【代書101】地價是地價稅土地現值是土地增值稅 – 在成為黃昭慈代書．地政士的路上

製圖人：黃昭慈

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「公告地價」、「申報地價」是地價稅的基礎
- 什麼是申報地價？
「公告土地現值」是土地增值稅的基礎
結論
參考資料
延伸閱讀

「公告地價」、「申報地價」是地價稅的基礎

依土地稅法第 15 條，地價稅是每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計算。

那地價是怎麼來的呢？

依平均地權條例第 15 條，直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序是，分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，再依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議，最後計算宗地單位地價。

「公告地價」及申報地價，其期限為 30 日，若無民眾提出異議，土地價格將自動拍板定案，成為課徵地價稅的計算基礎。

依規定原則上每 2 年重新規定地價 1 次，該年1月1日公告地價，必要時得延長公告時間，作為土地所有權人申報地價時之參考及稅捐機關徵收地價稅之基準。

「公告地價」可在內政部地政司〈公告土地現值及地價查詢〉可以查到各縣市的結果。

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什麼是申報地價？

「公告地價」的次日起 30 日內受理土地所有權人申報地價，以作為課徵地價稅之依據。

土地所有權人可以參考公告地價，增減 20% 以內申報地價，申報之地價超過公告地價 120% 時，以公告地價 120% 為其申報地價；申報地價未滿公告地價 80% 時，得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價。

未申報地價者，則按公告地價 80% 為其申報地價，以台北市 2022 年申報地價的比例，也只有 0.02% 申報而已。

每年 11/1 – 11/30 是地價稅繳納時間，為了自己的權利，別忘記申請自用住宅喔。

【延伸閱讀】9/22 之前，自用住宅地價稅，你申請了嗎？

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「公告土地現值」是土地增值稅的基礎

依憲法第 143 條規定，中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享。

所以土地稅法規定，土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因「自然漲價」所課徵的稅。

在納稅義務人的方面，得到利益的人要繳土地增值稅：

有金流的來往的移轉，像是買賣、交換、照價收買，就是賣方要繳。
沒有金流的來往，幸運得到的移轉，像是贈與、遺贈，就是受贈人要繳。

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土地漲價總數額計算

公式：本次申報移轉現值 – 前次移轉現值（或原規定地價）X 物價指數 – 土地改良費
公式細項解說：
- 「公告土地現值」：每年 1 月 1 日地政機關公告，在內政部地政司〈公告土地現值及地價查詢〉可以查到各縣市的結果。
- 原規定地價：之前沒有移轉過的土地，就以民國 53 年規定之地價，或 53 年以後舉辦之第一次規定地價，或 53 年以前依土地法規定辦理之第一次規定地價為準
- 本次申報移轉現值 = 土地面積 X 公告土地現值
- 前次移轉現值 = 土地面積 X 公告土地現值
- 物價指數：可以到「中華民國統計資訊網」查詢
- 土地改良費：
  1. 改良土地費用
  2. 已繳納之工程受益費
  3. 土地重劃費用
  4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地，作為公共設施用地之公告現值總額

因土地增值稅眉角比較多，有興趣的人可以去看〈財政部〉土地增值稅的課徵，這邊只講大方向。

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土地增值稅減徵率

依土地稅法第 33 條，如土地漲價總數額未達 100%，即便土地持有超過 20 年，沒有減徵。

但土地漲價總數額介於 100-200%及以上，持有土地超過 20 年以上，就可以減徵，減徵如下：

持有土地年限	減徵率
超過 20 年	20%
超過 30 年	30%
超過 40 年	40%

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土地增值稅稅額及稅率

延續前次移轉現值，加上減徵率，搭配土地漲價總數額級別如下：

土地漲價總額比例	稅級別	應納稅額
< 100%	第 1 級	土地漲價總數額 × 稅率 20%
≧ 100% ～ < 200%	第 2 級	第 1 級應納稅額 + 前次移轉現值 x 【30%(30%-20%)-減徵率)】或依土地稅法施行細則第 53 條附表五：土地漲價總數額 × 【 30% – [(30%-20%) × 減徵率]】- 累進差額（前次移轉現值 × A)註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，A 為 0.10持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，A 為 0.08持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，A 為 0.07持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，A 為 0.06 或依財政部釋出速算表：a 土地漲價總數額 b 前次移轉現值總額（按物價指數調整後）
		< 20 年	≧ 20 年 – < 30 年	≧ 30 年 – < 40 年	≧ 40年
		a x 30% – b x 10%	a x 28% – b x 8%	a x 27% – b x 7%	a x 26% – b x 6%
≧ 200%	第 3 級	第 2 級應納稅額 + 前次移轉現值 x 【40%(40%-20%) – 減徵率)】或依土地稅法施行細則第 53 條附表五：土地漲價總數額 × 【40% – [(40%-20%) × 減徵率]】- 累進差額（前次移轉現值 × B)註：持有土地年限未超過 20 年者，無減徵，B為 0.30持有土地年限超過 20 年以上者，減徵率為 20%，B 為 0.24持有土地年限超過 30 年以上者，減徵率為 30%，B 為 0.21持有土地年限超過 40 年以上者，減徵率為 40%，B 為 0.18 或依財政部釋出速算表：a 土地漲價總數額 b 前次移轉現值總額（按物價指數調整後）
		< 20 年	≧ 20 年 – < 30 年	≧ 30 年 – < 40 年	≧ 40年
		a x 40% – b x 30%	a x 36% – b x 24%	a x 34% – b x 21%	a x 32% – b x 18%