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【目錄】
【前言】
在〈都更的地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅〉前，講到都市更新可以在權利變換時，有土地增值稅及契稅優惠。因此，一起來看看「權利變換」是什麼。
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權利變換流程
在〈都更難處造成「都更孤島」〉提到，都更三大階段：事業概要（擬都市更新資料，面積及地主人數 ≧ ½ ）→都市更新事業計畫（地主 ≧ ¾ 、公展 30 天、協議合建/權利變換）→權利變換計畫。
權利變換：指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金，類似立體的市地重劃，只要取得大多數權利人之同意即可實施。
簡單來說，地主出地，建商出錢，在完成後地主與建商就來分蓋好的產權，若不願參加的地主，就領取補償金。
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都市更新前估價
權利變換的流程，在進行更新前估價：
- 計算各所有權人所持有權利價值比例。
- 進行更新後房地、車位估價。
- 計算共同負擔的費用。
- 依各所有權人持有權利價值比例分配更新後不動產。
- 依各所有權人持有權利價值比例分擔共同負擔費用。
- 選配房地。
- 差額價金找補。
把實際價格套進去，即可知道你如果要都更，得到的價格。
更新前房地總價值：5,000萬，甲的資產總價值：500 萬。
- 甲的權利價值比例：500/5,000=10%。
- 更新後房地及車位總價值：10,000 萬。
- 共同負擔費用：3,000 萬。
- 甲可分配更新後房地總額：10,000 萬X10%=1,000 萬。
- 甲應分擔共同負擔費用：3000 萬x10%=300 萬，故甲應分配價值：1,000 萬-300 萬=700 萬。
- 甲實際分配價值 800 萬，800 萬-700 萬，所以需補付 100 萬。
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都市更新條利第 67 條減徵稅率
都更進入第三階段，權利變換會遇到四個程序：
- 不願意權利變換，領現金。
- 同意權利變換：
- 土地未達最小分配面積單元。
- 土地及建築物抵付權利變換負擔者。
- 都更完成，第一次移轉。
| 領現金 | 土地未達最小分配面積單元，領現金 | 土地及建築物抵付權利變換負擔 | 更新後第一次移轉 | |
| 土地增值稅 | -40% | 免徵 | 免徵 | -40% |
| 契稅 | 無 | 無 | 免徵 | -40% |
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【參考資料】
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