【民法概要與信託法概要】113 年試題代書（地政士）拆屋還地給全體共有人

製圖人：黃昭慈

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民法問題
本案情形
庚主張拆屋還地給所有人
參考資料

【問題】

甲、乙、丙、丁、戊、己 6 人共有 A 地，於民國 36 年 6 月辦理總登記，甲、乙、丙、丁、戊、己每人的應有部分均為 6 分之1，丙、丁、戊三人在 A 地上各自蓋 B1、B2、B3 房屋，各自使用的基地面積大致符合丙、丁、戊三人各自的應有部分，甲、乙和己都未干涉。甲、乙、丙、丁、戊、己的應有部分之後都由其各自繼承人所繼承，丙、丁、戊三人的繼承人為丙 1、丁 1、戊 1，各自繼承了丙、丁、戊三人在 A 地的應有部分及 B1、B2、B3 房屋所有權，己的 A 地應有部分由其繼承人己 1、己 2、己 3、己 4 所繼承，各繼承應有部分 24 分之 1。民國 107 年 7 月，己 1 將其應有部分 24 分之 1 出賣並辦理移轉登記給庚，庚於民國 108 年 6 月以丙1、丁1、戊1 三人為被告，請求法院命被告拆除B1、B2、B3 房屋，將 A 地返還給全體共有人。請問法院應如何判決？

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【答案】

依民法說明如下：

本案情形

A 地是民國 36 年總登記，甲、乙、丙、丁、戊、己都是所有權人，每人應有部分 ⅙ 。
丙丁戊各自蓋房屋，分別為 B1、B2、B3，大致符合基地面積和應有部分，但甲、乙、己當時並未干涉。
直到民國 107 年 7 月，己的四個繼承人，己 1、己 2、己 3、己 4，每人應有部分 1/24 ，己 1 賣給庚，並登記完成。
民國 108 年 6 月，庚控告丙1、丁1、戊1，主張要求拆屋還地給全體共有人。
依民法第 818 條，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。也就是，分別共有之各共有人，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。
亦即 A 地，是屬於默示分管契約，這是屬於債權契約，不須以書面為之。
距離土地總登記已 72 年，當初甲、乙、己當時並未干涉。

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庚主張拆屋還地給所有人

依釋字第 349 號，如果庚（受讓人）是善意第三人，不知道 A 地的歷史，不知共有人之間的分管契約，那這個分管契約是沒有拘束力。
雖說依民法第 826-1 條，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第 820 條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。但因這條文是 2009 年 7 月 28 日修訂，因為不溯及既往，所以應以釋字第 349 號為主。
假設庚是知道這個分管契約，這個效力就及於受讓人庚。若庚是不知道這個分管契約，庚可以依民法第 767 條，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，請求拆屋還地。

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【參考資料】