役不動產滅失或原使用需役不動產之物權消滅，申請其不動產役權塗銷登記。
6. 查封、假扣押、假處分、破產登記或其他禁止處分之登記，應經原囑託登記機關或執行拍賣機關之囑託，始得辦理塗銷登記。（第 147 條）
   • 但因徵收、區段徵收或照價收買完成後，得由徵收或收買機關囑託登記機關辦理塗銷登記。
7. 土地滅失時應申請消滅登記；其為需役土地者，應同時申請其供役不動產上之不動產役權塗銷登記。（第 148 條）
   • 前項土地有他項權利或限制登記者，登記機關應於登記完畢後通知他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。

更名登記

1. 土地權利登記後，權利人之姓名或名稱有變更者，應申請更名登記。（第 149 條）
   • 設有管理人者，其姓名變更時，亦同。
2. 權利人或管理人為自然人，其姓名已經戶政主管機關變更者，登記機關得依申請登記之戶籍資料，就其全部土地權利逕為併案辦理更名登記。
   • 登記完畢後，應通知權利人或管理人換發權利書狀。
3. 法人或寺廟於籌備期間取得之土地所有權或他項權利，已以籌備人之代表人名義登記者，其於取得法人資格或寺廟登記後，應申請為更名登記。（第 150 條）
4. 公有土地管理機關變更者，應囑託登記機關為管理機關變更登記。（第 151 條）

住址變更登記

1. 登記名義人之住址變更者，應檢附國民身分證影本或戶口名簿影本，申請住址變更登記。（第 152 條）
   • 如其所載身分證統一編號與登記簿記載不符或登記簿無記載統一編號者，應加附有原登記住址之身分證明文件。
2. 登記名義人為法人者，如其登記證明文件所載統一編號與登記簿不符者，應提出其住址變更登記文件。

書狀換給及補給登記

1. 土地所有權狀或他項權利證明書損壞或滅失，應由登記名義人申請換給或補給。（第 154 條）
2. 申請土地所有權狀或他項權利證明書補給時，應由登記名義人敘明其滅失之原因，檢附切結書或其他有關證明文件，經登記機關公告 30 日，並通知登記名義人，公告期滿無人提出異議後，登記補給之。（第 155 條）
3. 前項登記名義人除符合第 41 條第 2 款、第 7 款、第 8 款、第 10 款、第 15 款及第 16 款規定之情形者外，應親自到場，並依第 40 條規定程序辦理。

使用管理登記

1. 共有人依民法第 826-1 條第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。（第 155-1 條）
   • 共有人依民法第 820 條第一項規定所為管理之決定或法院之裁定，申請前項登記時，應於登記申請書適當欄記明確已通知他共有人並簽名；於登記後，決定或裁定之內容有變更，申請登記時，亦同。
2. 區分地上權人與設定之土地上下有使用、收益權利之人，就相互間使用收益限制之約定事項申請登記時，登記機關應於該區分地上權及與其有使用收益限制之物權其他登記事項欄記明收件年月日字號及使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿。（第 155-2 條）
   • 前項約定經土地所有權人同意者，登記機關並應於土地所有權部其他登記事項欄辦理登記；其登記方式準用前項規定。
3. 登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，其提供資料內容及申請人資格、閱覽費或複印工本費之收取，準用第 24-1 條及土地法第 79-2 條規定。（第 155-3 條）
4. 依第 155-1 條或第 155-2 條規定登記之內容，於登記後有變更或塗銷者，申請人應檢附登記申請書、變更或同意塗銷之文件向登記機關提出申請。（第 155-4 條）
   • 前項申請為變更登記者，登記機關應將收件年月日字號、變更事項及變更年月日，於登記簿標示部或該區分地上權及與其有使用收益限制之物權所有權部或他項權利部其他登記事項欄註明；申請為塗銷登記者，應將原登記之註記塗銷。
   • 前項登記完畢後，登記機關應將登記申請書件複印併入共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿。

切結法律性質

1. 登記機關人員免除責任。切結書是具備法律效力，如有不實，需負法律責任。
2. 需切結情形：

• 土地法第 34-1 條：
  • 依土地登記規則第 95 條，土地法第 34-1 條第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件。他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
• 免繕發權狀：依土地登記規則第 65 條第 2 項，有下列情形之一，經申請人於申請書記明免繕發權利書狀者，得免發給之，登記機關並應於登記簿其他登記事項欄內記明之：
  • 建物所有權第一次登記。
  • 共有物分割登記，於標示變更登記完畢。
  • 公有土地權利登記。
• 建物所有權第一次登記：
  • 依土地登記規則第 78-1 條第 2 項，前項建物標示圖，應記明本建物平面圖、位置圖及建物面積確依使用執照竣工平面圖繪製，如有遺漏或錯誤致他人受損害者，建物起造人及繪製人願負法律責任等字樣及開業證照字號，並簽名或蓋章。
  • 依土地登記規則第 78-1 條第 3 項，依建物標示圖申請建物所有權第一次登記，申請人與委託繪製人不同時，應於登記申請書適當欄記明同意依該圖繪製成果辦理登記，並簽名或蓋章。
• 優先購買權人不表示意見：依土地登記規則第 97 條第 2 項，出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。
• 繼承系統表：依土地登記規則第 119 條第 4 項，申請人依民法有關規定自行訂定，註明如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任，並簽名。

權利範圍合計不等於一的處理方式

1. 若有原始登記原因證明文件或其他足資證明之資料：地政逕為辦理更正登記，免予公告，並應將登記結果通知各相關共有人。
   • 該土地若有他項權利或限制登記者：地政應於登記完畢後通知他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。
   • 不屬上開情形：得經權利範圍錯誤之共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，由共有人之一，於申請登記期間內，申請更正登記。
2. 權利範圍為空白的處理方式

• 若有原始登記原因證明文件或其他足資證明之資料：地政逕為辦理更正登記，免予公告，並應將登記結果通知各相關權利人。
  • 該土地若有他項權利或限制登記者，地政事務所應於登記完畢後通知他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。
• 不屬上開情形：得經權利範圍空白之權利人過半數之同意，由權利人之一，於申請登記期間內，申請更正登記。
• 未於公告之申請登記期限內申請更正登記者，由登記機關依下列原則計算新權利範圍，並公告 3 個月，期滿無人異議，逕為更正登記：
  • 登記名義人為一人者，為該權利範圍空白部分之全部。
  • 登記名義人為數人者，按其人數均分該權利範圍空白部分。
  • 前項所稱權利範圍空白部分，為權利範圍全部扣除已有登記權利範圍部分之餘額。
  • 該土地若有他項權利或限制登記者：地政應於登記完畢後通知他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。

法律行為 v.s. 事實行為

1. 法律行為定義：
   • 以意思表示為要素，並以發生私法上法律效果為目的的行為。
   • 依民法第 758 條，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。
2. 舉例法律行為有關土地登記：
   • 買賣登記。
   • 贈與登記。
   • 抵押權設定登記。
   • 土地權利信託登記。
3. 事實行為定義：

• 行為人的行為外觀不必表達出內心的意思，只要事實上有這種行為出現，就會發生法律上效果。
• 依民法第 759 條，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。

4. 舉例事實行為有關土地登記：
   • 繼承登記。
   • 拍賣登記。
   • 姓名更正登記。
   • 書狀補給登記。

建物所有權人不同，如何決定權利範圍

1. 權利範圍：應檢附全體所有權人協議書。
2. 協議書內容，以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。
3. 建物 A 同時設定抵押權、不動產役權，處理方式

• 設定有抵押權：檢附建物所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數建物上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。
• 設定有不動產役權：檢附該不動產役權人同意書。

註記意義

1. 登記機關會將法定登記事項之外的特定事項，登載在「其他登記事項欄」，包含以下：
   • 公告徵收。
   • 編為建築用地之出租耕地。
   • 代管。
   • 依平均地權條例第 45 條規定處理。
   • 國宅用地。
   • 重測面積更正中。
   • 依土地登記規則第 104 條規定辦理。
   • 依土地登記規則第 100 條規定辦理。
   • 出租耕地終止租約限 1 年內建築使用。
   • 公告補發權狀。
   • 限建。
   • 三七五出租耕地。
2. 3 項土地登記規則註記登記：

• 抵押權登記：
  • 申請抵押權設定登記時，契約書訂有於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人之約定者，登記機關應於登記簿記明之；於設定登記後，另為約定或變更約定申請權利內容變更登記者，亦同。（第 117-1 條）
• 限制登記：
  • 限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。（第 136 條）
  • 包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。
• 使用管理登記：
  • 共有人依民法第 826-1 條第 1 項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。（第 155-1 條）

3. 註記登記法律性質：

• 讓第三人有知悉權利，保障人民不動產交易安全，註記僅是事實行爲，非行政處分。

土地登記內涵

1. 土地登記：土地及建築改良物的所有權與他項權利之登記。
2. 總登記：
   • 土地總登記：
     • 所有權人應於登記申請期限內提出登記申請書，檢附有關文件向登記機關申請之。
     • 土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理。
   • 建物所有權第一次登記：
     • 依建物所有權第一次登記補充規定第 9 條：僅限無牆鋼架建物、游泳池、加油站（亭）、高架道路下的里民中心。
3. 標示變更登記：
   • 土地總登記後，因分割、合併、增減及其他標示之變更，應為標示變更登記。
4. 所有權變更登記：
   • 土地總登記後，土地所有權移轉、分割、合併、增減或消滅時，應為變更登記。
5. 他項權利登記：
   • 用益物權：地上權、農育權、典權、不動產役權。
   • 擔保物權：抵押權。
6. 繼承登記。
7. 土地權利信託登記。
8. 更正登記及限制登記。
9. 塗銷登記及消滅登記。
10. 其他登記。

胎兒更名登記

1. 胎兒以將來非死產者為限，關於其個人利益之保護，視為既已出生。（民法第 7 條）
2. 人之權利能力，始於出生，終於死亡。（民法第 6 條）
3. 亦即，胎兒必須要出生後，才能享有權利。
4. 胎兒為繼承人時，應由其母以胎兒名義申請登記，俟其出生辦理戶籍登記後，再行辦理更名登記。前項胎兒以將來非死產者為限。
   • 如將來為死產者，其經登記之權利，溯及繼承開始時消滅，由其他繼承人共同申請更正登記。
5. 更名登記申請人：
   • 父母為其未成年子女之法定代理人。（民法第 1086 條）
   • 對於未成年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或負擔之。父母之一方不能行使權利時，由他方行使之。父母不能共同負擔義務時，由有能力者負擔之。（民法第 1089 條）
   • 亦即，母親代理申請。
6. 依土地登記規則第 99 條，因徵收或照價收買取得土地權利者，直轄市、縣（市）地政機關應於補償完竣後 1 個月內，檢附以下文件，囑託登記機關為所有權登記，或他項權利之塗銷或變更登記。
   • 土地清冊。
   • 已收受之權利書狀。

公有土地撥用

1. 層請行政院撥用：（土地法第 26 條）
   • 各級政府機關需用公有土地時，應商同該管直轄市或縣（市）政府層請行政院核准撥用。
2. 撥用：（土地法施行法第 6 條）
   • 凡國營事業需用公有土地時，應由該事業最高主管機關核定其範圍，向該管直轄市或縣（市）政府無償撥用。但應報經行政院核准。
3. 公有土地奉准撥用原則：

• 無償撥用：
  • 變更登記：
    • 地方政府地政接獲核准撥用函件後，可依核定結果造具奉准撥用公地清冊轉送轄區地政事務所，逕為辦理管理機關變更登記。
    • 登記完畢後，立即通知原管理機關繳交土地所有權狀。
    • 並改註新管理機關名義後，再通知新管理機關領取土地所有權狀。
  • 如為公有出租耕地，由申請撥用機關逕洽耕地承租人依平均地權條例第 11 條第 2 項規定辦理補償及註銷租約手續。
  • 但原管理機關未能配合繳交土地所有權狀時，由地政事務所比照土地登記規則第 57 條第 1 項規定公告作廢，並通知原管理機關。
• 有償撥用：
  • 繳清地價：
    • 奉准有償撥用後，申請撥用機關於繳清地價款。
    • 原管理機關取得土地所有權狀後，將土地所有權狀及付款憑證（影印本）函送市縣地政機關列冊轉請轄區地政事務所，逕為辦理土地所有權移轉及管理機關變更登記。
    • 由地政事務所通知新管理機關領取土地所有權狀。
  • 如是公有出租耕地，由原土地管理機關逕洽耕地承租人依平均地權條例第 11 條第 2 項規定辦理補償及註銷租約手續。
  • 原管理機關不願配合提供土地所有權狀時，申請撥用機關得敘明理由，免附土地所有權狀，將付款憑證（影印本）函送市縣地政機關列冊，轉請轄區地政事務所逕為辦理土地所有權及管理機關變更登記，並由地政事務所通知新管理機關領取土地所有權狀，至原管理機關持有之土地所有權狀。
  • 登記完畢後，由地政事務所比照土地登記規則第 57 條第 1 項第 1 款規定公告作廢，並通知原管理機關。