【土地法規】113 年試題代書（地政士）多數決把土地賣掉要怎麼通知其他共有人？

製圖人：黃昭慈

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土地法問題
土地法第 34-1 條立法目的
通知其他共有人
參考資料

【問題】

土地法第 34 條之 1 第 2 項規定對於他共有人之通知或公告，乃係部分共有人得依多數決處分之法定先行程序，部分共有人是否履行其應盡之通知義務，對他共有人之權益影響甚鉅。請依土地法之相關規定說明其對於他共有人之通知或公告的方式及內容。

（歷屆試題可在考選部查詢下載。）

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【答案】

土地法第 34-1 條立法目的

土地法第 34-1 條條文：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

因為共有人眾多，造成意見更多，政府為了促進不動產流通，故制定多數決來決定土地、建物的處分、變更、設定權利的走向。

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通知其他共有人

鑑於土地法第 34-1 條第二項，共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

因為多數決被視為霸王條款，因此內政部有針對多數決推出土地法第三十四條之一執行要點，來避免紛爭。

針對他共有人通知或公告方式如下：

部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔前，應先行通知他共有人。
書面通知：
- 應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址。
- 如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。
- 但他共有人已遷出國外或無戶籍者，依第四款第二目或第三目規定辦理。
無法送達的情況：
- 他共有人之戶籍地址無法送達、有戶籍法第五十條戶籍暫遷至戶政事務所情形或部分共有人已確知他共有人未居住於戶籍地而能依實際住居所送達者，應就其實際住居所通知，並由部分共有人於登記申請書適當欄記明「他共有人受通知之處所確係實際住居所，如有不實願負法律責任。」無法知悉他共有人實際住居所者，部分共有人應於登記申請書適當欄記明「義務人確不知悉他共有人實際住居所，如有不實願負法律責任。」。
不能以書面通知而以公告代替者，以下列情形為限：
- 他共有人住所不明或依前二款規定通知無法送達。
- 他共有人戶籍資料載有遷出國外或喪失國籍之記事，部分共有人就除戶地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
- 他共有人於臺灣地區無戶籍，部分共有人就土地或建物登記簿地址通知無法送達且已依前款規定辦理。
公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之，並自布告之日或登報最後登載日起，經 20 日發生通知效力。
通知或公告之內容應記明：
- 土地或建物標示。
- 處分、變更或設定方式。
- 價金分配。
- 償付方法及期限。
- 受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。
- 數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。
他共有人已死亡者，應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告之對象。
委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。